本文來源于左邊公眾號右邊--丁祖昱評樓市
2019年，在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的明確目標(biāo)定調(diào)下，市場調(diào)控趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)增速出現(xiàn)明顯放緩。
銷售上，百強(qiáng)房企業(yè)績增速明顯下滑，行業(yè)集中度上升；投資上，企業(yè)力度開始出現(xiàn)收縮跡象，布局重點也逐步開始向有經(jīng)濟(jì)支撐、風(fēng)險更小的一二線城市回歸。
預(yù)計未來房企整體規(guī)模增長將進(jìn)入平穩(wěn)期，企業(yè)投資也將保持審慎態(tài)度。
對于絕大多數(shù)的規(guī)模房企來說，想要做大做強(qiáng)就必須走向全國化，在全國化的過程中勢必會面臨城市選擇與區(qū)域選擇的問題，無論是做戰(zhàn)略布局也好，還是區(qū)域深耕也罷，新進(jìn)城市選擇的對與錯對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。
尤其是對規(guī)模型房企的全國化進(jìn)程來說，全國化的成功與否的先決條件是對城市的選擇，為此，我們選取了22個城市樣本城市，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全國均位居前列?？梢哉f是全國最重要的22個城市。
22個城市
北京，上海，廣州，深圳，成都，福州，杭州，濟(jì)南，南京，南寧，沈陽，青島，廈門，蘇州，天津，無錫，武漢，西安，長春，長沙，鄭州，重慶。
通過對各城市中銷售金額及面積TOP10的房企進(jìn)行樣本梳理，從城市、企業(yè)兩大維度展開分析，通過22個重點城市中的房企競爭格局，為后來企業(yè)選擇城市、合作決策提供參考和借鑒依據(jù)。
門檻之爭
1、銷售金額門檻：北京超百億
在選取的22個城市中，每一個城市按銷售金額TOP10房企作為數(shù)據(jù)樣本排序可以發(fā)現(xiàn)，就各城市十強(qiáng)金額門檻來看，北京的門檻值達(dá)125.12億元，是22城中唯一房企十強(qiáng)銷售門檻超百億的城市。
主要有兩方面原因，一方面，當(dāng)?shù)胤科蠖酁閲?，他們往往有雄厚的資本實力，能夠承擔(dān)昂貴的土地費(fèi)用，并抵抗不確定的市場因素，因此有足夠的土儲以保持市場供應(yīng)。
另一方面，北京高端市場仍有需求，高端項目單盤銷售便可助推房企業(yè)績的快速提升。數(shù)據(jù)顯示，2019年5000萬元以上的頂豪樓盤，北京共成交202套，而上海加深圳在一起不到200套，頂豪市場，北京占據(jù)半壁江山。
二線城市中，杭州、武漢表現(xiàn)亮眼，2019年十強(qiáng)房企銷售額門檻均在90億上下，與上海旗鼓相當(dāng)，僅次于北京，這主要得益于2019年的人才政策利好。
2019年4月，杭州放寬落戶條件，全日制大學(xué)專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶。
2019年12月1日，武漢最新的積分入戶管理辦法公布施行，其中最大的變化是取消了全市年度落戶數(shù)量限制，積分累計達(dá)到75分，即可在武漢市落戶。
2、銷售面積門檻：二線城市格外突出
就各城市十強(qiáng)面積門檻而言，二線城市數(shù)值格外突出，普遍高于一線城市。長沙、天津、南寧、西安的門檻值均超40萬方，其中長沙以45.91萬方處于領(lǐng)先地位，達(dá)到近兩倍北京和廣州的銷售面積。
這主要是因為城市能級不同，主力銷售面積段及均價有較大差距，二線城市土地資源相對寬松，供應(yīng)面積較多、均價較低，所以面積門檻高，但金額不敵一線城市。
金額榜首之爭
1、22城，廣州以323億領(lǐng)先
