1、假設(shè)的出租率均低于目前實(shí)際的出租率，即假設(shè)的空置率高于實(shí)際空置率，已考慮了項(xiàng)目空置率的影響。
“假設(shè)的出租率均低于目前實(shí)際的出租率，即假設(shè)的空置率高于實(shí)際空置率，且已考慮了未來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)項(xiàng)目更新改造對(duì)空置率的影響。”
2、從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個(gè)項(xiàng)目租約期限較長(zhǎng)，到期后的續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。目前項(xiàng)目3年期租約的占比高達(dá)98%，且租約到期前承租人可以申請(qǐng)續(xù)簽，每次續(xù)簽時(shí)租約期限仍為3年。即使出現(xiàn)承租人中途退租的情況，實(shí)操中，承租人需要提前三個(gè)月提出退租申請(qǐng)，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以協(xié)調(diào)住建部門提前啟動(dòng)配租，確保租賃協(xié)議的順利銜接，有利于出租率維持在較高水平。
“從配租機(jī)制和現(xiàn)有租約租賃期限看，項(xiàng)目由市、區(qū)住建部門統(tǒng)一配租，四個(gè)項(xiàng)目租約期限較長(zhǎng)，到期后的續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。目前項(xiàng)目3年期租約的占比高達(dá)98%，且租約到期前承租人可以申請(qǐng)續(xù)簽，每次續(xù)簽時(shí)租約期限仍為3年。即使出現(xiàn)承租人中途退租的情況，實(shí)操中，承租人需要提前三個(gè)月提出退租申請(qǐng)，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以協(xié)調(diào)住建部門提前啟動(dòng)配租，房屋租金水平遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平且供不應(yīng)求，有利于租賃協(xié)議實(shí)現(xiàn)順利銜接，換租對(duì)出租率的影響很低，有利于出租率維持在較高水平。”
3、綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)有出租率以及項(xiàng)目租金顯著低于同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的情況，假設(shè)預(yù)測(cè)期內(nèi)安居百泉閣、安居錦園和鳳凰公館項(xiàng)目住宅出租率為98%，保利香檳苑項(xiàng)目住宅出租率為99%，該假設(shè)具有合理性。
“從維修的影響看，項(xiàng)目的維修包含日常維修以及中大修等。日常維修方面，主要涉及房屋內(nèi)部設(shè)備等零部件的更換和修理，一般由租戶自行聯(lián)系解決，不影響租戶的正常使用，不會(huì)導(dǎo)致空置。中大修方面，電梯等設(shè)備更新以及對(duì)公共區(qū)域的更新不影響正常入??；對(duì)房屋內(nèi)部的更新主要包括墻面粉刷和地板更換等，可能影響入住，假設(shè)每10年進(jìn)行一次房屋內(nèi)部的中大修，所需施工和空氣凈化的時(shí)間預(yù)計(jì)為1個(gè)月，假設(shè)這1個(gè)月內(nèi)沒有租戶承擔(dān)租金，則可能導(dǎo)致空置，使得每年平均的空置率提高0.83%。特別的，由于項(xiàng)目特殊的配租機(jī)制和租金水平，中大修可能發(fā)生在租賃合同期內(nèi)，因此中大修對(duì)空置率的影響可能進(jìn)一步降低。四個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際出租率為99%、99%、100%和98%，假設(shè)的出租率分別為98%、98%、99%、98%，能夠涵蓋更新改造可能導(dǎo)致的空置率影響。
綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)有出租率以及項(xiàng)目租金顯著低于同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的情況，假設(shè)預(yù)測(cè)期內(nèi)安居百泉閣、安居錦園和鳳凰公館項(xiàng)目住宅出租率為98%，保利香檳苑項(xiàng)目住宅出租率為99%，該假設(shè)具有合理性?！?/strong>
“資本性支出方面未來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，資本性支出為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主體工程及設(shè)備設(shè)施的更換及改造支出，包括項(xiàng)目公司需承擔(dān)的戶內(nèi)維修、結(jié)構(gòu)檢測(cè)等支出，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，初期資本性支出的金額相對(duì)較低。考慮到四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均為新建項(xiàng)目，根據(jù)深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出具的《技術(shù)盡職調(diào)查報(bào)告》，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)的前七年資本性支出金額保持在較低水平，按照運(yùn)營(yíng)收入的0.5%計(jì)提，第八年開始，資本性支出按照運(yùn)營(yíng)收入的5.1%計(jì)提。評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，已考慮資本性支出對(duì)項(xiàng)目估值的影響。”
4、《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第三十八條約定了運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)范圍，包括運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)及分工。其中，運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)包括：統(tǒng)籌保障性租賃住房政策溝通和爭(zhēng)取；統(tǒng)籌協(xié)助住建部門、配租機(jī)構(gòu)開展租金定價(jià)工作；統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)制定并持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理操作規(guī)程；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配租機(jī)構(gòu)開展租賃合同格式文本制作、房源配租、租賃合同簽署/展期等具體租賃事務(wù)工作；統(tǒng)籌協(xié)助編制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)預(yù)算；協(xié)助為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)買足夠的商業(yè)保險(xiǎn)；編制運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告及協(xié)助信息披露等。運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)包括：制定和持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理操作規(guī)程；
協(xié)助配租機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)開展保障性租賃住房住宅部分的房源配租與租賃合同簽署/管理工作；開展保障性租賃住房項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施、配套停車場(chǎng)的招租/招商與租賃/運(yùn)營(yíng)合同簽署/管理工作；受托運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資料交收和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行租金收繳/催繳；
作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理層面的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任人，組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過程中的安全生產(chǎn)和消防安全檢查，落實(shí)應(yīng)盡的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任；組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目房屋、場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備維修，按經(jīng)委托方審批的方案和預(yù)算組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中大修、改造及其他資本化支出事項(xiàng)；
