其實(shí)本來(lái)在準(zhǔn)備工作篇中就需要講到這個(gè)問(wèn)題，但是如果放進(jìn)去的話，可能內(nèi)容太多了，所以我還是把這一篇放在第二章節(jié)來(lái)講，也盡可能希望能講的細(xì)致一點(diǎn)。多講一點(diǎn)這方面的問(wèn)題。

　　

本篇主要講一二手房的五大區(qū)別，價(jià)格差異、產(chǎn)權(quán)年限、小區(qū)環(huán)境、交易流程、房屋屬性。并且在最后會(huì)做綜合的分析，以及我當(dāng)時(shí)的考慮。

　　

一、價(jià)格差異

　　

一二手房最明顯的區(qū)別就是價(jià)格差異。毫無(wú)疑問(wèn)，在大多數(shù)情況下，一手房的價(jià)格是比二手房的價(jià)格是貴的。

　　

這其中就牽涉到一個(gè)問(wèn)題，到手價(jià)格，一手房的價(jià)格跟到手價(jià)格基本是完全貼合的，沒(méi)有大量的稅負(fù)。而二手房則不然，二手房交易環(huán)節(jié)中有三個(gè)大頭稅：

　　

契稅：小于90平1%，大于90平1.5%。

　　

增值稅：兩年以下征收5%增值稅，兩年以上按差價(jià)征收5%增值稅。（不過(guò)有些地方是可以做成普通住房的，普通住房免征，普通住宅的定義，請(qǐng)查閱資料）

　　

個(gè)人所得稅：滿五唯一免征，滿五不唯一：差額2%。

　　

那么其實(shí)算下來(lái)，二手房的實(shí)際到手價(jià)格，大概要在原有的基礎(chǔ)上升高5個(gè)點(diǎn)到10個(gè)點(diǎn)。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，滿二升高10個(gè)點(diǎn)、滿五升高7-8個(gè)點(diǎn)、滿五唯一大概升高5個(gè)點(diǎn)左右。

　　

所以說(shuō)，二手房?jī)r(jià)格乘（1+10%），這大概就是到手價(jià)格了。

　　

當(dāng)然在房地產(chǎn)市場(chǎng)極其火爆的城市或者限價(jià)很?chē)?yán)格的城市，可能會(huì)出現(xiàn)一二手倒掛的現(xiàn)象。說(shuō)白了，就是說(shuō)這個(gè)城市的二手房到手價(jià)格比一手房到手價(jià)格來(lái)的高。

　　

比較典型的一二手倒掛城市就是南京。原因是南京市政府相當(dāng)嚴(yán)格的限購(gòu)令。以南京江北新區(qū)為例，之前曾經(jīng)跟朋友去江北新區(qū)看過(guò)房子，浦口萬(wàn)匯城那一站下來(lái)，我記得是中鐵建開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目吧，14年的，位置比較好的房子（就是樓層不是很爛的那種），大概單方均價(jià)是左右，而隔壁好像是新城的一個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)好像賣(mài)。那么實(shí)際上算下來(lái)，很多二手房到手的價(jià)格會(huì)比一手房來(lái)的高，一般某個(gè)區(qū)域大規(guī)模供給一手住宅，房?jī)r(jià)快速看漲的時(shí)候，是會(huì)出現(xiàn)這種情況的。

　　

那么就涉及到一個(gè)問(wèn)題，一手房買(mǎi)房子有一個(gè)很麻煩的點(diǎn)，搖號(hào)。

　　

搖號(hào)這種事情基本上就是在賭概率，有很多人說(shuō)會(huì)不會(huì)有什么內(nèi)幕，內(nèi)幕嘛這種事肯定有的，但是咱們大多數(shù)人也碰不到。爆款的房子基本都是要搶的，比如18年大名鼎鼎的中糧前灘，8進(jìn)1還是很酷炫的。我上面講的南京江北新區(qū)的很多爆款房子，比如金地風(fēng)華啊，中海左岸啊、江與城啊這種，一手房的中簽率大概也都是10%左右。所以還是比較艱難的。

　　

所以說(shuō)，價(jià)格上來(lái)講，一手房比較貴，二手房比較便宜，但是要考慮稅費(fèi)問(wèn)題。

　　

二、產(chǎn)權(quán)年限

　　

