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優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求

2月6日，上海新一輪樓市調(diào)控“滬十條”中有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)正式落地實(shí)施?！皽畻l”實(shí)施以來(lái)首次新開(kāi)的3處樓盤，全部采用計(jì)分制，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。

認(rèn)購(gòu)?打分?搖號(hào)購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)時(shí)，需要按照“計(jì)分制”規(guī)則，自行申報(bào)、承諾家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保五大因素。如實(shí)填報(bào)之后，市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，確認(rèn)每一個(gè)購(gòu)房者的積分。認(rèn)購(gòu)積分審核時(shí)間爭(zhēng)取在10天左右。

積分計(jì)算細(xì)節(jié)如下：

積分主要分為：基礎(chǔ)分和動(dòng)態(tài)分兩個(gè)部分。

其中，基礎(chǔ)分滿分60分，主要針對(duì)新興上海無(wú)房家庭；

動(dòng)態(tài)分滿分24分，對(duì)上海本地家庭優(yōu)惠更多，但整體漲分?jǐn)?shù)值不如基礎(chǔ)分。

想要拿滿基礎(chǔ)分，只需要滿足：上海家庭戶口，當(dāng)前無(wú)房，且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄即可。

動(dòng)態(tài)分具體計(jì)算很簡(jiǎn)單，只需要明確認(rèn)籌日至2001年之間，購(gòu)買人總共在上海繳過(guò)多少個(gè)月的社保。

20年一共240個(gè)月，每繳一個(gè)月多0.1分，共24分。

簡(jiǎn)單計(jì)算的話，就是每多交一年社保，多1.2分，依此類推即可。

社保系數(shù)浮動(dòng)，無(wú)房家庭并非絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

值得一提的是，3月起開(kāi)啟認(rèn)籌的樓盤當(dāng)中，出現(xiàn)了社保系數(shù)積分浮動(dòng)的案例，而且還是3個(gè)樓盤！上海星河灣，社保系數(shù)0.21分/月；尚海灣豪庭，社保系數(shù)0.18分/月；招商虹橋公館，社保系數(shù)0.11分/月!（其它樓盤基本為0.1分/月）。

不同的項(xiàng)目，社保系數(shù)不固定，每個(gè)人的積分是不固定的。假設(shè)積分系數(shù)為X，個(gè)人積分=基礎(chǔ)分+X*社保繳納月數(shù)。

有人算了一筆賬：以社保系數(shù)最高0.24分計(jì)算，多交5年社保，積分多7分，多交10年社保，積分多14分，若達(dá)到了繳納的最高上限，單社保系數(shù)分就可以占52.56分！堪比基礎(chǔ)分滿分值（60分）??！

這也就意味著，繳納了多年社保的改善型客群，相對(duì)無(wú)房的年輕購(gòu)房者，并不處于劣勢(shì)。

那么購(gòu)買力相對(duì)沒(méi)有那么強(qiáng)的年輕人，又一朝回到解放前了么？這就和社保系數(shù)的制定有著極大的關(guān)系，理清了這里面的關(guān)系，就會(huì)發(fā)現(xiàn)社保系數(shù)這個(gè)容易讓人忽略的點(diǎn)，設(shè)置得實(shí)在太妙了！

套均總價(jià)越高，社保系數(shù)越高

社保系數(shù)不是樓盤自己定的，而是交易中心。根據(jù)目前已經(jīng)確定社保系數(shù)的6個(gè)樓盤來(lái)看，樓盤的套均總價(jià)高低是影響社保系數(shù)的關(guān)鍵點(diǎn)。

按目前的幾個(gè)樣本來(lái)看，500萬(wàn)為分水嶺，總價(jià)500萬(wàn)以上的樓盤，套均總價(jià)越高、社保系數(shù)也越高?；疽?guī)律是套均總價(jià)每多100萬(wàn)，社保系數(shù)上調(diào)0.01左右，直至最高值0.24（僅根據(jù)目前樣本，非官方表態(tài)）。

這一設(shè)定，妙就妙在，總價(jià)越低的剛需房，年輕無(wú)房客戶就在積分上越有優(yōu)勢(shì)，而總價(jià)越是高的改善型、豪宅類住宅，則繳納社保年限越高、消費(fèi)力越強(qiáng)（對(duì)上海貢獻(xiàn)力度更大）的人群更占優(yōu)勢(shì)。

“部分新樓盤是改善型項(xiàng)目，部分購(gòu)房者也是購(gòu)買第二套改善型住房，基礎(chǔ)分比較低。通過(guò)社保系數(shù)進(jìn)行微調(diào)，適當(dāng)提高社保分值，讓改善型購(gòu)房者有機(jī)會(huì)買到新房?！狈治鰩煴R文曦分析道，動(dòng)態(tài)調(diào)整社保系數(shù)，是對(duì)調(diào)控政策的細(xì)化，可以滿足更多合理的改善需求，對(duì)認(rèn)購(gòu)者也有積極的疏導(dǎo)作用。同時(shí)，購(gòu)房者根據(jù)各自的分值，通過(guò)平衡自身情況，選擇最適合自己的心儀房源。

面對(duì)突如其來(lái)的調(diào)控政策，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢？

1.對(duì)普通老百姓而言，要精準(zhǔn)把握調(diào)控的節(jié)奏，幾乎是不可能的事情。但是在調(diào)控出來(lái)之前，有很多信號(hào)是可以提醒你的，比如你在任何一個(gè)房產(chǎn)群里都會(huì)看到一些提前放出的風(fēng)聲，而一個(gè)有渠道有經(jīng)驗(yàn)的中介也會(huì)及時(shí)給客戶提醒。