監(jiān)督承租人/運(yùn)營(yíng)客戶履約情況和辦理退租手續(xù)；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)物資采購(gòu)及獲取物業(yè)管理服務(wù)/其他必要運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等供應(yīng)商履行采購(gòu)/服務(wù)協(xié)議的行為進(jìn)行監(jiān)督；協(xié)調(diào)處理與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的信訪投訴事項(xiàng)；建設(shè)、應(yīng)用和維護(hù)與基礎(chǔ)29設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的信息化系統(tǒng)；及時(shí)、主動(dòng)配合運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)工作。
“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)包括：i）運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職責(zé)：統(tǒng)籌保障性租賃住房政策溝通和爭(zhēng)??；統(tǒng)籌協(xié)助住建部門、配租機(jī)構(gòu)開展租金定價(jià)工作；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配租機(jī)構(gòu)開展租賃合同格式文本制作等租賃事務(wù)工作；協(xié)助編制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)預(yù)算；協(xié)助為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)買足夠的商業(yè)保險(xiǎn)；編制運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告及協(xié)助信息披露。ii）運(yùn)營(yíng)管理日常實(shí)施職責(zé)：制定和持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理操作規(guī)程；協(xié)助配租機(jī)構(gòu)具體實(shí)施保障性租賃住房住宅部分的房源配租與租賃合同簽署/管理的日常租賃事務(wù)工作；開展保障性租賃住房項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施、配套停車場(chǎng)的招租/招商與租賃/運(yùn)營(yíng)合同簽署/管理工作；受托運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資料交收和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行租金收繳/催繳；
作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理層面的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任人，組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過程中的安全生產(chǎn)和消防安全檢查，落實(shí)應(yīng)盡的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任；組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目房屋、場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備維修，按經(jīng)委托方審批的方案和預(yù)算組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中大修、改造及其他資本化支出事項(xiàng)；監(jiān)督承租人/運(yùn)營(yíng)客戶履約情況和辦理退租手續(xù)；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)物資采購(gòu)及獲取物業(yè)管理服務(wù)/其他必要運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等供應(yīng)商履行采購(gòu)/服務(wù)協(xié)議的行為進(jìn)行監(jiān)督；協(xié)調(diào)處理與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的信訪投訴事項(xiàng)；建設(shè)、應(yīng)用和維護(hù)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的信息化系統(tǒng)?！?/strong>
5、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生違約情形的，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托方賠償因其違約行為而遭受的直接損失。為免疑義，運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)各自為其在《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》項(xiàng)下的違約行為承擔(dān)與其自身違約行為對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，任何情況下委托方均不應(yīng)以連帶的實(shí)質(zhì)或形式向運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)或運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)主張《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》項(xiàng)下的受托方違約責(zé)任。
“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生違約情形的，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托方賠償因其違約行為而遭受的直接損失?！?/strong>
6、基金管理人層面設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會(huì)（下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會(huì)”），基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會(huì)設(shè)7名委員，目前人員構(gòu)成上4名委員來自基金管理人、1名委員來自計(jì)劃管理人、2名專家委員來自基金管理人同一控制下的關(guān)聯(lián)方深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金，人員構(gòu)成具有合理性。
“基金管理人層面設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會(huì)（下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會(huì)”），基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會(huì)設(shè)7名委員，目前人員構(gòu)成調(diào)整為5名委員來自基金管理人、2名委員來自計(jì)劃管理人；包括基金管理人總經(jīng)理、REITs業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察稽核部負(fù)責(zé)人、不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)研究人員、基礎(chǔ)設(shè)施投資部骨干人員，以及計(jì)劃管理人董事長(zhǎng)和總經(jīng)理，詳見招募說明書。投委會(huì)委員專業(yè)背景多元，人員構(gòu)成具有合理性?！?/strong>
7、來自基金管理人的4名委員超過1/2，具有事實(shí)上的最終決定權(quán)，能夠體現(xiàn)基金管理人主動(dòng)管理的職責(zé)。再次，計(jì)劃管理人是基金管理人的全資子公司，作為基礎(chǔ)設(shè)施基金中的資產(chǎn)支持證券管理人，與基金管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查等工作。同時(shí)，計(jì)劃管理人作為項(xiàng)目公司股東，根據(jù)基金管理人的委派文件，任命項(xiàng)目公司執(zhí)行董事（兼經(jīng)理）、監(jiān)事及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，參與存續(xù)期管理，因此1名委員來自計(jì)劃管理人具有合理性。
