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　　日前，《廣州市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管辦法》印發(fā)，符合條件的公共租賃住房的承租人、共有產(chǎn)權(quán)住房承購(gòu)人及共同居住人可以將戶(hù)籍遷入公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。公共租賃住房租賃合同解除，或共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行將公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)?nèi)的戶(hù)籍遷出的義務(wù)。無(wú)處落戶(hù)的，遷至區(qū)政府公共集體戶(hù)口。

　　《廣州市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管辦法》的政策解讀

　　一、制定背景

　　黨的十九大提出了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點(diǎn)方案的函》（建保函〔2019〕220號(hào)）下達(dá)了完善以公共租賃住房（實(shí)物住房與租賃補(bǔ)貼并舉）、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為補(bǔ)充的住房保障體系試點(diǎn)（即“三房?jī)筛摹弊》勘Ｕ象w系），要求重點(diǎn)探索研究相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、支持政策和運(yùn)行機(jī)制。

　　自2012年《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》（粵府辦〔2012〕12號(hào)）實(shí)施以來(lái)，我市根據(jù)省的統(tǒng)一部署和要求，將廉租住房、公共租賃住房合并管理、并軌運(yùn)行，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外暫停新建經(jīng)適房，原經(jīng)適房保障對(duì)象納入公共租賃住房保障范圍，建立了以公共租賃住房為主要保障方式的住房保障制度。2020年初，我市向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報(bào)了《廣州市發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)方案》（穗府函〔2020〕3號(hào)）、出臺(tái)了《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8號(hào)），完善了住房保障體系的建設(shè)。在具體實(shí)施上，按照市政府批復(fù)的《市屬?lài)?guó)企專(zhuān)業(yè)化住房租賃公司組建方案》（穗建辦〔2018〕354號(hào)），主要由市城投集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)分別組建專(zhuān)業(yè)化住房租賃公司從事我市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　為規(guī)范我市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管，一方面使住戶(hù)遵章守法住得省心、放心、舒心，另一方面提高運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，減少相關(guān)糾紛、投訴、信訪，更加細(xì)致、周到、貼切地做好住保工作，制定《廣州市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管辦法》

　　二、制定依據(jù)

　　—《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2016〕33號(hào)）

　　—《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善失信約束制度構(gòu)建誠(chéng)信建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕49號(hào)）

　　—《公共租賃住房管理辦法》（住建部令第11號(hào)）

　　—《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》（建?！?020〕55號(hào)）

　　—《關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點(diǎn)方案的函》（建保函〔2019〕220號(hào)）

　　—《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》（省府令181號(hào)）

　　—《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)廣東省財(cái)政廳廣東省自然資源廳中國(guó)人民銀行廣州分行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)廣東監(jiān)管局關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵建保〔2020〕123號(hào)）

　　—《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（粵建?！?020〕125號(hào)）

　　—《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（市十五屆人大常委會(huì)公告第66號(hào)）

　　—《廣州市公共信用信息管理規(guī)定》（廣州市人民政府令第166號(hào)）

　　—《廣州市公共租賃住房保障辦法》（穗府辦規(guī)〔2016〕9號(hào)）

　　以及《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政和國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、公安治安管理和戶(hù)政等方面的政策法規(guī)，并參考《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8號(hào)）、《市屬?lài)?guó)企專(zhuān)業(yè)化住房租賃公司組建方案》（穗建辦〔2018〕354號(hào)）相關(guān)內(nèi)容。

　　三、主要內(nèi)容

　　《辦法》共7章36條，分為總則、居住使用、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理、監(jiān)督考核、法律責(zé)任、附則等。

　　（一）總則。一是闡述了立法目的和適用范圍；二是作出了業(yè)務(wù)分工，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)使用監(jiān)管的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督，市住房保障機(jī)構(gòu)牽頭負(fù)責(zé)市本級(jí)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房監(jiān)管組織實(shí)施、績(jī)效考核、建立全市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房信用評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)，各區(qū)政府按屬地負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管行政執(zhí)法工作、負(fù)責(zé)區(qū)財(cái)政及社會(huì)力量在本區(qū)投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的使用監(jiān)管實(shí)施工作，運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的日常管理；三是強(qiáng)調(diào)了住戶(hù)享受權(quán)益的同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　（二）居住使用。一是明確了使用要求，規(guī)范使用行為；二是明確了租金支付方式及減免條件；三是規(guī)范了共同居住情況；四是明確了房屋調(diào)換和繼承問(wèn)題的處理；五是規(guī)范了退出方式。

