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更多內(nèi)容敬請左邊左邊關(guān)注公眾號右邊：右邊城房

　　

一起發(fā)現(xiàn)城市與房產(chǎn)之美

　　

　　

前兩天，上海新房搖號出新政了，熱門盤要采用積分制。

　　

壹

　　

積分規(guī)則

　　

先看下新開樓盤永康城浦上雅苑公布的積分規(guī)則具體內(nèi)容。

　　

　　

　　

　　

概括下來就是：

　　

　　

積分規(guī)則內(nèi)容基本上大家都能讀懂，不再一一解讀。

　　

我們就里面可能有疑問的點做下解釋。

　　

貳

　　

細則分析

　　

1、年限分怎么計算？

　　

從2003年社保開始累積至今，中間斷繳沒關(guān)系，補繳部分是否認可，尚待確認。

　　

估計補繳部分不會被認可，否則這就是很大的漏洞，容易被人鉆空子。

　　

2、如何理解社保分系數(shù)0.1~0.24

　　

社保分為0.1~0.24分/月，不同樓盤的社保分系數(shù)不同，按上市項目單價，產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)等確定。

　　

這兩天開盤的3個項目：閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個樓盤，都是近郊的剛需盤，社保積分系數(shù)為每月為0.1分。

　　

單身按照自身情況來計算。

　　

1個家庭按照社保繳納月數(shù)較多的1名成員來計算。

　　

2個或多個家庭按照社保繳納較低的家庭一方計算。

　　

一般來說，系數(shù)越低，越偏向剛需，系數(shù)越高，越偏向豪宅。剛需盤采用低系數(shù)，這也符合本次政策對首套或者剛需的支持；豪宅盤采用社保積分高系數(shù)，加大社保分對總分的貢獻值，意在對那些真正長時間呆在上海上班就業(yè)的家庭給予支持。

　　

從2003年1月份起，到2021年1月份，實打?qū)嵔坏脑?，?8年又一個月，217個月，也就是說社保貢獻分最高可以有21.7分（217*0.1）~52.08分（217*0.24），社保的分值特別是高端樓盤，社保分權(quán)重還是相當大的。

　　

3、參與搖號需要多少分？

　　

首先，總分=基礎(chǔ)分+社保分（年限分）。

　　

沒有說有一定要求達到多少分才能最終入圍搖號，而是根據(jù)參拍人數(shù)分數(shù)高低排序，截取分數(shù)高的一部分人來最終入圍搖號。

　　

　　

4、新房積分搖號的優(yōu)先順序？

　　

從積分表格分值分布上，就可以知道：

　　

無房家庭大于有房家庭

　　

已婚家庭大于單身家庭

　　

剛需無房大于改善二套

　　

上海10+已婚10+無房20+5年內(nèi)未購房20=60分

　　

上海10+單身0+無房20+5年內(nèi)未購房20=50分

　　

外地0+家庭10+無房20+5年內(nèi)未購房20=50分

　　

上海10+已婚10+無房20+5年內(nèi)有購房0=40分

　　

上海10+單身0+無房20+5年內(nèi)有購房0=30分

　　

外地0+家庭10+無房20+5年內(nèi)有購房0=30分

　　

上海10+已婚10+有房5+5年內(nèi)未購房5=30分

　　

上海10+已婚10+有房5+5年內(nèi)有購房0=25分

　　

5、什么情況下觸發(fā)新房積分搖號？

　　

并不是所有新盤都需要靠積分排序的，根據(jù)最近試點的三個項目公示情況來看，3個項目均以130%為限，但未能確定之后所有項目都按此比例認定。如果未達到規(guī)定認籌比的則不啟動優(yōu)先規(guī)則。

　　

6、什么是入圍分數(shù)線？

　　

擬認購對象的總組數(shù)與此次準售房源套數(shù)比例超過1.3:1的，應(yīng)當啟動積分排序程序。

　　

按照優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求的原則，根據(jù)家庭，戶籍，一定年限的購房記錄，社保繳納年限等積分后，分數(shù)由高到低排序，按照認購組數(shù)與此次準售房源套數(shù)1.3:1比例確定后入圍分數(shù)線。

　　

凡得分大于等于入圍分數(shù)線的認購對象，均納入入圍名單參與后續(xù)公證搖號。

　　

比如，某一熱門樓盤有1000套房源，參與認購的有人，那么積分排名前1300名的購房人將有資格入場搖號。其中，最后一位分值就是入圍分數(shù)線。

　　

假設(shè)第1300名的分值是30分，那么所有30分的購房者都可以入場搖號。

　　

