上海新房搖號(hào)積分制新規(guī)實(shí)施后，最新購(gòu)房政策匯總

上海落戶(hù)咨詢(xún)積分落戶(hù) 2023-02-12 0 CEO

原標(biāo)題：上海新房搖號(hào)積分制新規(guī)實(shí)施后，最新購(gòu)房政策匯總川沙房產(chǎn)網(wǎng)在剛剛過(guò)去的春節(jié)假期里想必大家多多少少都領(lǐng)教了些七大姑八大姨們“真切的關(guān)愛(ài)”（有貓了嗎？是捫心自問(wèn)哈哈哈）工作、對(duì)象、買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房這一系列靈魂拷問(wèn)中最難的

落戶(hù)上海咨詢(xún)二維碼

原標(biāo)題：上海新房搖號(hào)積分制新規(guī)實(shí)施后，最新購(gòu)房政策匯總

川沙房產(chǎn)網(wǎng)

在剛剛過(guò)去的春節(jié)假期里

想必大家多多少少都領(lǐng)教了些

七大姑八大姨們“真切的關(guān)愛(ài)”

（有貓了嗎？是捫心自問(wèn)哈哈哈）

工作、對(duì)象、買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房

這一系列靈魂拷問(wèn)中

最難的非“買(mǎi)房”莫屬了

特別是在上海

就算已經(jīng)把買(mǎi)房的錢(qián)準(zhǔn)備好了

還要符合各項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)條件

才能買(mǎi)到房

上海新一輪樓市調(diào)控“滬十條”中

有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)正式落地實(shí)施

“滬十條”實(shí)施以來(lái)首次新開(kāi)的3處樓盤(pán)

全部采用積分制

上海新房搖號(hào)推出積分制五大計(jì)分項(xiàng)公布！

讀懂上海買(mǎi)房積分制

家庭

10分夫妻(包括未成年子女)

0分成年未婚或離異、喪偶等個(gè)人(無(wú)論是否包括未成年子女)

●在認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為成年未婚或離異、喪偶等個(gè)人的（無(wú)論是否包括未成年子女），此項(xiàng)不得分。

戶(hù)籍

10分上海戶(hù)口

0分非上海戶(hù)口

●認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象為上海市戶(hù)籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶(hù)籍），加10分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為非滬籍的，此項(xiàng)不得分。

擁有住房狀況

20分上海無(wú)房

5分上海有房

●認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計(jì)算按照住房限購(gòu)政策規(guī)定執(zhí)行，無(wú)房的加20分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認(rèn)購(gòu)對(duì)象在2021年1月22日（含）后贈(zèng)予他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下；承租的公有居住房屋的記入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。

五年內(nèi)在滬購(gòu)房情況

20分無(wú)房，5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄

5分有房，5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄

0分無(wú)房，5年內(nèi)有購(gòu)房記錄

0分有房，5年內(nèi)有購(gòu)房記錄

●認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)，認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）名下無(wú)房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，加20分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，加5分；認(rèn)購(gòu)對(duì)象5年內(nèi)購(gòu)房記錄的，此項(xiàng)不得分。

在滬繳納社保時(shí)長(zhǎng)

自2003年1月起計(jì)算，每繳納一月社保加0.1-0.24分

單身視個(gè)人情況而定

家庭參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方

●社保繳納系數(shù)并非0.1，而是0.1-0.24分/月的區(qū)間。按上市項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型、結(jié)構(gòu)確定。

新政后最新認(rèn)籌還有幾大重點(diǎn)

?新房認(rèn)籌比超過(guò)1:1.3，開(kāi)啟積分制，舉例100套房，取分高的約130組入圍。入圍后，后續(xù)公證搖號(hào)。

?每位參與認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房者都需要對(duì)照規(guī)則，首先自己申報(bào)分?jǐn)?shù)，并填寫(xiě)承諾表承諾屬實(shí)。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，確認(rèn)每一個(gè)購(gòu)房者的積分。認(rèn)購(gòu)積分審核時(shí)間預(yù)計(jì)為10天。

上海新房積分制后的買(mǎi)房三步曲

新房搖號(hào)規(guī)則明確后，上海新房購(gòu)買(mǎi)的流程也跟著變了，需要經(jīng)過(guò)：認(rèn)購(gòu)、打分、搖號(hào)三個(gè)步驟。

第一步，認(rèn)購(gòu)。購(gòu)房者在新房認(rèn)籌時(shí)，主要自行提交證明家庭、戶(hù)籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保等相關(guān)資料，初步計(jì)算得分。