　?。ㄈ┻\(yùn)營(yíng)管理。一是明確了運(yùn)營(yíng)單位職責(zé)；二是規(guī)范了運(yùn)營(yíng)單位巡查檢查居住情況行為；三是明確了運(yùn)營(yíng)單位糾正住房違規(guī)使用的職責(zé)和方法；四是明確了議事協(xié)調(diào)機(jī)制的組建方式；五是協(xié)調(diào)了運(yùn)營(yíng)與社區(qū)治理之間的關(guān)系。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理。一是明確了純保障房小區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理與物業(yè)服務(wù)合并實(shí)施；二是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)、調(diào)價(jià)形式；三是協(xié)調(diào)了安保措施與住戶(hù)隱私信息保護(hù)之間的關(guān)系。

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督考核。一是明確了住戶(hù)監(jiān)督的權(quán)責(zé)；二是完善了對(duì)運(yùn)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)單位的考核與監(jiān)管；三是新增了住房情況定期監(jiān)管措施。

　?。┓韶?zé)任。一是明確了住戶(hù)違規(guī)申請(qǐng)、未及時(shí)騰退住房、欠繳租金責(zé)任；二是明確了運(yùn)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)單位責(zé)任；三是規(guī)范了失信責(zé)任；四是明確了政府部門(mén)和管理機(jī)構(gòu)責(zé)任。

　?。ㄆ撸└絼t。明確了實(shí)施細(xì)則的制定和施行有效期等。

　　四、答疑解惑

　?。ㄒ唬┦裁词枪沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房？

　　是指納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，由政府投資或提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，以規(guī)定價(jià)格出租、銷(xiāo)售，面向符合規(guī)定條件的住房困難家庭供應(yīng)的政策性住房，公共租賃住房只租不售，共有產(chǎn)權(quán)住房只售不租。

　?。ǘ┕沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管的范圍是什么？

　　適用于本市行政區(qū)域內(nèi)市本級(jí)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的準(zhǔn)入退出、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、日常巡查、違規(guī)處理等事項(xiàng)的監(jiān)管。各區(qū)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管參照本辦法執(zhí)行。

　?。ㄈ┦裁词枪沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)營(yíng)單位？

　　受托管理市財(cái)政投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的服務(wù)機(jī)構(gòu)，社會(huì)力量自建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的管理單位統(tǒng)稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)單位。

　?。ㄋ模┦?、區(qū)兩級(jí)政府、運(yùn)營(yíng)單位對(duì)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房監(jiān)管工作是怎么分工的？

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)使用監(jiān)管的政策制定、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督工作。市住房保障辦公室負(fù)責(zé)市本級(jí)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)分配、入住使用、巡查督導(dǎo)、違規(guī)處理的組織實(shí)施、績(jī)效考核工作；指導(dǎo)各區(qū)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管工作；建立全市統(tǒng)一的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管、信用評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)。各區(qū)按照屬地原則負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用治安管理、應(yīng)急管理、城市管理綜合執(zhí)法等行政管理工作，負(fù)責(zé)區(qū)財(cái)政及社會(huì)力量在本區(qū)投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的使用監(jiān)管實(shí)施工作。運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的日常管理，執(zhí)行市住房保障辦公室業(yè)務(wù)指令并接受其業(yè)務(wù)監(jiān)管。

　?。ㄎ澹┕沧赓U住房承租人如何支付租金和物業(yè)費(fèi)？

　　承租人按照租賃合同約定按時(shí)支付租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難的，可以提供有關(guān)證明材料向運(yùn)營(yíng)單位申請(qǐng)緩交或減免租金，經(jīng)運(yùn)營(yíng)單位審核承租人家庭情況、有無(wú)住房使用違規(guī)記錄、申請(qǐng)事由材料等后反饋處理，具體操作指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定和公布。