確認入圍搖號名單后，再按照正常程序進行“公平、公正”的搖號。

　　

也就是說，分數(shù)高只代表你能入圍參與到后續(xù)的公證搖號，但不代表你排在靠前選房順序。

　　

具體你排在第幾位來選房，由最終公證搖號來排序。

　　

7、怎么定義無房戶？

　　

名下沒有上海住宅，包括動遷房，經(jīng)濟適用房，使用產(chǎn)權(quán)房的，都視為無房。商住不屬于認定范圍。若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產(chǎn)。

　　

8、怎么界定購房記錄？

　　

自購房日起算，五年內(nèi)無購房記錄（目前認網(wǎng)簽時間），只看購買記錄，不看賣出記錄。

　　

9、家庭內(nèi)產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)換算購房記錄嗎？

　　

份額變更是有網(wǎng)簽記錄的，但目前沒有明確是否算購房記錄。

　　

10、已經(jīng)離婚的，如何計算？

　　

按離婚前家庭計算，若再婚，社保將計算兩個家庭，計算少數(shù)。

　　

11、家庭情況要如何解釋？

　　

夫妻+10分

　　

未婚、離異、喪偶、離異帶子女均不左邊加分右邊。

　　

12、退休人員如何計算社保？

　　

只計算從2003年1月至退休之間的社保繳納月數(shù)，才是有效社保年限。

　　

如果在2003年1月前退休，則算作無繳納。

　　

13、社保需要連續(xù)繳納嗎？

　　

目前規(guī)定僅要求2003年1月起繳納的社保，并沒有要求連續(xù)繳納。補交部分應(yīng)該不算。

　　

叁

　　

影響

　　

1.戶籍，婚姻沒那么重要了

　　

相較于之前有購房資格就能參與搖號，此次搖號新政采用積分制，以戶籍，婚姻狀態(tài)，是否有房，購房記錄和社保，共5個參數(shù)來決定總分數(shù)，在有購房資格的人群中做進一步細分畫檔。并且這五個參數(shù)的影響因子也不同：

　　

戶籍：是：10分；否：0分

　　

婚姻狀態(tài)：已婚：10分；單身離異：0分；

　　

是否有房：無：20分；有：5分；

　　

5年內(nèi)購房記錄：無：20分；有：0分；

　　

社保分數(shù)：以樓盤價格和熱度定基數(shù)0.1~0.24分/月，而在滬社保繳納年限等同于你為上海發(fā)展做了多久貢獻。社保年限交的長，得到權(quán)益多。

　　

剛需盤0~21.7分；紅盤，價高盤：0~52.08分。

　　

看到?jīng)]有，戶籍和婚姻狀態(tài)的權(quán)重沒那么重要了。

　　

按照老的規(guī)則，上海戶口單身買一套；上海家庭買兩套；外地戶籍滿60個月社保限購一套。

　　

而搖號新政后，戶籍，婚姻狀態(tài)各只有10分；

　　

而是否有房，購房記錄的權(quán)重是戶籍婚姻的兩倍，占到20分，

　　

這明顯就是向無房家庭傾斜，優(yōu)先保證他們有一套住房。

　　

所謂有恒產(chǎn)者有恒心，只有安居了，才能樂業(yè)。

　　

再說到社保分權(quán)重問題。

　　

以交社保年限來等同于對上海發(fā)展做了奉獻大小這種統(tǒng)計方法的嚴謹固然有待進一步商榷，但依然也是目前來看相對最合理，最公平的量化手段。

　　

就像上?，F(xiàn)行的居轉(zhuǎn)戶政策：“持有居住證7年，社保和個稅滿7年，可以申請居轉(zhuǎn)戶”，相當于也是要求你為上海發(fā)展奉獻多年青春年華后，才有資格成為新上海人。

　　

2003年后交社保時間長的，這些人的年齡基本在30~50歲之間，這種家庭上有老下有小，屬于社會發(fā)展的中堅力量，讓他們擁有一套住房，合情合理嘛。

　　

而那些2003年之后交社保少，那可能包含如下人群：退休人士；畢業(yè)不久的小年輕；自由職業(yè)者。不是說這些人2003年后社保交的少，不讓這些人買房。不少人也實實在在地需要在上海有一個房子。但因為他們的積分相對靠后，完全可以不去湊熱鬧搖新盤，只要達到限購條件，這些人依然可以選擇購買二手房。

　　

2.哪些人被打擊了？

　　

剛才講到了，這次受益的是那些在上海扎根多年，并有交社保的無房家庭；而被打擊的就是那些剛落戶不久就想買房，或者老人票等。原有通過贈與房票和公司買房的也被剔出。

　　