第二步，打分。如實(shí)填報(bào)之后，市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查確認(rèn)每一個(gè)購(gòu)房者的計(jì)分，計(jì)分審核時(shí)間預(yù)計(jì)10天左右。

第三步，搖號(hào)。根據(jù)130%的認(rèn)籌上限，確定入圍分?jǐn)?shù)線，大于等于入圍分?jǐn)?shù)線的購(gòu)房者即可參與搖號(hào)。

比如，某樓盤(pán)將新推600套房源，有認(rèn)購(gòu)意向的客戶(hù)有1000人，那么根據(jù)130%的認(rèn)籌上限計(jì)算，只有總分排名前780名（600*130%）的購(gòu)房人才有資格入場(chǎng)搖號(hào)。如果第780名的分值為20分，則所有20分的購(gòu)房者都可以參與搖號(hào)。

一手房買(mǎi)房流程

關(guān)于新房計(jì)分搖號(hào)的16個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題

Q1：滿五唯一房子，如果賣(mài)掉，算無(wú)房戶(hù)嗎？

答：滿五唯一的房子，賣(mài)掉以后是算無(wú)房戶(hù)的。

Q2：如果名下房子在外地，算無(wú)房戶(hù)嗎？

答：僅限于上海范圍，算無(wú)房戶(hù)。

Q3：怎么界定購(gòu)房記錄？

答：自購(gòu)房日起算，五年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄（目前認(rèn)網(wǎng)簽時(shí)間），只看購(gòu)買(mǎi)記錄，不看賣(mài)出記錄。

Q4：離婚人士，凈身出戶(hù)，是否算無(wú)房戶(hù)？在新政策有上，有哪些限制？

答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購(gòu)房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶(hù)，也被限購(gòu)了。若再婚，社保將計(jì)算兩個(gè)家庭，計(jì)算少數(shù)。

Q5：上海戶(hù)籍單身，09年與父母名下有一套共有房產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)算有房還是無(wú)房？是否還能買(mǎi)房？

答：2011年以前的，算無(wú)房戶(hù)。單身可以購(gòu)買(mǎi)1套。

Q6：拆遷所得的安置房，請(qǐng)問(wèn)算購(gòu)房記錄嗎？

答：公租房不算，有產(chǎn)權(quán)或者承租的共有產(chǎn)權(quán)都算有房。

Q7：有一套動(dòng)遷房，剛賣(mài)掉，請(qǐng)問(wèn)算有購(gòu)房記錄嗎？

答：如果動(dòng)遷房是5年內(nèi)買(mǎi)入的，就算有購(gòu)房記錄。

Q8：贈(zèng)予在同一張產(chǎn)證上的一方，影響無(wú)房部分打分嗎？

答：要看贈(zèng)予的時(shí)間，如果在2021年1月22日之前贈(zèng)予，則算無(wú)房。在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。

Q9：認(rèn)購(gòu)組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)比例小于等于1.3:1的，不使用計(jì)分排序，會(huì)怎么樣呢？

答：所有符合購(gòu)房條件的，全部納入公證搖號(hào)。

Q10：購(gòu)買(mǎi)的新房已網(wǎng)簽，但沒(méi)有拿到產(chǎn)證，一年后才能拿到，當(dāng)下算有房，還是無(wú)房？

答：已網(wǎng)簽的房子，有購(gòu)房記錄，所以算有房。

Q11：退休人員的社保怎么算？

答：退休人員的社保年限是交多少個(gè)月算多少個(gè)月。比如從2003年1月開(kāi)始計(jì)算，如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。

Q12：戶(hù)籍名下有一套房，無(wú)貸款，想過(guò)戶(hù)給父母，這樣算無(wú)房嗎？

答：如果在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與的方式，不能算無(wú)房戶(hù)。通過(guò)二手房交易過(guò)戶(hù)，算無(wú)房戶(hù)。

Q13：上海戶(hù)籍家庭，社保打分算一個(gè)人還是夫妻兩個(gè)人加在一起？

答：如果以1個(gè)家庭認(rèn)籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來(lái)計(jì)算。

Q14：社保有要求連續(xù)社保嗎？

答：不要求，按繳納社保的實(shí)際月數(shù)來(lái)計(jì)算。

Q15：境外人士購(gòu)房也要積分搖號(hào)嗎？

答：境外人士符合條件可在上海購(gòu)買(mǎi)1套，也按照計(jì)分搖號(hào)方式來(lái)認(rèn)籌。

Q16：請(qǐng)問(wèn)怎么界定有房？動(dòng)遷房算嗎？

答：名下有上海房產(chǎn)（包括動(dòng)遷房、經(jīng)適房、使用權(quán)房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計(jì)入名下房產(chǎn)。

