最近一段時(shí)間，團(tuán)長(zhǎng)收到最多的問(wèn)題就是：

　　老師您好，我家無(wú)房XX個(gè)月社保，有機(jī)會(huì)買(mǎi)到XX新盤(pán)嗎？老師，深圳二套，打新南山XX片區(qū)新房，還有機(jī)會(huì)嗎？

　　有沒(méi)有機(jī)會(huì)，你試一試不就知道了！當(dāng)然，這樣回答問(wèn)題純屬找抽，因?yàn)閳F(tuán)長(zhǎng)明白深圳人買(mǎi)新房的痛，資金的機(jī)會(huì)成本只是一方面，一遍又一遍的提交審核資料，一次又一次的審核不通過(guò)，一輪又一輪的打新陪跑，才是壓垮深圳購(gòu)房者的最后一根稻草。

　　如果你不是“社保巨子”，你應(yīng)該看看下面的分析：未來(lái)深圳新房市場(chǎng)，XX月社保有機(jī)會(huì)入圍哪些新盤(pán)。

　　想要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，我們的基本邏輯是這樣的：

　　1、首先要清楚深圳打新規(guī)則的變化，有房無(wú)房是怎么積分的；

　　2、大致估算深圳500萬(wàn)檔，1000萬(wàn)檔購(gòu)買(mǎi)力的消化能力；

　　3、2021年，深圳熱點(diǎn)樓盤(pán)的供應(yīng)套數(shù)，哪些項(xiàng)目可能會(huì)集中入市。

　　歸根結(jié)底，一個(gè)樓盤(pán)的最低入圍社保年限的高低，其實(shí)就是購(gòu)買(mǎi)力的數(shù)量和新盤(pán)供應(yīng)套數(shù)決定的，而購(gòu)買(mǎi)力的數(shù)量往往由房屋總價(jià)、項(xiàng)目熱度來(lái)決定。

　　我們按照時(shí)間線來(lái)分析：

　　打新1.0——2019-2020上半年，打新無(wú)規(guī)則。

　　網(wǎng)紅盤(pán)“打新”基本無(wú)門(mén)檻，以當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)去化率，日光盤(pán)還不多，基本有錢(qián)就可以買(mǎi)到新房。

　　打新2.0——2020下半年，無(wú)房客戶優(yōu)先原則。

　　715新政之后，華強(qiáng)城、電建洺悅府、華潤(rùn)城潤(rùn)璽等這些熱點(diǎn)樓盤(pán)，其銷(xiāo)售方案均采用“無(wú)房客戶優(yōu)先原則”，照顧到大部分無(wú)房剛需，讓有房的投資客成為了“陪跑者”。

　　打新3.0——2021年初，多選一+資金審查趨嚴(yán)。

　　1月28日，前海龍光、天健二選一。

　　龍光前海天境，1003套房源，入圍客戶2857批，且全是無(wú)房，最低社保個(gè)稅入圍月數(shù)66個(gè)月。

　　天健悅桂府，427套房源，入圍客戶1170批，其中無(wú)房1134批，有房36批。無(wú)房類(lèi)客戶最低社保個(gè)稅入圍月數(shù)僅37個(gè)月，有房類(lèi)客戶最低社保個(gè)稅入圍月數(shù)437個(gè)月。

　　這一次前海新盤(pán)入市，透露一個(gè)非常有價(jià)值的信息：深圳打新的社保最低標(biāo)準(zhǔn)是36個(gè)月（深戶3年+社保3年才有購(gòu)房資格），而前海龍光+天健共1430套新房，總價(jià)約1000-2000萬(wàn)，此時(shí)入圍的深圳無(wú)房客戶，其最低社保已經(jīng)非常接近36個(gè)月（龍光66個(gè)月、天健37個(gè)月），甚至還有有房客戶入圍（社保巨子，437個(gè)月），這說(shuō)明深圳1000-2000萬(wàn)檔的購(gòu)買(mǎi)力數(shù)量（前提是通過(guò)資金審查）可以一次性消化的新房套數(shù)，約為1500套。

　　2月6日，深圳6盤(pán)齊發(fā)，三個(gè)項(xiàng)目值得關(guān)注。

　　萬(wàn)豐海岸城，721套房源，入圍客戶數(shù)量2114批，全是無(wú)房客戶，最低社保278月。

　　萬(wàn)科光年四季，777套房源，入圍2022批，其中無(wú)房客1973批，有房客49批。

　　深鐵懿府，744套房源，入圍2060批，其中無(wú)房1805批全部入圍，最低社保40個(gè)月；有房255批，社保最低397個(gè)月。

　　這一次深圳6盤(pán)齊發(fā)，透露幾個(gè)非常有價(jià)值的信息：

　　深圳500萬(wàn)檔的購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)充足，剛需遠(yuǎn)比你想象得多，萬(wàn)豐海岸城無(wú)房最低社保278個(gè)月，這就是深圳打新最低入圍社保的天花板；

　　同一天入市的萬(wàn)科光年四季，有房客有機(jī)會(huì)入圍選房，這簡(jiǎn)直是留給深二套的希望??；

　　深鐵懿府1000萬(wàn)檔，無(wú)房最低入圍社保是40個(gè)月，接近36個(gè)月，說(shuō)明深圳千萬(wàn)檔的購(gòu)買(mǎi)力（無(wú)房）不是特別多，有房客最低入圍社保397個(gè)月，深二套想買(mǎi)千萬(wàn)級(jí)熱點(diǎn)盤(pán)，你必須是社保巨子。