新婚夫妻+老人房票

　　

加了一個社保因素之后，過于年輕和過于年老的家庭，在積分制下會丟失很關(guān)鍵的社保分。

　　

從新政首盤試點看，有一條細則：如果是一個家庭認購，按照這個家庭社保繳納月數(shù)最高的一個成員計算。

　　

如果兩個以上家庭聯(lián)合認購，則根據(jù)社保繳納月數(shù)較低那個家庭來計算。

　　

如果新婚夫妻和老人合力買房，在新的積分規(guī)則下，社保計算積分就少了一塊。

　　

另外，買不了新房，去買二手房嘛。

　　

用贈予方式騰出房票

　　

想要騰挪房票也沒那么簡單了，從認籌新盤中，還透露了一條細則：從2021年1月22日起，凡是通過贈予方式，讓自己變成無房的，也不再獲得承認了。

　　

至此，1月22日的新政后，不僅封住了離婚買房的路，法院拍賣房要求購房資格，現(xiàn)在新房搖號贈與也被堵上。另外，上海使用權(quán)房，一并計入有房。

　　

用企業(yè)名義搖號熱盤

　　

企業(yè)參與認購的，若項目啟動計分排序程序，不納入公證搖號名單。君不見，這些年來新盤搖號清單里出現(xiàn)了大量的企業(yè)，這也是外地企業(yè)家，富豪，明星買上海豪宅的一種常用方式，此次積分制等于將企業(yè)名義搖熱門樓盤漏洞給堵住了。

　　

肆

　　

具體案例解析

　　

舉例來說，ABCD四個人來搖號。

　　

A代表上海本地家庭，工作結(jié)婚的。上海戶口多年，已婚，有工作交社保。不管是老上海人還是新上海家庭，這類人數(shù)占比最多，是社會的中堅力量，五險一金都沒少交。

　　

那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無房20+5年內(nèi)未購房20=60分，社保年限a長。

　　

B：代表上海無業(yè)或者退休的。上海戶口多年，已婚，無業(yè)人士。有上海戶口，無業(yè)沒交社保的人比較少，但退休的大爺大媽多呀，比方按照男60，女55退休年齡算，如果2003年這些人就退休的，到了今年，男的77歲，女72歲。這類人去參加搖號的可不少呀，君不見經(jīng)常在售樓處能看到大爺大媽來看房。而他們可能是子女或者孫子輩的房票已！

　　

那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無房20+5年內(nèi)未購房20=60分，社保時間b無。

　　

C:代表的是學歷落戶，人才引進的外地單身青年。這類人的特點是學歷高，也是近些年上海落戶政策中重點引入的對象，但他們還有個特點就是年輕，還沒結(jié)婚，交社保沒多久，相當于還沒怎么給上海做貢獻。當然，市面上也有一些通過特殊渠道花錢落戶的，他們就是來買房的。同樣，對上海貢獻少。

　　

那么基礎(chǔ)分為上海10+單身0+無房20+5年內(nèi)未購房20=50分，社保時間c很短。

　　

D:代表的是通過居轉(zhuǎn)戶，應(yīng)屆落戶，人才引進等方式落戶到上海的外地家庭，他們是上海行業(yè)的生力軍，特點是受過良好的教育，且為上海做了多年貢獻。他們在基礎(chǔ)分上與老上海人沒有區(qū)別。

　　

那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無房20+5年內(nèi)未購房20=60分，社保年限d。

　　

E：代表的是外地來上海工作打拼多年的家庭，他們中間有些來上海多年，活躍在各行各業(yè)，由于上海限購政策是家庭為單位，最近連續(xù)63個月內(nèi)繳納60個月社保，可以購房一套。他們共同的特點是：還沒有落戶，渴望在上海有個家，他們的子女也是在上海讀書。

　　

他們的基礎(chǔ)分為上海0+已婚10+無房20+5年內(nèi)未購房20為50分，加上社保年限e（>60個月)。

　　

　　

這里面C和E基礎(chǔ)分靠后，而C的社保年限很短，E的社保年限大于5年，所以排序上：E要排在C前面。

　　

而外地戶口E如果想排序再往前靠，那社保分必須達到10分以上，才能超過B.