大家也都知道我們國(guó)家出讓的用地一般是有年限的，住宅用地是70年。一手房呢，只要不是那種捂著地皮不開(kāi)發(fā)的，基本上土地年限都在60年以上的，而二手房呢，土地年限就要大大縮短了。這是二手房和一手房最明顯的區(qū)別了。

　　

跟這個(gè)相應(yīng)的就是房齡，房齡就是從竣工驗(yàn)收計(jì)算的，比如我買(mǎi)的房子，拿地的時(shí)間是2001年，但是房屋產(chǎn)證時(shí)間是2007年。那么房齡大概是13年左右，而土地年限就已經(jīng)過(guò)了19年了。房齡主要影響的是你公積金貸款的問(wèn)題。其他影響沒(méi)有那么大。

　　

三、小區(qū)環(huán)境

　　

小區(qū)環(huán)境這個(gè)是影響很大的了，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，第一是外立面，第二是停車(chē)位，第三是綠化率。

　　

外立面：這個(gè)其實(shí)是一二手房的核心差異（笑）。我本人也不是做工程的，這一塊不是很懂，但是像什么干掛、大理石、真石漆、玻璃幕墻什么的，真的是很影響小區(qū)的觀感。據(jù)我所知，比較吊的小區(qū)，例如湯臣一品，雖然是07年的房子了，但是人家的外立面好像是什么納米級(jí)材料，這么長(zhǎng)時(shí)間基本就沒(méi)有過(guò)時(shí)，你去陸家嘴看，還是那種買(mǎi)不起的感覺(jué)。還有就是像濱江這種豪宅專(zhuān)業(yè)戶，人家那玻璃幕墻的外立面，是真的好看，金屬感爆棚，完全不會(huì)過(guò)時(shí)的感覺(jué)。反觀那種老公房，粉墻的那種，斑駁不堪，十分有年代感。

　　

停車(chē)位：其實(shí)這個(gè)也蠻重要的，很多小區(qū)面臨嚴(yán)重的停車(chē)位問(wèn)題。所以在這種時(shí)候一般需要關(guān)注兩點(diǎn)，第一是停車(chē)位比例，如果停車(chē)位比例太低，就要做好搶車(chē)位的思想準(zhǔn)備了。第二是是否有人車(chē)分流，人車(chē)分流可以較好的改觀小區(qū)的環(huán)境，沒(méi)有人車(chē)分流的小區(qū)那叫一個(gè)擁擠啊。

　　

綠化率：高端一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)把小區(qū)的綠化做的比較好，畢竟是可以改善小區(qū)觀感嘛。像龍湖啊，綠城啊這些高端開(kāi)發(fā)商，小區(qū)的綠化確實(shí)做的還是不錯(cuò)的，很多老房子基本就沒(méi)有辦法享受到這一點(diǎn)。那種一般叫xx村的小區(qū)，基本上就和綠化無(wú)緣了。

　　

這三點(diǎn)，基本就是小區(qū)環(huán)境的重點(diǎn)了，也是一手房吊打二手房的地方。

　　

四、交易流程

　　

一手房的交易流程就比較簡(jiǎn)單了，其實(shí)就跟買(mǎi)大宗商品一樣，一手交錢(qián)，一手交貨。如果是買(mǎi)的期房。那一般要隔一段時(shí)間才能交房，交房期會(huì)晚一點(diǎn)，大概一年半到三年左右。當(dāng)然也可能是準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售什么的，反正你就要看什么時(shí)候能夠交房，比較好的就是準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售啦，基本不用等。

　　

二手房的交易流程比較復(fù)雜，時(shí)間大概是在三個(gè)月到半年左右，看你的付款周期和上家的搬遷時(shí)間。過(guò)程如下：

　　

簽訂預(yù)約，付定金——網(wǎng)簽合同、付首付款、辦貸款——貸款批復(fù)、辦產(chǎn)證交稅——交房

　　

所以如果你急著搞房子的話，二手房比較好，要是不急，可以買(mǎi)一手房，然后慢慢等。

　　

五、房子屬性

　　

說(shuō)白了其實(shí)就是會(huì)不會(huì)有兇宅啊什么的，這個(gè)也很重要啊。比如我不推薦搞法拍房自住，就是因?yàn)槲矣X(jué)得法拍房會(huì)有點(diǎn)晦氣什么的。這種事情寧可信其有不可信其無(wú)啊。我接下來(lái)講幾種常見(jiàn)的二手房。