　　打新4.0——2021年3月，真無(wú)房戶積40分，社保巨子退出舞臺(tái)。

　　羅湖兩個(gè)新盤(pán)，包括這一次非常熱門(mén)的光明宏發(fā)萬(wàn)悅山，都采用了全新的積分制度。

　　重點(diǎn)就是：10年內(nèi)在深圳無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積40分，相當(dāng)于連續(xù)交400個(gè)月（33年）社保，深圳這是在照顧真無(wú)房客戶，真無(wú)房客戶的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

　　在全新的積分制度下，宏發(fā)萬(wàn)悅山（375套房源）再次讓我們領(lǐng)略了深圳剛需的購(gòu)買(mǎi)力，據(jù)網(wǎng)友和各大媒體初步估算，宏發(fā)萬(wàn)悅山至少70分才可能入圍。

　　70分意味著什么：夫妻雙方均為深戶，10年沒(méi)房，且有未成年子女的朋友們，社保要有180個(gè)月及以上才有機(jī)會(huì)入圍。如果沒(méi)有未成年子女，社保要有200個(gè)月及以上才可積分70及以上。

　　以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的審核力度，宏發(fā)萬(wàn)悅山的熱度其實(shí)已經(jīng)比肩海岸城了，但值得注意的一點(diǎn)是，宏發(fā)萬(wàn)悅山僅有375套房源，房源較少也是導(dǎo)致該項(xiàng)目熱度過(guò)高的原因之一。

　　通過(guò)以上分析，我們不難做出判斷：

　　1、深圳無(wú)房客戶，家庭社保在180個(gè)月以上的，深圳市面上的熱點(diǎn)樓盤(pán)，網(wǎng)紅盤(pán)，你都有很大概率入圍，放心去認(rèn)籌。

　　2、熱點(diǎn)片區(qū)的非網(wǎng)紅盤(pán)，區(qū)位配套交通優(yōu)勢(shì)不明顯或有缺陷的項(xiàng)目，比如說(shuō)光明區(qū)的萬(wàn)科光年四季，二套房客戶也是有機(jī)會(huì)入圍的。

　　3、目光移向福田、南山，寶安，當(dāng)房屋總價(jià)提高到500-1000萬(wàn)檔時(shí)，非網(wǎng)紅盤(pán)，無(wú)房客戶低社保（剛滿3年）全部入圍的機(jī)會(huì)很大，有房客戶入圍的機(jī)會(huì)也不低。

　　4、1000-2000萬(wàn)檔的網(wǎng)紅盤(pán)，如果一次供應(yīng)量接近1000套，比如說(shuō)蛇口半山臻境、臨海攬山、晗山悅海三個(gè)盤(pán)700多套集中入市，那么無(wú)房客戶，即使你的社保剛剛及格，40-60個(gè)月，你也應(yīng)該去參與打新，入圍的機(jī)會(huì)還是蠻大的。

　　5、深二套仍有機(jī)會(huì)買(mǎi)到1000-2000萬(wàn)新盤(pán)，當(dāng)然，你必須成為社保巨子，社保至少300-400個(gè)月才有機(jī)會(huì)一博，前提是該項(xiàng)目不是潤(rùn)二、海德園這種關(guān)注度超高的項(xiàng)目。

　　下面的圖表為深圳2021年待入市熱點(diǎn)樓盤(pán)，你可以看看新盤(pán)的區(qū)位，供應(yīng)的套數(shù)，算算自己的社保，你會(huì)發(fā)現(xiàn)500萬(wàn)檔的剛需盤(pán)，在寶安、福田、南山已經(jīng)找不到了，光明區(qū)可能還會(huì)有，但多數(shù)要等到2021年末，甚至2022年初，今年剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該是龍崗和坪山。

　　如果社保年限達(dá)標(biāo)了，還有一項(xiàng)考驗(yàn)在等著你，就是開(kāi)發(fā)商對(duì)資料的審查，目前網(wǎng)友遇到的問(wèn)題五花八門(mén)，比如：

　　1、借款人必須有工作收入，租金只是你的輔助收入，若你沒(méi)有工作，不符合房貸政策要求；

　　2、收入與社保明細(xì)差距大，無(wú)法核實(shí)月收入真實(shí)性，補(bǔ)充個(gè)稅完稅證明，入職此公司至今收入銀行流水；

　　3、首付來(lái)源于父母需要添加父母做擔(dān)保，提供父母雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報(bào)告；

　　4、征信顯示3月份剛剛發(fā)放1筆經(jīng)營(yíng)貸，無(wú)法證明是否用于付首付；

　　5、小產(chǎn)權(quán)房交易

　　6、…………

　　下圖是關(guān)于各銀行首期款來(lái)源查詢(xún)細(xì)則，購(gòu)房者可以按照銀行的要求提前準(zhǔn)備好審核資料。

　　雖然深圳打新變成一個(gè)越來(lái)越嚴(yán)格、越來(lái)越讓人心累的事，但相比于有錢(qián)有資格的購(gòu)房者，還有無(wú)數(shù)的深圳人有資格沒(méi)錢(qián)，有錢(qián)沒(méi)資格，沒(méi)錢(qián)沒(méi)資格……請(qǐng)珍惜手里的機(jī)會(huì)。