如果說一個城市的入圍門檻體現(xiàn)了這一城市的整體競爭力，那一個城市的年度銷冠，可以部分反映當(dāng)?shù)胤科箐N售能力邊界，側(cè)面佐證城市市場容量大小，判斷市場潛力。
從各大城市房企銷售金額榜首來看，一線城市榜首值普遍高于其他城市，其中廣州以323億元的成績領(lǐng)跑，上海和北京則分別以293億和284億緊跟其后。
這主要是因為一線城市集聚各類資源，因此對人口具有的強(qiáng)大吸附能力，從剛需到改善至高端住宅均有穩(wěn)定需求。
二線城市中，也有5個城市的榜首房企2019年銷售金額超兩百億，其中杭州和重慶的數(shù)值緊咬深圳，分別為248億與245億元，與深圳248億元僅個位數(shù)只差。
福州、長沙、蘇州、廈門4個城市榜首金額低于100億元，其中蘇州在2019年曾經(jīng)因房價上漲過快于2019年5月被住建部約談“敲打”。兩輪調(diào)控之后，蘇州新房與二房市場均呈現(xiàn)量價齊跌。
2、2019年金額榜全部刷新
對比各城市2019榜首與2018、2015年榜首，可以發(fā)現(xiàn)在行業(yè)整體增速放緩的背景下，房企近兩年來明顯調(diào)整了步調(diào)，改變了激進(jìn)的策略，發(fā)展重點由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。
榜首企業(yè)往往在當(dāng)?shù)赜忻餍谴蟊P，這種大體量開發(fā)模式往往伴隨著較大存貨周轉(zhuǎn)風(fēng)險，所以無論是金額還是面積，近三分之一的城市榜首與2018年相比均有下降。
長期來看，與2015年相比，22城的金額榜首全部刷新。這意味著，在當(dāng)前競爭環(huán)境下，隨著土地資源越來越有限，各城市的潛力得到了進(jìn)一步挖掘，市場價格相對走高。
城市之爭
1、上海、蘇州和成都集中度偏低
從22城總體數(shù)據(jù)來看，Top10房企金額集中度的均值為39%，整體市場仍具空間。
廈門市為22個城市中Top10房企金額集中度最高的城市，達(dá)到62%，熱點二線城市中，南寧、濟(jì)南、福州的集中度緊隨其后，這意味著這些城市市場份額開始加速向頂部企業(yè)集中，梯隊分化明顯加劇，其他房企較難加入，當(dāng)?shù)厥袌鲆驯簧贁?shù)房企把控。
一線城市中，廣州的金額集中度最高，為49%，上海的金額集中度最低，僅31%，低于22城平均水平。
二線城市中蘇州和成都的前十強(qiáng)房企銷售金額占比都在30%以下，分別為27%和23%。
這意味著上海、蘇州、成都市場銷售Top10的房企對該城市的市場占有率有限，其他房企仍有一定的機(jī)會。
上海、蘇州、成都三個市場需區(qū)別對待，上海作為一線城市進(jìn)入門檻較高，無論是新房企進(jìn)入還是原有區(qū)域擴(kuò)張都需要一定的資金及運(yùn)營能力；蘇州由于2019年初的熱度走高，新進(jìn)和補(bǔ)倉房企增多導(dǎo)致市場占有率稀釋，自7月后市場趨冷，尚需觀察；成都則是由于受到房企投資力度減弱，擴(kuò)張速度放緩的因素影響。
各大房企在選擇之時還需充分了解當(dāng)?shù)厥袌鼍唧w情況，并結(jié)合自身優(yōu)勢進(jìn)行判斷。
房企之爭
1、深圳、福州房企本土當(dāng)?shù)?/p>
對于各大城市的當(dāng)?shù)厥袌鰜碚f，本地房企無時不刻面臨外來房企的沖擊。然而在深圳和福州兩城，本地房企一直都占據(jù)銷售額金額大頭。
從2019年銷售額市占率來看，深圳本土房企一騎絕塵，占比高達(dá)86%，除了本土孕育的規(guī)模房企萬科、招商蛇口外，深圳本土房企的實力也不容小覷。由于深圳近年公開市場土拍力度有限，且存在大量的城中村、舊改項目，本土房企在這類土地獲取上相比外地房企更具優(yōu)勢，也讓這些本土房企獲得更多的發(fā)展空間和機(jī)會。