積分較高，并不意味著優(yōu)先搖號(hào)

雖然擁有較高積分的購(gòu)房者會(huì)更容易被劃入搖號(hào)對(duì)象，但這并不意味著一定能優(yōu)先選房。因?yàn)檫M(jìn)入搖號(hào)系統(tǒng)之后，所有積分會(huì)被機(jī)器完全打亂。也就是說(shuō)，分?jǐn)?shù)高低只能決定你入不入圍，搖中幾率其實(shí)是一樣的！

與此同時(shí)，企業(yè)用戶(hù)參與新房認(rèn)購(gòu)的門(mén)檻也明顯提高，必須同時(shí)滿足：設(shè)立五年、累計(jì)繳稅100萬(wàn)、有10名員工社保滿5年等多個(gè)條件，或者累計(jì)繳稅超過(guò)500萬(wàn)。而一旦項(xiàng)目認(rèn)籌超過(guò)130%，啟動(dòng)了積分排序規(guī)則，企業(yè)只能無(wú)緣購(gòu)房。

看完了新房購(gòu)房新政

再來(lái)回顧下二手房購(gòu)房和上海的限購(gòu)政策

上海限購(gòu)政策

單身情況分析：滬籍單身人士

一、單獨(dú)名下有房，限購(gòu)。

二、單獨(dú)名下無(wú)房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超過(guò)2套（含2套），可新購(gòu)一套住房。

三、單獨(dú)名下無(wú)房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超過(guò)3套（含3套），限購(gòu)。

結(jié)婚情況分析：滬籍已婚人士

一、夫妻雙方都是上海戶(hù)籍

a、夫妻雙方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超過(guò)2套（含2套）可新購(gòu)二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方無(wú)房，可新購(gòu)一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購(gòu)一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購(gòu)一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超過(guò)4套（含4套），限購(gòu)。

二、夫妻雙方有一方是上海戶(hù)籍，另一方是非上海戶(hù)籍

a、購(gòu)買(mǎi)首套房產(chǎn)證可單獨(dú)上非上海戶(hù)籍一人，但需提供滿5年社?；驖M5年個(gè)稅證明。

b、購(gòu)二套房產(chǎn)證必須上海戶(hù)籍的人上產(chǎn)證，否則限購(gòu)。

注：

滿5年社?；驖M5年個(gè)稅是指簽合同當(dāng)月不算，往前推算63個(gè)月中社?；騻€(gè)稅正常繳納滿60個(gè)月。

上海購(gòu)房貸款政策

一、商業(yè)貸款：

（1）居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房（即居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

（2）在本市已擁有1套住房的、在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房，商業(yè)貸款首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，商業(yè)貸款首付款比例不低于70%。

二、公積金貸款

首套房：

①在上海無(wú)房無(wú)貸（無(wú)貸指上海無(wú)公積金貸款記錄）。②夫妻雙方在婚前與各自父母共有房產(chǎn)均不超過(guò)一套，且家庭名下無(wú)房。

二套房：

①在上海無(wú)房，有過(guò)1次上海公積金貸款記錄。②在上海有1套房，人均面積≤37.2m2，無(wú)上海公積金貸款在使用。

限貸的認(rèn)定方式

①在上海有1套房，人均面積＞37.2m2。

②在上海有2套或以上的房產(chǎn)。③有1次上海公積金貸款未還清或有2次公積金貸款記錄。

（1）購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含）以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%；

（2）為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，若符合上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，參照首套住房貸款政策執(zhí)行，首付比例不低于30%；改善型第二套非普通住房的首付比例則不低于60%。購(gòu)買(mǎi)首套自住房的，貸款利率為住房公積金貸款基準(zhǔn)利率；購(gòu)買(mǎi)改善型第二套住房的，貸款利率上浮至住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

（3）停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。停止向在上海有1套房，人均面積＞37.2m2的家庭發(fā)放貸款

（4）借款人以公積金繳存賬戶(hù)余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過(guò)40%。

上海普通住宅和非普通住宅的區(qū)別！

普通住房應(yīng)該同時(shí)在房屋類(lèi)型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)。不能同時(shí)滿足條件的為非普通住房。

（1）房屋類(lèi)型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。

（2）成交價(jià)格：內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)：≤450萬(wàn)元/套；內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬(wàn)元/套；外環(huán)以外：≤230萬(wàn)元/套。

（3）建筑面積：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e≤140平方米。

上海二手房交易流程

在2月1日新政出臺(tái)之后

不動(dòng)產(chǎn)交易登記縮至5個(gè)工作日

一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時(shí)限。即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢(xún)限購(gòu)審核、稅收征管和不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供EMS快遞服務(wù)。