最后，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（簡(jiǎn)稱“指引”）要求“擬任基金管理人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)具有不動(dòng)產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)，配備充足的專業(yè)研究人員；具有同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)投資管理或運(yùn)營(yíng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)”，深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金作為基金管理人同一控制下的關(guān)聯(lián)方，積累了豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資研究、類REITs投資管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，具有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和人員，符合指引的要求，《招募說明書》對(duì)此做了詳細(xì)披露。因此基金管理人決定引入2名來自深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金的專家委員，符合指引的精神，也是合理的。
“來自基金管理人的5名委員超過1/2，具有事實(shí)上的最終決定權(quán)，能夠體現(xiàn)基金管理人主動(dòng)管理的職責(zé)。再次，計(jì)劃管理人是基金管理人的全資子公司，作為基礎(chǔ)設(shè)施基金中的資產(chǎn)支持證券管理人，與基金管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查等工作。同時(shí)，計(jì)劃管理人作為項(xiàng)目公司股東，根據(jù)基金管理人的委派文件，任命項(xiàng)目公司執(zhí)行董事（兼經(jīng)理）、監(jiān)事及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，參與存續(xù)期管理，因此2名委員來自計(jì)劃管理人具有合理性?！?/strong>
8、基金管理人關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的機(jī)制設(shè)計(jì)和本項(xiàng)目的特點(diǎn)，該關(guān)聯(lián)關(guān)系不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生損害投資者利益的情況。但出于審慎的角度出發(fā)，基金管理人仍提出了以下具體的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施：
?。?）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，基金管理人的股東要保持基金管理人經(jīng)營(yíng)管理的獨(dú)立性，防范風(fēng)險(xiǎn)傳遞及不當(dāng)利益輸送，基金管理人要保持獨(dú)立、規(guī)范運(yùn)作。同時(shí)，法規(guī)規(guī)定基金管理人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)履行運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，盡管基金管理人委托運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)協(xié)助基金管理人開展部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作，但基金管理人將對(duì)運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督。基金管理人對(duì)運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)的委任與授權(quán)未排除或減損其作為基金管理人自身的任何權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任。因此，基金管理人是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的第一責(zé)任人。
?。?）運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是確定且合理的。其中，關(guān)于運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已在基礎(chǔ)設(shè)施REITs文件中（包括招募說明書、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等）予以明確約定。除了規(guī)定的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)之外，運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)不另行收取任何費(fèi)用，因此不存在運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)通過利潤(rùn)轉(zhuǎn)移、虛增費(fèi)用等方式損害基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資者利益的可能；關(guān)于運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的合理性，詳見對(duì)本問詢函問題三之“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)固定管理費(fèi)和浮動(dòng)管理費(fèi)”部分的答復(fù)。
?。?）本項(xiàng)目的租金定價(jià)和配租由住建部門確定，不存在基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系操縱租金定價(jià)，損害投資者利益的可能。鑒于保障性租賃住房具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其配租對(duì)象和租金水平均由住建部門審核確定，基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)均按照深圳市關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策開展運(yùn)營(yíng)工作，所以關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在不會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的業(yè)務(wù)獨(dú)立性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等方面產(chǎn)生不利影響。
?。?）基金管理人將持續(xù)做好對(duì)運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，如發(fā)生法定的解聘事件或其他對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入、基礎(chǔ)設(shè)施基金收益等產(chǎn)生不利影響，損害基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人利益的情形，基金管理人將按照規(guī)定履行程序解聘或更換運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)?？傮w來看，基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)雖存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但上述關(guān)聯(lián)關(guān)系已在招募說明書中充分披露，本項(xiàng)目的特點(diǎn)和機(jī)制設(shè)計(jì)使得該關(guān)聯(lián)關(guān)系不會(huì)導(dǎo)致發(fā)生損害投資者利益的情況；同時(shí)還有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平?；鸸芾砣伺c運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)在《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理能動(dòng)性，上述內(nèi)容詳見招募說明書第十九部分之“二、利益沖突的防范”、第十八部分之“三、《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》及其主要內(nèi)容”。
