2019年，在中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的明確目標(biāo)定調(diào)下，市場調(diào)控趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)增速出現(xiàn)明顯放緩。

銷售上，百強(qiáng)房企業(yè)績增速明顯下滑，行業(yè)集中度上升；投資上，企業(yè)力度開始出現(xiàn)收縮跡象，布局重點(diǎn)也逐步開始向有經(jīng)濟(jì)支撐、風(fēng)險(xiǎn)更小的一二線城市回歸。

預(yù)計(jì)未來房企整體規(guī)模增長將進(jìn)入平穩(wěn)期，企業(yè)投資也將保持審慎態(tài)度。

對于絕大多數(shù)的規(guī)模房企來說，想要做大做強(qiáng)就必須走向全國化，在全國化的過程中勢必會面臨城市選擇與區(qū)域選擇的問題，無論是做戰(zhàn)略布局也好，還是區(qū)域深耕也罷，新進(jìn)城市選擇的對與錯(cuò)對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

尤其是對規(guī)模型房企的全國化進(jìn)程來說，全國化的成功與否的先決條件是對城市的選擇，為此，我們選取了22個(gè)城市樣本城市，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全國均位居前列?？梢哉f是全國最重要的22個(gè)城市。

22個(gè)城市北京，上海，廣州，深圳，成都，福州，杭州，濟(jì)南，南京，南寧，沈陽，青島，廈門，蘇州，天津，無錫，武漢，西安，長春，長沙，鄭州，重慶。

通過對各城市中銷售金額及面積TOP10的房企進(jìn)行樣本梳理，從城市、企業(yè)兩大維度展開分析，通過22個(gè)重點(diǎn)城市中的房企競爭格局，為后來企業(yè)選擇城市、合作決策提供參考和借鑒依據(jù)。

門檻之爭

1、銷售金額門檻：北京超百億

在選取的22個(gè)城市中，每一個(gè)城市按銷售金額TOP10房企作為數(shù)據(jù)樣本排序可以發(fā)現(xiàn)，就各城市十強(qiáng)金額門檻來看，北京的門檻值達(dá)125.12億元，是22城中唯一房企十強(qiáng)銷售門檻超百億的城市。

主要有兩方面原因，一方面，當(dāng)?shù)胤科蠖酁閲?，他們往往有雄厚的資本實(shí)力，能夠承擔(dān)昂貴的土地費(fèi)用，并抵抗不確定的市場因素，因此有足夠的土儲以保持市場供應(yīng)。

另一方面，北京高端市場仍有需求，高端項(xiàng)目單盤銷售便可助推房企業(yè)績的快速提升。數(shù)據(jù)顯示，2019年5000萬元以上的頂豪樓盤，北京共成交202套，而上海加深圳在一起不到200套，頂豪市場，北京占據(jù)半壁江山。

二線城市中，杭州、武漢表現(xiàn)亮眼，2019年十強(qiáng)房企銷售額門檻均在90億上下，與上海旗鼓相當(dāng)，僅次于北京，這主要得益于2019年的人才政策利好。

2019年4月，杭州放寬落戶條件，全日制大學(xué)?？萍耙陨先瞬旁诤脊ぷ鞑⒗U納社保的，可直接落戶。

2019年12月1日，武漢最新的積分入戶管理辦法公布施行，其中最大的變化是取消了全市年度落戶數(shù)量限制，積分累計(jì)達(dá)到75分，即可在武漢市落戶。

2、銷售面積門檻：二線城市格外突出

就各城市十強(qiáng)面積門檻而言，二線城市數(shù)值格外突出，普遍高于一線城市。長沙、天津、南寧、西安的門檻值均超40萬方，其中長沙以45.91萬方處于領(lǐng)先地位，達(dá)到近兩倍北京和廣州的銷售面積。

這主要是因?yàn)槌鞘心芗壊煌?，主力銷售面積段及均價(jià)有較大差距，二線城市土地資源相對寬松，供應(yīng)面積較多、均價(jià)較低，所以面積門檻高，但金額不敵一線城市。

金額榜首之爭

1、22城，廣州以323億領(lǐng)先

如果說一個(gè)城市的入圍門檻體現(xiàn)了這一城市的整體競爭力，那一個(gè)城市的年度銷冠，可以部分反映當(dāng)?shù)胤科箐N售能力邊界，側(cè)面佐證城市市場容量大小，判斷市場潛力。