2.如果買房，一旦付了定金，所有的時(shí)間節(jié)點(diǎn)全部都要往前趕，因?yàn)檎{(diào)控政策的出臺(tái)都是按照網(wǎng)簽、貸款申請(qǐng)、放款、出產(chǎn)證為時(shí)間點(diǎn)的。

3.要多認(rèn)識(shí)一些平時(shí)認(rèn)知里認(rèn)為是“三教九流”的人士，比如小貸公司。在一線城市，幾乎不可能事事都靠熟人社會(huì)的邏輯辦事，而是靠陌生人的服務(wù)和協(xié)作。除了銀行以外，很多民間機(jī)構(gòu)放貸，他們的存在合理性之一就是需要救急的情況太普遍了，最大的好處是不用上征信。

4.如果你有借款的需求，在優(yōu)惠政策截止前，一定要把它當(dāng)成要事，在所有事情中排在首位，否則你面臨不僅僅是政策變化的問(wèn)題，還有其他申請(qǐng)者的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)提交的材料，銀行會(huì)優(yōu)先處理材料簡(jiǎn)單清晰、無(wú)需補(bǔ)件、事事配合的客戶，也就是在“成功率排行榜”中他們的位置靠前，反之，靠后的客戶很容易被到期的政策擠下車去。

幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)送給大家:第一，銀行不是100%值得信任的，而是會(huì)“忽悠”你的?！懊赓M(fèi)”的信貸產(chǎn)品少申請(qǐng)（信用卡、信用貸），因?yàn)槟悴恢览锩娴脑O(shè)計(jì)，而且人有了資金就會(huì)管不住自己的手，尤其是到處有的投資宣傳。第二，少申請(qǐng)短期貸款，多申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。第三，企業(yè)主多申請(qǐng)“進(jìn)可攻退可守”的信貸產(chǎn)品，隨借隨還省利息，方便資金周轉(zhuǎn)，但切記少用信用卡套現(xiàn)，參見(jiàn)第二條。第四，上班族記得要申請(qǐng)一家公司，企業(yè)主要記得持續(xù)交公積金，最好兩手準(zhǔn)備。第五，銀行已經(jīng)逐步用大數(shù)據(jù)來(lái)把客戶進(jìn)行三六九等的劃分了（二代征信），分類的依據(jù)主要是征信，要像保護(hù)自己的眼睛一樣保護(hù)好自己的征信，努力讓自己成為“成功率排序”中位置靠前的客戶。

附

近10年樓市政策一覽

2008、2009年：“七折利率優(yōu)惠政策”始于2008年。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，中國(guó)人民銀行規(guī)定：自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70％，最低首付款比例調(diào)整為20％。在2009年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購(gòu)房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，而存量貸款客戶則掀起了轉(zhuǎn)貸潮。很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。

2011年：1月31日，上海限購(gòu)令出臺(tái)，上海戶籍家庭限購(gòu)兩套、外地戶籍社保或稅單滿兩年限購(gòu)一套，二套房首付60%，利率1.1倍。該政策公布后的一段時(shí)間內(nèi)，依然有上車的余地，補(bǔ)社保和稅單蔚然成風(fēng)。本尊身邊還有不少高瞻遠(yuǎn)矚的外地戶籍，同時(shí)幫父母交社?；蚨?，兩年后多出了不止一張房票。但也有不少人觀望了，退縮了，直到連補(bǔ)社保稅單的路徑也堵上，之后的代價(jià)就大多了。

2013年：11月8日，滬七條規(guī)定上海對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限購(gòu)方面，調(diào)整非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)的年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的“前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”，調(diào)整為"前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上"。

2014年：2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，對(duì)首套房貸已結(jié)清的家庭，貸款購(gòu)買二套房時(shí)享受首套房?jī)?yōu)惠政策。通知要求，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2014年11月20日，上海市普通房標(biāo)準(zhǔn)第三次調(diào)整：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。

2015年：“330”新政：2015年3月30日下午4點(diǎn)58分，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。之前，誰(shuí)也沒(méi)想到政府會(huì)用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

2015年4月9日，上海市公積金新政策推波助瀾，家庭貸款上限上調(diào)至120萬(wàn)。

2015年4月9日，上海市公積金新政策推波助瀾，家庭貸款上限上調(diào)至120萬(wàn)。

為提振樓市信心，加速房地產(chǎn)去庫(kù)存化，不僅一二線城市交易量大漲，樓市去庫(kù)存也被列入2016年五大任務(wù)之一。

至此，“京滬永遠(yuǎn)漲”這句口號(hào)被很多人掛在嘴上；一大波大V開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在人們的視野里，炒房團(tuán)里大量成員是白領(lǐng)等工薪階層，甚至出現(xiàn)辭職專職炒房。到了2016年，政策又出現(xiàn)戲劇性反轉(zhuǎn)：

2016年：3月25日，史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)。上海市政府規(guī)定非上海戶籍居民購(gòu)房需連續(xù)繳納個(gè)稅及社保滿5年及以上，擁有1套住房居民家庭再買自住房首付款比例不低于50%，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金；而在規(guī)定生效的前一天，一手房成交量達(dá)到史上成交單日記錄：1706套。網(wǎng)簽系統(tǒng)甚至貼出公告：網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)簽約時(shí)間今晚延長(zhǎng)至24時(shí)。

由于遏制房?jī)r(jià)效果不彰，信貸政策繼續(xù)加碼：

2016年11月28日，首套房首付不低于35%，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸。

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