　　

按照社保系數(shù)0.1~0.24來算，繳滿一年社保，社保分為1.2~2.88分。剛需盤社保要繳滿8年以上才可以，紅盤交5年社保就有14.4分足夠。

　　

而本地家庭A和新上海人家庭D，不出意外的話，只要社保年限不要太短，基本上可以始終處于第一陣列。

　　

A（本地上海家庭）和D（多年社保的新上海人）排第一陣營；

　　

B（無業(yè)，退休人士）和E（外地戶口家庭）排第二陣營，誰靠前根據(jù)E的社保年限和社保系數(shù)來決定；

　　

C（應(yīng)屆，學歷落戶，特殊渠道落戶，社保時間短）排最后。

　　

只要社保交的足，外地家庭還是很有機會能參與搖號，而退休人士和剛落戶就想買房的那些人，就要往后靠了。

　　

這種排序策略也能減少部分人為了增加搖中概率，全家出動，把父母爺爺奶奶外公外婆作為房票來代持搖號的投機行為。還有像去年12月被曝光在上實名投訴的那位徐博士如果還沒領(lǐng)證，新政后排序很靠后。

　　

　　

這個分值設(shè)計確實用心良苦，很好的保護了剛需家庭的權(quán)益，值得點贊！

　　

題外話，那個徐博士在12月20日的舉報信公開后不久，上海就出臺了多條新政，離婚，法拍等漏洞都被堵上。

　　

剛需無房戶要感激徐博士呀！網(wǎng)上也瘋傳徐博士已經(jīng)成功靠6個錢包搖到1800萬新房的小道消息，不過已經(jīng)被辟謠了。

　　

　　

伍

　　

無房戶是否都要優(yōu)先

　　

剛才說了，現(xiàn)在積分排序大體是按照：

　　

A（本地上海家庭）=D（多年社保的新上海人）排第一陣營；

　　

B（無業(yè)，退休人士）和E（外地戶口家庭）排第二陣營，誰靠前根據(jù)E的社保年限和社保系數(shù)來決定

　　

C（應(yīng)屆，學歷落戶，工作不到一年的單身青年）排最后

　　

那這個排序是否已經(jīng)十分合理呢？

　　

關(guān)于到底誰要先的問題，外地戶口是否就要排在本地戶口的后面？

　　

無房家庭就是剛需就應(yīng)該優(yōu)先嗎？

　　

顯然問題的答案沒有這么簡單。

　　

任何政策都無法保證十全十美，總有一些人被誤傷。

　　

但如果能維護到絕大多數(shù)人的合理利益述求，那就是好的政策。

　　

這次一手搖號積分制新政同樣也是一樣，

　　

淡化了戶籍和婚姻狀態(tài)，提升了對上海貢獻值（社保）的權(quán)重，這讓外地家庭搖到第一套房子有了更大可能性，減少投機套利行為。

　　

從這點上，要給新政點個大大的贊！

　　

低單價，低總價，入門級的住宅可以優(yōu)先讓無房家庭優(yōu)先搖號，比較合理性，畢竟保證這些人有一套房子可以住是必要的。

　　

但如果動輒兩千萬的“豪宅”，也按照無房優(yōu)先去排序，合理性與否有待進一步商榷。

　　

一上來第一套就買得起幾千萬的豪宅，大多數(shù)可算不上剛需，這里面有多少是代持房票和外地投機客戶，不得而知了。

　　

至少在兄弟城市杭州多張房票去搖號，可不少。

　　

　　

這一點上，從目前來看沒有很好的解決方案。

　　

通過不同樓盤設(shè)定不同的社保系數(shù)0.1~0.24，也是屬于當下比較容易讓人接受的評判標準。

　　

入門級住宅為0.1，住宅越高端，社保系數(shù)權(quán)重為0.24，最近三個樓盤均為剛需盤，均價三四萬，系數(shù)為0.1。且拭目以待后面開盤的其他樓盤的社保系數(shù)。

　　

陸

　　

總結(jié)

　　

總體上，這次一手搖號新政向無房戶家庭傾斜的政策，還是很給力的。如上面所說：

　　

淡化了戶籍和婚姻狀態(tài)，提升了對上海貢獻值（社保）的權(quán)重，讓為上海做的貢獻最多的外地家庭和本地無房家庭，搖到第一套房子有了更大可能性，并減少依靠老人票，一落戶就買房的投機套利行為。

　　

另外，深圳之前因為落戶門檻低，很多外地通過學歷落戶，快速落戶深圳并買房。對于這種剛落戶就買房的投資投機行為，去年七月份，深圳限購升級：落戶需要滿三年且能提供購房之日前36個月社保或個稅證明的，才可以買房。

　　

所以，主管部門不妨可以考慮借鑒采納這條經(jīng)驗，并將其推廣到一二手房市場，這樣更不僅可以讓無房剛需，給上海多做貢獻的本地和外地家庭買到第一套新房，又能進一步打擊利用落戶來快速買房的投機行為，讓樓市逐步回歸理性。

　　

2021.2.9

　　

-END-

　　

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