從各大城市房企銷售金額榜首來看，一線城市榜首值普遍高于其他城市，其中廣州以323億元的成績領(lǐng)跑，上海和北京則分別以293億和284億緊跟其后。

這主要是因?yàn)橐痪€城市集聚各類資源，因此對人口具有的強(qiáng)大吸附能力，從剛需到改善至高端住宅均有穩(wěn)定需求。

二線城市中，也有5個(gè)城市的榜首房企2019年銷售金額超兩百億，其中杭州和重慶的數(shù)值緊咬深圳，分別為248億與245億元，與深圳248億元僅個(gè)位數(shù)只差。

福州、長沙、蘇州、廈門4個(gè)城市榜首金額低于100億元，其中蘇州在2019年曾經(jīng)因房價(jià)上漲過快于2019年5月被住建部約談“敲打”。兩輪調(diào)控之后，蘇州新房與二房市場均呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。

2、2019年金額榜全部刷新

對比各城市2019榜首與2018、2015年榜首，可以發(fā)現(xiàn)在行業(yè)整體增速放緩的背景下，房企近兩年來明顯調(diào)整了步調(diào)，改變了激進(jìn)的策略，發(fā)展重點(diǎn)由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。

榜首企業(yè)往往在當(dāng)?shù)赜忻餍谴蟊P，這種大體量開發(fā)模式往往伴隨著較大存貨周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，所以無論是金額還是面積，近三分之一的城市榜首與2018年相比均有下降。

長期來看，與2015年相比，22城的金額榜首全部刷新。這意味著，在當(dāng)前競爭環(huán)境下，隨著土地資源越來越有限，各城市的潛力得到了進(jìn)一步挖掘，市場價(jià)格相對走高。

城市之爭

1、上海、蘇州和成都集中度偏低

從22城總體數(shù)據(jù)來看，Top10房企金額集中度的均值為39%，整體市場仍具空間。

廈門市為22個(gè)城市中Top10房企金額集中度最高的城市，達(dá)到62%，熱點(diǎn)二線城市中，南寧、濟(jì)南、福州的集中度緊隨其后，這意味著這些城市市場份額開始加速向頂部企業(yè)集中，梯隊(duì)分化明顯加劇，其他房企較難加入，當(dāng)?shù)厥袌鲆驯簧贁?shù)房企把控。

一線城市中，廣州的金額集中度最高，為49%，上海的金額集中度最低，僅31%，低于22城平均水平。

二線城市中蘇州和成都的前十強(qiáng)房企銷售金額占比都在30%以下，分別為27%和23%。

這意味著上海、蘇州、成都市場銷售Top10的房企對該城市的市場占有率有限，其他房企仍有一定的機(jī)會。

上海、蘇州、成都三個(gè)市場需區(qū)別對待，上海作為一線城市進(jìn)入門檻較高，無論是新房企進(jìn)入還是原有區(qū)域擴(kuò)張都需要一定的資金及運(yùn)營能力；蘇州由于2019年初的熱度走高，新進(jìn)和補(bǔ)倉房企增多導(dǎo)致市場占有率稀釋，自7月后市場趨冷，尚需觀察；成都則是由于受到房企投資力度減弱，擴(kuò)張速度放緩的因素影響。

各大房企在選擇之時(shí)還需充分了解當(dāng)?shù)厥袌鼍唧w情況，并結(jié)合自身優(yōu)勢進(jìn)行判斷。

房企之爭

1、深圳、福州房企本土當(dāng)?shù)?/p> 　　

對于各大城市的當(dāng)?shù)厥袌鰜碚f，本地房企無時(shí)不刻面臨外來房企的沖擊。然而在深圳和福州兩城，本地房企一直都占據(jù)銷售額金額大頭。

從2019年銷售額市占率來看，深圳本土房企一騎絕塵，占比高達(dá)86%，除了本土孕育的規(guī)模房企萬科、招商蛇口外，深圳本土房企的實(shí)力也不容小覷。由于深圳近年公開市場土拍力度有限，且存在大量的城中村、舊改項(xiàng)目，本土房企在這類土地獲取上相比外地房企更具優(yōu)勢，也讓這些本土房企獲得更多的發(fā)展空間和機(jī)會。

