《米宅長三角》曾發(fā)文聊了《滬寧杭領銜，長三角“三國殺”大戲上演》，今天，我們深入解析2021年上半年，長三角各主要城市的房產(chǎn)新政及市場表現(xiàn)，并對未來這些城市的行情走勢和選籌邏輯進行研判——
1
上海
我從大清開始繳的社保，有資格搖新盤么？
上海1.22新政之后：
1、破限購漏洞全部堵上：“假離婚買房”（離異后3年內(nèi)住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)算）、法拍房都走不通了！
2、調整增值稅征免年限，從2年提高至5年。
3、出臺《上海新房搖號積分制規(guī)則》，觸發(fā)積分搖號的新房自網(wǎng)簽起限售5年，已取得新房搖號資格的無房家庭，按有1套房計算。
圖片來源于地產(chǎn)熱點觀察
積分制買房新規(guī)一出，在上海買新房的邏輯徹底改變：滬籍家庭無房首套的“社保巨子”們，成了大贏家！
滬籍單身或非滬籍無房家庭，社保年限短的，上海有房家庭購買第二套改善房的，無緣性價比高、有倒掛行情的新房搖號，只能扎向二手房市場。
去年下半年，有“概念”的浦東、閔行、青浦等區(qū)率先啟動，普漲20-40%，今年上半年，嘉定、寶山、普陀、黃浦等區(qū)也補漲了20-30%！
今年上半年，上海高分樓盤，主要出現(xiàn)在浦東（森蘭82.42分、金橋75.6分）、青浦（大虹橋徐涇78.36分、青浦新城63.6分）、虹口（北外灘73.73分）、閔行（古美75分、浦江66.2分）、松江（泗涇68分）、寶山（廟行61.8分、上大64.3分）；
以上半年最高森蘭星河灣82.42分的入圍分為例，要求滬籍已婚無房家庭（基礎分60分+社保分22.42分，社保要求繳滿224個月，即18.7年），才有76%的概率能買到房！
如果你是非滬籍已婚無房家庭，或者是滬籍單身無房戶（基礎分50分+社保分32.42分，社保要求繳滿324個月，即27年），那么你就要從1994年開始，就不中斷的交上海社保，假設1994年你是22歲大學畢業(yè)，那么你今年至少也應該49歲了，如果你是女性，那么恭喜你，今年搖到房，明年你就能退休了！
如果你是非滬籍+單身無房戶，對不起，即使你從大清開始繳社保，在上海都沒有購房資格！
圖片來源邱晨工作室
一、二手房價差最大的是黃浦區(qū)老西門板塊的復興瓏御，新房限價13.6萬/平米，二手房掛牌價高達21.9萬元/平米，最小面積200平米，算下來最低倒掛1660萬起！
這倒掛幅度，這些年“打新”搖號被炒得火熱的深圳、杭州、南京、成都、重慶、武漢，哪個能與魔都相比？
不要問我魔都怎么破限購？積分搖號有沒有茶水費？
我回你兩句話：
1、“道高一尺，魔高一丈”；
2、“一份耕耘，一份收獲”，能參加當今上海搖號的，基礎條件就是：滬籍+已婚家庭+無房+5年內(nèi)未購房+社保巨子（10多年社保積累），不投入這點時間、經(jīng)歷的，就想搖價差1660萬元的房子，簡直是做夢！
下半年上海選籌策略：
當然，不奢望搖到奇跡，有上海房票的，抓緊時間淘二手筍盤，才是“人間正道”！
1、博未來發(fā)展，期望漲幅更大一些的，浦東臨港新片區(qū)滴水湖核心區(qū)、張江唐鎮(zhèn)、前灘三林；浦西青浦新城、大虹橋徐涇，可作為優(yōu)選；