　?。┕沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房可以有共同居住人嗎？

　　可以，因生活或者醫(yī)療需要，公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶(hù)的直系親屬、必需的看護(hù)人員需要在住房?jī)?nèi)共同居住的，應(yīng)當(dāng)在入住前將有關(guān)信息告知運(yùn)營(yíng)單位。運(yùn)營(yíng)單位對(duì)允許共同居住情況予以登記并做好日常監(jiān)管。

　?。ㄆ撸┕沧赓U住房是否可以調(diào)換？

　　可以，允許住房面積與申請(qǐng)家庭人口數(shù)相匹配或自愿承諾接受低于家庭人口數(shù)對(duì)應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)房源的承租人之間協(xié)商互換所承租的公共租賃住房，互換前應(yīng)經(jīng)運(yùn)營(yíng)單位審核并辦理租賃合同變更手續(xù)。住房互換指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定。

　?。ò耍┕沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房如何繼承處理？

　　公共租賃住房的租賃權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與，若承租人去世，已辦理登記的共同居住人可以按照原租賃合同繼續(xù)承租居住至合同期滿(mǎn)；共同居住人符合住房保障條件的，可以按規(guī)定另行辦理公共租賃住房申請(qǐng)、進(jìn)行輪候；共同居住人不符合公共租賃住房保障條件的，應(yīng)騰退住房。共有產(chǎn)權(quán)住房的承購(gòu)人去世，符合條件的繼承人可以繼承個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額繼續(xù)居住，不符合條件的或選擇退出共有產(chǎn)權(quán)住房的，可以繼承個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓收益。

　?。ň牛┻\(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)哪些工作職責(zé)？

　　詳見(jiàn)第十二條，具體包括：在市住房保障辦公室指導(dǎo)下制定并組織實(shí)施公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的租賃、互換、調(diào)換、換購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、物業(yè)服務(wù)、議事協(xié)調(diào)等工作，搭建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房租售信息平臺(tái)；建立服務(wù)督導(dǎo)制度并明確相應(yīng)的崗位職責(zé)；與承租人簽訂房屋租賃合同，與購(gòu)買(mǎi)人簽訂共有協(xié)議，辦理房屋入住手續(xù)，建立住戶(hù)家庭檔案，通過(guò)安保、探視、訪談、巡查等方式掌握入住人員變化情況；收取租賃性住房租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，受理租賃合同退租解約和共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)退出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；督導(dǎo)、糾正和處理違規(guī)使用房屋行為，對(duì)處理情況進(jìn)行記錄報(bào)告；負(fù)責(zé)住房使用安全檢查；指導(dǎo)、檢查、考核物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)助城市管理部門(mén)制止、糾正物業(yè)管理區(qū)域違法建設(shè)和違規(guī)使用活動(dòng)；宣傳、貫徹執(zhí)行住房保障政策，接受住房使用、物業(yè)服務(wù)咨詢(xún)、投訴、舉報(bào)，及時(shí)調(diào)處相關(guān)糾紛爭(zhēng)議，配合屬地區(qū)政府街道辦事處、鎮(zhèn)政府、社區(qū)維穩(wěn)工作；建立完善的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房賬冊(cè)和管理機(jī)制，每季度定期向市住房保障辦公室報(bào)告住房使用情況和運(yùn)營(yíng)管理工作情況，并接受相關(guān)指導(dǎo)、檢查、審計(jì)；按照有關(guān)規(guī)定、委托、合同約定應(yīng)承擔(dān)的其它工作。

　　（十）運(yùn)營(yíng)單位的服務(wù)督導(dǎo)制度如何建立？

　　連片公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房達(dá)到1000戶(hù)的集中配備2-3名服務(wù)督導(dǎo)員，每超過(guò)1000戶(hù)可以增配1名；零星、分散的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房按需要人數(shù)配備片區(qū)服務(wù)督導(dǎo)員。