　　

1.二手商品房：小區(qū)環(huán)境相對(duì)好，有物業(yè)，價(jià)格是二手房中比較高的。

　　

2.二手動(dòng)遷安置房：小區(qū)環(huán)境比較差，物業(yè)也一般，價(jià)格比較劃算，而且不用交增值稅。有商品房小區(qū)有動(dòng)遷房性質(zhì)的房子，那就比較美麗了，商品房的環(huán)境還不用交增值稅。

　　

3.老公房、售后公房：這個(gè)我不太清楚，一般是買(mǎi)學(xué)區(qū)房會(huì)遇到，稅也比較劃算的。

　　

4.商住房：順便一提的就是商業(yè)用地的住房，這種房子最好不要買(mǎi)，國(guó)家最近不太待見(jiàn)，可以住，但是買(mǎi)的話，實(shí)在是不劃算。

　　

六、結(jié)論

　　

一手房：

　　

優(yōu)勢(shì)：1.房屋產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)。2.小區(qū)環(huán)境新，外立面比較好看。3.不需要繳納額外的稅負(fù)。4.房屋比較干凈，不會(huì)有兇宅等情況發(fā)生。

　　

劣勢(shì)：1.一般是期房，不能直接入住。2.尤其是包含裝修的物業(yè)，裝修質(zhì)量堪憂。3.價(jià)格相比二手房高一些。

　　

二手房：

　　

優(yōu)勢(shì)：1.到手速度快，適合急需買(mǎi)房者。2.價(jià)格相對(duì)便宜，有比較大的議價(jià)空間。

　　

劣勢(shì)：1.小區(qū)環(huán)境可能比較舊。2.滿二滿五對(duì)稅負(fù)影響很大。3.房屋產(chǎn)權(quán)年限短。

　　

那么其實(shí)分析起來(lái)，一手房的最大優(yōu)勢(shì)就在于交易十分清晰，基本不需要過(guò)多操心，而且環(huán)境也比較好。二手房的最大優(yōu)勢(shì)就在于議價(jià)空間，其他差異并不大。

　　

所以我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的定論，如果對(duì)于房屋新舊很介意的，不用考慮，選擇一手房。其他情況下，當(dāng)一手房超過(guò)二手房?jī)r(jià)格10%，二手房年限在10年內(nèi)的，基本可以認(rèn)為二手房相對(duì)劃算。

　　

七、我的考慮

　　

我當(dāng)時(shí)是覺(jué)得。第一，上海一手房太貴，內(nèi)環(huán)基本要10萬(wàn)+（參考金沙江路中海項(xiàng)目），中環(huán)基本需要8-9萬(wàn)（參考高尚領(lǐng)域和大寧金茂府），外環(huán)線基本需要5-6萬(wàn)（參考央璽、龍湖天璞）。相應(yīng)的二手房會(huì)便宜一些，比如中環(huán)一號(hào)，中環(huán)線邊上大概5-6萬(wàn)，房齡10年不到。同樣的配套，價(jià)格相差很大，考慮二手房還是很劃算的。

　　

第二，實(shí)際上現(xiàn)在一手房拿地成本就很高了，在市場(chǎng)上行的時(shí)候，房子的質(zhì)量相對(duì)會(huì)大打折扣，近年來(lái)各種維權(quán)也就說(shuō)明了這點(diǎn)。舉個(gè)極端的例子，融信萬(wàn)科的中興路地王，拿地成本就10萬(wàn)，那邊能賣(mài)多少？總不可能賣(mài)過(guò)翠湖天地吧，就算賣(mài)15萬(wàn)也很難回本，成本控制嚴(yán)格之后，質(zhì)量自然就可想而知了。

　　

第三，一手房交房周期比較長(zhǎng)，交房周期長(zhǎng)的話會(huì)影響到后續(xù)的種種操作，畢竟后面談婚論嫁，房子也是要拿來(lái)向岳父岳母表達(dá)誠(chéng)意的啦（笑），所以就還是考慮到手較快的二手房吧。

　　

本篇主要講了一二手房的選擇，接下來(lái)第三篇——大區(qū)位選擇和分析。