2、剛需自住客，總價預算在300-500萬元之間的，浦東周康航、惠南、閔行浦江南、松江泗涇佘山、青浦新城匯金路站、徐涇北城、嘉定江橋、云翔、城北、寶山顧村、美羅家園的大居（動遷房）可作為首選；
3、有1000萬左右預算的，可以考慮在學區(qū)資源豐沛的黃浦區(qū)、普陀的內(nèi)中環(huán)，買一個2000年代以后的商品房小區(qū)，地鐵+電梯+二房，是必備要素，房齡只好犧牲一下了！
以上3類房源，現(xiàn)在都很緊俏，好房源一出來，基本上馬上就被搶掉了，一周調價10%（1000萬預算的房子就是100萬起跳）是家常便飯！
2
杭州
西湖的水我的淚，來了就是杭州人？
杭州1.27新政之后——
1、“來了就是杭州人”總基調不變！杭州仍是目前最受箐英人才歡迎的北上深杭4大城市里，唯一可以直接落戶買房的城市；但是，落戶未滿5年的新杭州人只有1張房票了！
2、想薅羊毛、賺便宜（搖到中簽率10%以下紅盤或人才優(yōu)先購），就要限售7-8年；期房要等2-3年，取得產(chǎn)證后再限售5年，等于巨額凍資7-8年，你的房子還沒過限售期，還不能拋！。
但是，諸如江河匯、亞運村、奧體、未來科技城等大IP板塊，動輒2-3萬元/平米的倒掛，搖到即賺200-300萬！在巨大的利益誘惑面前，這兩年，“千人搖”、“萬人搖”，在杭州已然成了一場“全民運動會”！然而，西湖的水我的淚，從良渚時代搖到亞運時代，從青山湖搖到大江東，從18歲搖到98歲，還在搖，還是沒搖到……
3、想快進快出，不被限售，或者不想被中簽率極低的“打新”浪費時間，延誤上車機會，就只能去二手房市場淘，和上海一樣，未滿5年的要多繳稅！
下半年杭州選籌策略：
1、新房最值得搖：上城區(qū)江河匯；蕭山區(qū)亞運村；奧體、濱江區(qū)府；余杭區(qū)未來科技城；
2、新房搖中概率較大，或者買二手房也有價值的：蕭山區(qū)市北、市心、南部臥城、三江匯（聞堰）、湘湖、蕭山科技城、會展空港新城；上城區(qū)城東新城、艮北新城、九堡；西湖區(qū)之江度假區(qū)、濱江區(qū)浦沿、臨平區(qū)九喬、南苑、東湖新城；錢塘區(qū)金沙湖、下沙江濱、義蓬組團。
3
南京
“江北大營”洞開，蘇北老鄉(xiāng)全款搶！
南京2.18落戶新政之后——
1、浦口、六合、溧水、高淳4區(qū)落戶限制放寬，對持有上述4區(qū)居住證+繳6個月以上社保（無任何學歷要求），即可落戶；
2、實現(xiàn)與蘇州在積分落戶時，居住和社保繳納年限累計互認。在省內(nèi)其他城市的居住和社保繳納年限，申請落戶時納入南京累計認可；
3、4月18日，又追加了“補丁”，明確浦口、六合、溧水、高淳4區(qū)新落戶人群自落戶之日起，2年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）4區(qū)范圍內(nèi)買房。
近兩年，蘇中、蘇北城市房價暴漲+省內(nèi)居住和社保年限互認，很多蘇北老鄉(xiāng)覺得省會南京的房價并不貴，紛擁來寧買房，導致南京新盤通過抬高首付來篩客戶，河西、江心洲、江北核心區(qū)，首付普遍要求8成，南部新城（大校場機場）7成，燕子磯5成，只有板橋、方山等邊遠板塊才執(zhí)行首付3成。
下半年南京選籌策略：
1、新房最值得搖：江北核心區(qū)、江心洲、河西南、鼓樓濱江、南部新城（大校場機場）。
2、新房搖中概率較大，或者買二手房也有價值的：江北核心區(qū)、燕子磯新城、新玄武、仙林湖、九龍湖。
4
