上海新房認(rèn)購積分入圍比放松，市場(chǎng)回歸合理交易節(jié)奏，6萬元/平方米以下成主力房源！2022年上海第四批次集中上市39個(gè)商品住房項(xiàng)目，共推出面積約138.9萬平方米，合計(jì)套新建住房。分布在浦東、靜安、普陀、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港12個(gè)區(qū)域。

在供應(yīng)區(qū)域上，臨港自貿(mào)區(qū)為此次供應(yīng)大戶，5盤入市，共推出2549套房源，其中，由上海海港新城開發(fā)的馨尚錦苑本次共推房源1224套，戶型面積為73~188平方米。其次，浦東新區(qū)與寶山區(qū)此次供應(yīng)套數(shù)均在1900套以上，浦東新區(qū)8盤入市，供應(yīng)1960套；寶山區(qū)4盤入市，供應(yīng)1908套。

在備案均價(jià)方面，均價(jià)在6萬元/平方米以下的項(xiàng)目22個(gè)，面積占比約60.5%，6萬~10萬元/平方米的樓盤14個(gè)，面積占比約35.1%；備案均價(jià)在10萬元/平方米以上的項(xiàng)目3個(gè)，面積占比為4.4%。3個(gè)單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目中，靜安區(qū)寶珀公寓僅12套房源，普陀區(qū)峰薈華都56套房源，浦東惠臨景悅公寓481套房源，入圍比為2~2.5。

本批次樓盤均價(jià)在10萬元/平方米以上的樓盤數(shù)量比三批次的5個(gè)少2個(gè)，比二批次的8個(gè)少5個(gè)，供應(yīng)套數(shù)與面積均明顯減少，6萬元/平方米以下房源為市場(chǎng)主力。

“市場(chǎng)交易主力以5萬~6萬元/平方米客群為主，是讓市場(chǎng)回歸正常合理的交易節(jié)奏”。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海新盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)與入圍比的調(diào)整，相對(duì)客觀合理，第三四批推盤間隔時(shí)間正好一個(gè)月，有利于市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，也為“金九銀十”做鋪墊。

上海第四批次房源

據(jù)了解，上海新房認(rèn)購積分入圍比已從年初的1.3放松至1.8為主基調(diào)。第四批次集中供應(yīng)39個(gè)項(xiàng)目中，積分入圍比為1.3的樓盤12個(gè)，占比30%；入圍比為1.8~2.5的有27個(gè)樓盤，占比69%；其中入圍比為1.8的項(xiàng)目有20個(gè)，占比51%。

疫情后的第二批次集中供應(yīng)46個(gè)項(xiàng)目中，積分入圍比為1.3的項(xiàng)目為9個(gè)，占比約20%；入圍比為1.8~2.5的項(xiàng)目37個(gè)，占比80%；其中入圍比為1.8的項(xiàng)目24個(gè)，占比52%。

第三批次集中40個(gè)項(xiàng)目，積分入圍比為1.3的樓盤15個(gè)，占比38%；入圍比為1.8~2.5的樓盤25個(gè)，占比約63%；其中入圍比為1.8的樓盤為15個(gè)，占比約38%。

對(duì)比今年第一批集中供應(yīng)33個(gè)項(xiàng)目，積分入圍比為1.3的樓盤為21個(gè)，占比約64%；入圍比為1.8~2.5的樓盤11個(gè)，占比33%，其中，入圍比為1.8的樓盤僅3個(gè)，占比0.9%。

“第四批次多個(gè)樓盤在熱門板塊，如：浦東、嘉定、江橋，虹橋、閔行、徐涇、周康，是改善盤重點(diǎn)區(qū)域，調(diào)整入圍比在1.8是市場(chǎng)主流，也符合市場(chǎng)規(guī)律與認(rèn)購需求”。盧文曦表示，提高入圍比有助于市場(chǎng)供需穩(wěn)定，第三批次去化速度較快，所剩房源不多，說明上海樓市韌性較強(qiáng)，第四批次預(yù)計(jì)8月底可入市，正好銜接9月市場(chǎng)供應(yīng)需求。

在新房市場(chǎng)去化方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海第三批次40個(gè)項(xiàng)目中已有34盤公示，共14盤觸發(fā)積分，高積分項(xiàng)目仁恒海上源達(dá)84.5分，虹橋璀璨公館為67.5分，此外，8月份三批次多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤即售罄。

來自上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月上海共成交新建商品住房套，環(huán)比增長40%，同比增長52%，成交金額801億元，環(huán)比增長17%，同比增長85%。

上海新房市場(chǎng)供應(yīng)，自6月份以來，實(shí)現(xiàn)每月集中入市一批，整體新房推盤節(jié)奏明顯加快。其中，6月10日，上海二批次新盤推出共46個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約149.7萬平方米，合計(jì)套房源。7月14日，上海第三批次新房入市共40個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)套房源，總建筑面積約136.1萬平方米。

截至目前，上海今年共推出158個(gè)項(xiàng)目，共套房源，有效增加了市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏與房源數(shù)量。

針對(duì)上海四批次新盤供應(yīng)，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海四批次新盤集中供應(yīng)體現(xiàn)了幾個(gè)特征，第一，供盤節(jié)奏加快，基本實(shí)現(xiàn)了月度頻次；第二，本次供應(yīng)主要集中在剛需群體，60%的項(xiàng)目處于全市均價(jià)水平以下；第三，中高端項(xiàng)目供應(yīng)較小，尤其是當(dāng)前備受歡迎的大戶型產(chǎn)品占比非常小，體現(xiàn)了改善市場(chǎng)的供需失衡；第四，區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，呈現(xiàn)供應(yīng)外圍化的趨勢(shì)，本次供盤內(nèi)環(huán)內(nèi)只有一個(gè)項(xiàng)目，為歷次供應(yīng)中數(shù)量最少的一次。

根據(jù)上海第四批次公告內(nèi)容顯示，項(xiàng)目認(rèn)購比（認(rèn)購組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的，觸發(fā)計(jì)分排序規(guī)則；所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購比高于1.3的，繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。

項(xiàng)目認(rèn)購時(shí)間和開盤時(shí)間另行公布。