進(jìn)入2021年一線城市的房價全面上漲了，而且在加速：
很明顯，最近一個多月漲的最快的已經(jīng)不是深圳，深圳在過去一年里上周全國第一毋容置疑，但最近明顯讓位給了上海和廣州，北京也已經(jīng)有了上漲的趨勢。
2020年上海地區(qū)公開搖號的新盤數(shù)量上漲明顯。東方公證處顯示，2020年上海地區(qū)共有186個新盤開盤搖號并公布開盤結(jié)果，相較于2019年的154個，同比上漲20.78%。對應(yīng)到房源數(shù)上看，186個搖號新盤帶動了套房源入市，較2019年的套上漲14.6%。
推盤節(jié)奏上，相較2019年的平緩走勢，2020年上海地區(qū)新盤入市節(jié)奏波動較大，且單月房源數(shù)量懸殊明顯。
2020年的推盤高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，單月?lián)u號新盤數(shù)量均超過20個，對應(yīng)的入市房源數(shù)分別為7140套、7098套、4925套、5624套、套；而在2019年僅12月?lián)u號新盤數(shù)量超過20個，且單月入市房源數(shù)最高者也未達(dá)7000套。
上海新建商品住宅供求價走勢
整體來看，2020年開盤搖號的186個新盤共計有套房源，最終收獲了組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，創(chuàng)下3年來新高。
最近北京的房價也在明顯上漲：最典型的區(qū)域是海淀、西城已經(jīng)明顯上漲。
當(dāng)然，當(dāng)下媒體也放大了很多個案，實際市場還是分化的，并非全面暴漲，那么分析一下背后導(dǎo)致最近一線城市房價上漲的原因。為什么會在2020年出現(xiàn)暖冬，2021年會小陽春嗎？
其實原因很簡單：4大原因：打新+放水+學(xué)區(qū)+落戶，這4個原因是出現(xiàn)最近房價明顯上漲的關(guān)鍵要素。
首先：放水
2020年末，全國企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.61%，比上年末下降了0.51個百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年有統(tǒng)計以來的最低水平。
2020年末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長10.1%，比上年末高1.4個百分點(diǎn)；人民幣貸款累計新增19.6萬億元，比上年多增2.8萬億元；社會融資規(guī)模存量同比增長13.3%，比上年末高2.6個百分點(diǎn)。
分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加5.95萬億元。
央行:2019年住戶部門中長期貸款增加5.45萬億。
2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金億元，比上年增長8.1%，增速比1—11月份提高1.5個百分點(diǎn)，比上年提高0.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金億元，增長9.0%；定金及預(yù)收款億元，增長8.5%；個人按揭貸款億元，增長9.9%。
其次：打新
“幾萬人搶房，只要有資格買到就相當(dāng)于賺了500萬，買到就是賺到?！鄙钲凇叭A潤城潤璽”的網(wǎng)紅盤，項目均價為13.2萬/㎡左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬以上，價差達(dá)到4萬~5萬，這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬。
天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。逐利是人的本性。
深圳并非唯一一個打新城市，其實同類型城市還有好幾個，比如杭州、南京、成都、西安等，只是因為深圳的房價最高，打新收益最高而被市場廣泛關(guān)注。
為什么這么多人都關(guān)注限價？限價對市場影響多大？
失真的房價統(tǒng)計系統(tǒng)，限價是為了對上負(fù)責(zé)，要求調(diào)控結(jié)果
真限價vs假限價，全國看，可以說基本所有城市或嚴(yán)或松的執(zhí)行了一定力度的限價政策。當(dāng)然最嚴(yán)格的主要是一些地王項目。
而限價也分成真限價與假限價，部分城市的雙合同存在事實上代表了限價并不真實。（裝修款單獨(dú)計算）
第三：學(xué)區(qū)房
最近各地房價上的龍頭是學(xué)區(qū)房！
四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯在加快。出現(xiàn)二手房價格上漲的核心原因是因為包括1：疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。
2：上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。
3：2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。
4：市場的反彈，上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。
第四：落戶政策的寬松！
廣州、福州、蘇州等城市降低落戶門檻，包括蘇州等城市發(fā)布政策要求租房也可以落戶，這些相比往年都有非常明顯的降低要求，代表了在2019年弱二線城市為主導(dǎo)的搶人潮繼續(xù)升級，當(dāng)下已經(jīng)除上海北京外，全國一二線城市也加入到了搶人行列。
簡單的總結(jié)一下：這一輪房價上漲的標(biāo)志事件是2019年11月11日深圳取消豪宅線，全面刺激了投資需求。當(dāng)然疫情影響了其他城市的步伐。
房價漲不漲看政策，看調(diào)控，最近一線城市的上漲背后是2020年放水影響的結(jié)果，學(xué)區(qū)房是龍頭，打新制造了恐慌，讓有限的新盤供應(yīng)被投資客搶跑了。
所以判斷未來房價漲幅，就看那些城市會監(jiān)管打新潮！如果不監(jiān)管，2021年一線城市普漲一波難以避免了。
舉報/反饋