寧波
攔外地人于繞城之外，本地豪宅繼續(xù)飆！
寧波4.17新政之后——
1、主城限購區(qū)域擴大了4倍，達到990平方公里，涵蓋整個寧波繞城高速以內(nèi)+江北慈城、鎮(zhèn)海蛟川、招寶山、奉化方橋、鄞州姜山、云龍、東錢湖；
2、堵住了外地人補繳社保、個稅破限購的漏洞；
3、9個熱點學區(qū)房，出臺了政府指導價……
4.17新政后，寧波主城非核心，一、二手房倒掛不明顯的區(qū)域“熱度”開始下降了，江北慈城、鎮(zhèn)海駱駝、鄞州姜山等“新晉”限購區(qū)新盤，以及江北孔浦、海曙鄞奉等新盤供應量大的板塊，相對好買了！
但是，東部新城、鄞州南部新城等新貴區(qū)域的豪宅樓盤紛紛破6萬沖7萬，”強者恒強“，未見有拐點出現(xiàn)！
下半年寧波選籌策略：
1、新房最值得搖：鄞州東部新城、南部新城、江北姚江新城；
2、新房搖中概率較大，或者買二手房也有價值的：海曙鄞奉、江北孔浦、鎮(zhèn)海莊市、植物園。
5
浙北及環(huán)杭城市
限售2年“起步”，投資價值驟降！
嘉興、湖州、紹興“限售”新政之后——
除滬寧杭甬4大核心城市外，今年上半年，融杭接滬的浙北嘉興、湖州樓市一片火爆，嘉興主城區(qū)和嘉善大部分區(qū)域出現(xiàn)“房荒”，強綁20+萬元/個車位的樓盤比比皆是；
湖州，更是多次觸發(fā)“熔斷”機制，以交易中心暫停過戶的形式來降溫樓市；
最終，嘉興3.15新政官宣，在全域2區(qū)5縣市實施自取得不動產(chǎn)證之日起限售2年；
緊接著，湖州5.18新政，也效仿嘉興，但只在市本級（吳興區(qū)、南潯區(qū)、南太湖新區(qū)）實行限售2年；
最近，紹興6.3新政，又在市本級（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)、鏡湖新區(qū)）加碼限售，從2年升級到3年！
本月底，紹興柯橋、嘉興海寧，將分別開通接軌杭州地鐵的紹興地鐵1號線柯橋段、杭海城際線，杭州也因此成為繼廣州廣佛線之后，全國第2個開通跨市地鐵的省會城市！
大杭州都市圈已在路上，環(huán)杭第一圈層3地市：嘉興、湖州、紹興全部限售，趨同的政策，實際上抵消了限售的威懾力，外溢剛需和“焦慮且無處安放”的投資客，該買的還是會買，且只能承受持有周期拉長的窘境！
下半年浙北&環(huán)杭城市選籌策略：
1、嘉興：本地人改善首選南湖區(qū)國際商務區(qū)、嘉興科技城；
2、嘉善：只看3塊區(qū)域，主城區(qū)（滬昆高鐵以北、滬昆普鐵以南，城西大道以東、善江公路以西+歸谷1小塊）、示范區(qū)先導鎮(zhèn)西塘、楓南上海之窗智慧科學城，其他都是坑！
3、海寧：杭海城際沿線“掐兩頭”，本地人改善首選主城區(qū)城鐵各站，杭州人外溢只看許村和長安，其他都是坑！
4、桐鄉(xiāng)：只看3塊區(qū)域：投資客可入高鐵新城，本地改善盯主城鳳凰湖片區(qū)，養(yǎng)老選烏鎮(zhèn)！
5、平湖、海鹽：除本地人剛改需求外，對投資客而言，平湖、海鹽全域都是坑！
6、湖州：本地人改善首選仁皇山新區(qū)，次選吳興區(qū)東部新城，養(yǎng)老選南太湖核心“馬桶蓋”周邊5公里，投資客博補漲，選南潯高鐵新城（方圓3公里內(nèi)），其余都不要碰了！
7、紹興：本地人改善首選鏡湖新區(qū)，杭州人外溢只看紹興地鐵1號線柯橋段各站
