編者按

　　

上海新房積分搖號，既保障無房自住剛需，又避免誤傷合理的改善需求。

　　

上海新年伊始打響了樓市調(diào)控的第一槍后，幾乎是一天一個政策的節(jié)奏，贈予、更名、法拍房、假離婚等漏洞逐一被堵上，嚴(yán)格信貸管理，調(diào)控持續(xù)升級，從嚴(yán)從緊。近期“滬十條”正式落地，備受關(guān)注的“無房家庭”界定、新房搖號操作細(xì)節(jié)得以明確，名下無房且5年無購房記錄的剛需可優(yōu)先左邊加分右邊，同時也給之前被誤傷的的改善型購房者留了一道小口子。作為一名實(shí)實(shí)在在的上海剛需，看完上海新房搖號積分制后，我感覺還是很滿意的，整個調(diào)控非常精細(xì)。

　　

01

　　

如何計(jì)分？綜合五大因素，重點(diǎn)保護(hù)剛需

　　

“滬十條”最大的亮點(diǎn)就是新增搖號計(jì)分制，包含基本分和動態(tài)分兩大項(xiàng)，已婚、上海戶口、名下無房且5年無購房記錄、社保繳納年限長的可優(yōu)先左邊加分右邊，利好真正剛需?；痉肿罡?0分，包含家庭、戶籍、住房狀況、在滬購房記錄4個基本項(xiàng)；動態(tài)分部分，由社保繳納月數(shù)和對應(yīng)系數(shù)相乘而來，最高可達(dá)52.08分。最終得分由基本分和動態(tài)分加總而得，總分可能超過100分。以下是具體計(jì)算方法：

　　

1、基本分

　　

（1）家庭：認(rèn)購對象為夫妻更有利，可加10分，如果是未成年人、成年未婚、離異、喪偶，均為零分。這條明顯對于家庭更有利，之前是為了買房假離婚，以后可能就要為了買房而結(jié)婚了。

　　

（2）戶籍：上海戶口可加10分，家庭認(rèn)購時，夫妻雙方有一方需為上海戶籍，若均為非上海戶籍，此項(xiàng)不得分。由此可見，上海戶口還是很重要的。

　　

（3）住房狀況：住房類型除了商品房，還包括共有產(chǎn)權(quán)、公租房等保障性住房。名下在上海無房可加20分，有1套可加5分，2套及以上為零分。另外2021年1月22日（含）后就算贈予出去了，也會計(jì)入其中。另外，這一條和之前還有明顯的不同，之前是全國范圍內(nèi)認(rèn)房又認(rèn)貸，這里僅統(tǒng)計(jì)上海房產(chǎn)，外地住房不計(jì)入。

　　

（4）購房記錄：在滬名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，可加20分；名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；近5年內(nèi)有購房記錄的，不管名下是否有房，得分均為零。這里給先賣后買的改善型留了一道口子，保障合理的住房消費(fèi)。

　　

2、動態(tài)分

　　

社保繳納年限從2003年1月起算，到2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月，社保繳納系數(shù)區(qū)間為0.1-0.24分/月，若采用最高系數(shù)，最高可達(dá)52.08分。具體系數(shù)選擇，根據(jù)樓盤類型和結(jié)構(gòu)確定。新規(guī)實(shí)行后，今日開啟認(rèn)籌的三個新盤，系數(shù)均為0.1分/月。

　　

若以一個家庭名義認(rèn)購，社保繳納年限可按社保繳納月數(shù)最高的1名成員計(jì)算，取其高者；如果是以2個及以上家庭認(rèn)購，按社保繳納月數(shù)較低的家庭計(jì)算，取其低者。

　　

　　

02

　　

如何參與？規(guī)則變化，三步確認(rèn)資格

　　

新房搖號規(guī)則明確后，以后采用“計(jì)分制”規(guī)則，分為認(rèn)購、打分、搖號三個步驟。

　　

第一步，認(rèn)購。購房者在新房認(rèn)籌時提交證明家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保的相關(guān)資料，初步計(jì)算得分。

　　

第二步，打分。填報(bào)完成后，市房管局、民政局、社保中心等進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查得分。按照房源數(shù)量和130%的認(rèn)籌上限，確定入圍分?jǐn)?shù)線，大于等于入圍線的所購對象可參與搖號。

　　

第三步，搖號。確認(rèn)入圍搖號名單后，滿足條件的入圍者可按照正常程序參與公證搖號。

　　

我粗略地計(jì)算了下，自己差不多有60多分。根據(jù)買房群的一個統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有4466人參與，大部分人得分在50-60這一區(qū)間，60多分差不多可以排在前30%的位置，取得搖號資格應(yīng)該沒有太大的問題。

　　

　　

03

　　

如何搖中？差額搖號，分高未必靠前

　　

特別需要注意的是，即使積分排名靠前，并不意味著能搖中，后面的搖號過程依舊是隨機(jī)的。進(jìn)入搖號系統(tǒng)后，積分分值會被完全打亂，不分先后，這就意味著之前的第一名和最后一名搖中的概率都是相同的。

　　

無房戶在確認(rèn)入圍搖號資格時確實(shí)有優(yōu)先權(quán)，這樣能緩解熱門樓盤高認(rèn)籌率問題，但并不能保證優(yōu)先搖到。新政規(guī)定認(rèn)籌比例不超過1.3倍，在此要求下，至少還是會有23%的入圍者搖不到房。

　　

另外注意的是，企業(yè)用戶參與新房認(rèn)購的門檻明顯提高，須同時滿足設(shè)立五年、累計(jì)繳稅100萬、有10名員工社保滿5年等多個條件，或者累計(jì)繳稅超過500萬。一旦認(rèn)籌超過130%啟動積分排序，企業(yè)購房只能排在積分搖號買房后面，企業(yè)炒房難度更大了。

　　

積分搖號實(shí)行后，首套剛需最先受益，其次是近5年無購房記錄、先賣后買的改善型需求，不再一刀切，保障合理的住房消費(fèi)。但對于名下有房，希望通過二套房來改善的家庭，則相對不利，通過新房搖號改善成功的概率較小。

　　

總體來看，上海的新房搖號政策確實(shí)十分精細(xì)，既保障無房自住的剛需，又兼顧合理的改善需求，還打擊投機(jī)炒房，有人戲稱是“奧數(shù)版積分”，基本沒有空子可鉆，有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展。

　　

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