具體內(nèi)容如下：“（二）與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)簽署防范利益沖突的相關(guān)條款并安排激勵(lì)約束機(jī)制基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)以協(xié)議方式約定防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理能動(dòng)性。根據(jù)《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》的約定：‘運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身針對(duì)同類資產(chǎn)的既有管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)、公平公正的原則，以不低于運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)管理的其他同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理水平提供本協(xié)議項(xiàng)下運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在管理運(yùn)營(yíng)其他同類資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)公平公正對(duì)待不同的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，采取充分、適當(dāng)措施避免可能出現(xiàn)的利益沖突，充分保護(hù)基金份額持有人及委托方的利益’。”
“基金管理人將對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督和考核，通過將運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)服務(wù)考核結(jié)果深度綁定，建立對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的激勵(lì)約束機(jī)制，并有權(quán)根據(jù)《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》的約定核減運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
1、基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)就每一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目而言，基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入的4%。按本條所述方式計(jì)算的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目公司支付予運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)的基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)之和，運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)按20%:80%分享該等基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)。該等20%：80%基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)分享比例適用于安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目及鳳凰公館項(xiàng)目，新增基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)分享比例由《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》各方屆時(shí)另行協(xié)商確定。為免疑義，本條所述“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入”以含稅且實(shí)收到賬金額為準(zhǔn)。
2、運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（詳見對(duì)本問詢函問題三的答復(fù)。）”
“基金管理人經(jīng)審慎考慮，并商原始權(quán)益人決定，基金管理人關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)不再擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，由深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司作為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為本基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)?！?/strong>
9、基金管理人已根據(jù)要求將運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)的詳細(xì)情況及引入該機(jī)構(gòu)的必要性說明如下：
1、運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)詳細(xì)情況安居創(chuàng)新管理公司是深圳市人才安居集團(tuán)持股51%且控股并表管理的子公司，深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)是安居創(chuàng)新管理公司的實(shí)際控制人。安居創(chuàng)新管理公司已按照規(guī)定配備了具有經(jīng)驗(yàn)的人員并制定了完善的制度，目前尚未在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行私募基金管理人登記，未來將按照規(guī)定完成登記。事項(xiàng)內(nèi)容公司名稱深圳市安居創(chuàng)新私募股權(quán)投資基金管理有限公司設(shè)立時(shí)間2020年3月3日注冊(cè)資本10,000,000元公司形式有限責(zé)任公司法定代表人朱大華37事項(xiàng)內(nèi)容注冊(cè)地址深圳市福田區(qū)蓮花街道福新社區(qū)深南大道2016號(hào)招商銀行深圳分行大廈28F經(jīng)營(yíng)范圍一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是：私募股權(quán)投資基金管理、創(chuàng)業(yè)投資基金管理服務(wù)（須在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)完成登記備案后方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。
?。ǔ婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)），許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是：受托資產(chǎn)管理、投資管理（不得從事信托、金融資產(chǎn)管理、證券資產(chǎn)管理及其他限制項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)期限2020年3月3日至無固定期限公司登記機(jī)關(guān)深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局
2、在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過程中，引入安居創(chuàng)新管理公司作為運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)是為了構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式，更好的發(fā)揮其民生保障屬性，加強(qiáng)政策溝通和爭(zhēng)取，更好的提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平，具有必要性，具體情況如下：
?。?）安居創(chuàng)新管理公司是原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)參照監(jiān)管精神，培育兼具基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作能力和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力的集團(tuán)資本運(yùn)作主體。由安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)是深圳市人才安居集團(tuán)借助資本工具構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展模式長(zhǎng)期戰(zhàn)略的重要安排。