這促成了深圳上榜企業(yè)中有9家均為本土企業(yè)，如華僑城、佳兆業(yè)、新錦安、深業(yè)集團(tuán)等。

福州本土房企市占率高主要是由于閩系房企競爭力強(qiáng)大，不會放棄對本土市場的把控，世茂、陽光城、融僑、泰禾、福晟、三盛等房企都是福州本土市場的主要參與者。

2、17城市場被外來房企搶占

隨著國內(nèi)房企產(chǎn)行業(yè)集中度的加強(qiáng)和企業(yè)全國化布局的全面鋪開，全國各地的房地產(chǎn)市場競爭都在持續(xù)的加劇。

尤其是近幾年房企普遍提倡的高周轉(zhuǎn)模式更是促進(jìn)了外來房企對各個(gè)城市市場份額的蠶食。

數(shù)據(jù)上來看，22個(gè)監(jiān)測城市中17個(gè)城市外來房企市占率全面超越本土房企，占比接近8成。

部分城市例如杭州、鄭州、重慶的本土房企尚有一戰(zhàn)之力，西安、無錫、沈陽三市則呈現(xiàn)出外來房企喧賓奪主的局面，本土房企無一入榜。

3、外來房企市占率持續(xù)上升

從對比數(shù)據(jù)來看，2019年的城市格局相對2018年可以用較為動(dòng)蕩形容，而對比2015年本土房企的市占率情況，可以發(fā)現(xiàn)除了深圳、北京、長沙三城，本土房企在市占爭奪之中頹勢明顯。

長沙本土房企金額占比提升主要是由于本土房企入榜數(shù)量的增長，北京和深圳由于競爭形勢變化不大，因此兩地本土房企市占率都較為穩(wěn)固。

整體上來看，隨著行業(yè)集中度的提升以及規(guī)模房企全國化布局的持續(xù)加深，未來外來房企市占率持續(xù)上升的趨勢可能會進(jìn)一步放大。

綜合來看，門檻及榜首方面，以一線為首的熱點(diǎn)城市領(lǐng)銜金額榜，二線城市領(lǐng)跑面積榜。以北、上、廣、深為首的一線城市以及杭州、武漢、天津等為首熱點(diǎn)城市整體無論是在金額門檻還是榜首方面都位列前茅。

究其原因，一是由于一線以及新一線城市土地資源稀缺、供地較少，導(dǎo)致房企拿地樓板價(jià)較高，地價(jià)推動(dòng)房價(jià)，使得房屋銷售均價(jià)高于其他城市。

二是在于這類城市由于教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的優(yōu)勢，擁有良好的基本面支撐，對周邊人口有源源不斷的吸附作用，因此購房置業(yè)需求旺盛。

房企集中度方面，競爭加劇導(dǎo)致短期集中度下滑，長期集中度提升邏輯不變。

與2018年相比，2019年少數(shù)城市如廈門、南寧、西安TOP10房企出現(xiàn)了集中度上升之外，超半數(shù)城市房企集中度出現(xiàn)不同程度的下滑，熱點(diǎn)城市如武漢、鄭州、成都等整體下滑幅度較大。

主要原因在于，棚改貨幣化導(dǎo)致的需求透支使得三四線城市面臨較大的下行壓力，重倉三四線的房企開始轉(zhuǎn)移陣地，圍繞核心一二線城市進(jìn)行布局，最終導(dǎo)致熱門城市市場競爭更加激烈。

與2015年相比，房企整體的集中度還是呈上升趨勢，在行業(yè)下行背景下，大魚吃小魚的局勢并未產(chǎn)生變化，長期來看，集中度或許將繼續(xù)震蕩上升。

具體到房企進(jìn)駐城市的選擇及進(jìn)駐方式，由于不同城市的競爭格局、市場集中度、深耕企業(yè)類型都有所不同，針對這些特點(diǎn)，我們提出如下建議：

進(jìn)駐優(yōu)先選擇集中度較低的熱點(diǎn)城市，一線城市如上海，二線城市如蘇州、成都、重慶、青島等。

對于短期集中度下降的城市可以擇機(jī)進(jìn)入，典型城市如武漢、鄭州等。

對于本土房企當(dāng)?shù)赖某鞘校走x合作方式進(jìn)入，如福州、深圳等。

對于外來房企強(qiáng)勢的城市，優(yōu)先與規(guī)模房企合作，如無錫、沈陽、濟(jì)南等城市，首選萬科，天津首選融創(chuàng)，武漢則可以選擇與保利合作。

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文章來源:丁祖昱評樓市

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