這促成了深圳上榜企業(yè)中有9家均為本土企業(yè)，如華僑城、佳兆業(yè)、新錦安、深業(yè)集團(tuán)等。
福州本土房企市占率高主要是由于閩系房企競爭力強(qiáng)大，不會放棄對本土市場的把控，世茂、陽光城、融僑、泰禾、福晟、三盛等房企都是福州本土市場的主要參與者。
2、17城市場被外來房企搶占
隨著國內(nèi)房企產(chǎn)行業(yè)集中度的加強(qiáng)和企業(yè)全國化布局的全面鋪開，全國各地的房地產(chǎn)市場競爭都在持續(xù)的加劇。
尤其是近幾年房企普遍提倡的高周轉(zhuǎn)模式更是促進(jìn)了外來房企對各個城市市場份額的蠶食。
數(shù)據(jù)上來看，22個監(jiān)測城市中17個城市外來房企市占率全面超越本土房企，占比接近8成。
部分城市例如杭州、鄭州、重慶的本土房企尚有一戰(zhàn)之力，西安、無錫、沈陽三市則呈現(xiàn)出外來房企喧賓奪主的局面，本土房企無一入榜。
3、外來房企市占率持續(xù)上升
從對比數(shù)據(jù)來看，2019年的城市格局相對2018年可以用較為動蕩形容，而對比2015年本土房企的市占率情況，可以發(fā)現(xiàn)除了深圳、北京、長沙三城，本土房企在市占爭奪之中頹勢明顯。
長沙本土房企金額占比提升主要是由于本土房企入榜數(shù)量的增長，北京和深圳由于競爭形勢變化不大，因此兩地本土房企市占率都較為穩(wěn)固。
整體上來看，隨著行業(yè)集中度的提升以及規(guī)模房企全國化布局的持續(xù)加深，未來外來房企市占率持續(xù)上升的趨勢可能會進(jìn)一步放大。
綜合來看，門檻及榜首方面，以一線為首的熱點城市領(lǐng)銜金額榜，二線城市領(lǐng)跑面積榜。以北、上、廣、深為首的一線城市以及杭州、武漢、天津等為首熱點城市整體無論是在金額門檻還是榜首方面都位列前茅。
究其原因，一是由于一線以及新一線城市土地資源稀缺、供地較少，導(dǎo)致房企拿地樓板價較高，地價推動房價，使得房屋銷售均價高于其他城市。
二是在于這類城市由于教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的優(yōu)勢，擁有良好的基本面支撐，對周邊人口有源源不斷的吸附作用，因此購房置業(yè)需求旺盛。
房企集中度方面，競爭加劇導(dǎo)致短期集中度下滑，長期集中度提升邏輯不變。
與2018年相比，2019年少數(shù)城市如廈門、南寧、西安TOP10房企出現(xiàn)了集中度上升之外，超半數(shù)城市房企集中度出現(xiàn)不同程度的下滑，熱點城市如武漢、鄭州、成都等整體下滑幅度較大。
主要原因在于，棚改貨幣化導(dǎo)致的需求透支使得三四線城市面臨較大的下行壓力，重倉三四線的房企開始轉(zhuǎn)移陣地，圍繞核心一二線城市進(jìn)行布局，最終導(dǎo)致熱門城市市場競爭更加激烈。
與2015年相比，房企整體的集中度還是呈上升趨勢，在行業(yè)下行背景下，大魚吃小魚的局勢并未產(chǎn)生變化，長期來看，集中度或許將繼續(xù)震蕩上升。
具體到房企進(jìn)駐城市的選擇及進(jìn)駐方式，由于不同城市的競爭格局、市場集中度、深耕企業(yè)類型都有所不同，針對這些特點，我們提出如下建議：
進(jìn)駐優(yōu)先選擇集中度較低的熱點城市，一線城市如上海，二線城市如蘇州、成都、重慶、青島等。
對于短期集中度下降的城市可以擇機(jī)進(jìn)入，典型城市如武漢、鄭州等。
對于本土房企當(dāng)?shù)赖某鞘?，首選合作方式進(jìn)入，如福州、深圳等。
對于外來房企強(qiáng)勢的城市，優(yōu)先與規(guī)模房企合作，如無錫、沈陽、濟(jì)南等城市，首選萬科，天津首選融創(chuàng)，武漢則可以選擇與保利合作。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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