深圳市人才安居集團(tuán)立足實(shí)際，把握市場(chǎng)規(guī)律和政策導(dǎo)向，在推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的同時(shí)正積極籌備配套的Pre-REITs基金，安居創(chuàng)新管理公司作為Pre-REITs的管理人從設(shè)立時(shí)起，即響應(yīng)監(jiān)管精神組建了兼?zhèn)浠鹜顿Y經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)管理能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。此項(xiàng)戰(zhàn)略布局，在于引導(dǎo)更多的社會(huì)資本參與投資，以市場(chǎng)化手段解決保障性租賃住房建設(shè)難、投資少的難題，能夠培育、孵化更多的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施，形成更多的基礎(chǔ)設(shè)施REITs可擴(kuò)募資產(chǎn)，推動(dòng)深圳市人才安居集團(tuán)從傳統(tǒng)的“建設(shè)—持有出租”重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向“投資—建設(shè)—REITs上市—資產(chǎn)管理”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)38變，真正實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式。
?。?）安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，能夠與基金管理人一道保持項(xiàng)目的保障性租賃住房屬性。本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于保障性租賃住房，具有緩解新市民、青年人住房困難問題的政策導(dǎo)向性，深圳市有關(guān)主管部門高度關(guān)注其民生保障屬性。運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)是深圳市人才安居集團(tuán)和深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)下屬合資企業(yè)，能夠連接兩國(guó)企集團(tuán)從運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和基金管理人的角度協(xié)同一致，共同加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，確保項(xiàng)目持續(xù)符合保障性租賃住房的定位，持續(xù)發(fā)揮民生保障作用。
（3）保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理與行業(yè)政策息息相關(guān)，運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)在行業(yè)政策研究以及與政府部門溝通、政策爭(zhēng)取等方面具有優(yōu)勢(shì)，能夠更好的統(tǒng)籌與本REITs相關(guān)的政策溝通和爭(zhēng)取工作，最大限度的降低出現(xiàn)極端政策的可能性。運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施機(jī)構(gòu)安居租賃公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是從事保障性租賃住房的日常運(yùn)營(yíng)工作，主要包括根據(jù)住建部門的配租結(jié)果與承租人簽署租賃合同、建立與維護(hù)租賃臺(tái)賬、辦理入住和退房手續(xù)、收繳和催繳租金、組織實(shí)施維修、處理信訪投訴等具體事務(wù)，不負(fù)責(zé)行業(yè)政策研究、政策溝通等方面的工作。運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)和實(shí)施機(jī)構(gòu)的具體工作形成合理分工，能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，更好的保障本REITs在未來政策環(huán)境下的平穩(wěn)運(yùn)行。
綜上，安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，能夠構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式；基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)具有多層次、多渠道的良好溝通機(jī)制，有利于形成合力，發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的民生保障屬性，協(xié)助深圳市、區(qū)住建部門及時(shí)高效地完成配租及續(xù)租工作，協(xié)調(diào)新舊租約的順利銜接，確保基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定；運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)和實(shí)施機(jī)構(gòu)合理分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能夠加強(qiáng)政策溝通和爭(zhēng)取，提升運(yùn)營(yíng)效率，切實(shí)保障投資者的利益。
“基金管理人經(jīng)審慎考慮，并商原始權(quán)益人決定，基金管理人關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)不再擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，由深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司作為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為本基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)?！?/strong>
10、新增“基金管理人已就本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與原始權(quán)益人已運(yùn)營(yíng)的自持的其他項(xiàng)目不存同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行了論證和披露。同時(shí)，也就運(yùn)營(yíng)管理過程中潛在的利益沖突情形進(jìn)行了披露。內(nèi)容詳見本問題答復(fù)“1、原始權(quán)益人自持保障性住房情況”和“2、深圳保障性住房政策及市場(chǎng)供求關(guān)系”。”
11、基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理能動(dòng)性。具體內(nèi)容詳見本答復(fù)問題四之（二）的答復(fù)。
“基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理能動(dòng)性。具體內(nèi)容如下：“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身針對(duì)同類資產(chǎn)的既有管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)、公平公正的原則，以不低于運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)管理的其他同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理水平提供本協(xié)議項(xiàng)下運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在管理運(yùn)營(yíng)其他同類資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)公平公正對(duì)待不同的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，采取充分、適當(dāng)措施避免可能出現(xiàn)的利益沖突，充分保護(hù)基金份額持有人及委托方的利益。
基金管理人將對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督和考核，通過將運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)服務(wù)考核結(jié)果深度綁定，建立對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的激勵(lì)約束機(jī)制，并有權(quán)根據(jù)《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》的約定核減運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。1、基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)就每一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目而言，基本運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入的4%。為免疑義，本條所述“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入”以含稅且實(shí)收到賬金額為準(zhǔn)。2、運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（詳見對(duì)本問詢函問題三的答復(fù)。）””