　　（十一）運(yùn)營(yíng)單位是否有權(quán)對(duì)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行巡查抽查？

　　有權(quán)，但應(yīng)按規(guī)定規(guī)范開(kāi)展。運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)按合同、協(xié)議約定，由服務(wù)督導(dǎo)員、物業(yè)管理人員按照全部輪流檢查和抽查方式進(jìn)行公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房巡查，及時(shí)掌握承租家庭人員變化、房屋使用、室內(nèi)設(shè)施狀況等情況，并做好檢查記錄建檔管理。

　　巡查遵守尊重住戶(hù)生活習(xí)慣、工作快捷簡(jiǎn)短、取得信息最少夠用、嚴(yán)格保護(hù)個(gè)人隱私原則，并且通過(guò)逐步配備人臉識(shí)別、指紋密碼等智能化安保系統(tǒng)替代非必要巡查。

　　（十二）公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶(hù)是否可以將戶(hù)籍遷入公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房？

　　可以。符合條件的公共租賃住房的承租人、共有產(chǎn)權(quán)住房承購(gòu)人及共同居住人可以將戶(hù)籍遷入公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。公共租賃住房租賃合同解除，或共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行將公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)?nèi)的戶(hù)籍遷出的義務(wù)，無(wú)處落戶(hù)的，遷至區(qū)政府公共集體戶(hù)口；拒不遷出的，運(yùn)營(yíng)單位或公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)將其戶(hù)籍遷至區(qū)政府公共集體戶(hù)口。

　　（十三）公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位如何選定？

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)成立后與新選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。只有一個(gè)業(yè)主的公共租賃住房物業(yè)管理區(qū)域，可以由履行業(yè)主職責(zé)的運(yùn)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理，服務(wù)督導(dǎo)與物業(yè)服務(wù)合并實(shí)施。

　　（十四）公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何定價(jià)？

　　公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等級(jí)制定差異化定價(jià)規(guī)則，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。物業(yè)管理區(qū)域全部是公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由運(yùn)營(yíng)單位按定價(jià)規(guī)則選定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后可以按定價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，但事先應(yīng)通過(guò)議事協(xié)調(diào)機(jī)制征求住戶(hù)意見(jiàn)。

　　物業(yè)管理區(qū)域?yàn)樯唐纷》颗浣ü沧赓U住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的，公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位按定價(jià)規(guī)則選定，送運(yùn)營(yíng)單位、市住房保障辦公室存檔。

　?。ㄊ澹┕沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的安保措施如何建立？

　　既有公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域或樓棟應(yīng)在2年內(nèi)逐步配備人臉識(shí)別、指紋密碼等智能化安保系統(tǒng)，替代非必要巡查程序，新建、配建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域或樓棟應(yīng)在交付使用前完成配備。公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房住戶(hù)應(yīng)配合建設(shè)單位、運(yùn)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)單位實(shí)施人臉識(shí)別、指紋密碼或其他身份信息識(shí)別智能化安保措施。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)單位對(duì)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶(hù)信息不得對(duì)外泄露或者用于與住房租賃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　?。ㄊ┕沧赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房是否可以設(shè)立物理隔離區(qū)？

　　不可以。按照相關(guān)法律規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠化、物業(yè)管理用房、配套設(shè)施為業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)單位及商品房業(yè)主不得在公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間設(shè)置圍欄、綠化、水系及其他物理隔離。

　　《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，第二百八十七條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任”。《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵建?！?020〕123號(hào)）（十五）規(guī)定：“建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)單位不得在屬于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房和商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離進(jìn)行區(qū)別對(duì)待”。《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“建設(shè)單位編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域配套建設(shè)獨(dú)立使用的共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房的原則”，第八十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途”，第一百零五條規(guī)定：“違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規(guī)定，擅自改變共用部位、共用設(shè)施用途，擅自挖掘道路、綠地、其他場(chǎng)地，或者擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的，由區(qū)房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。所得收益，用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。

　?。ㄊ撸┻\(yùn)營(yíng)單位如何接受監(jiān)督？

　　市住房保障辦公室會(huì)同財(cái)政部門(mén)、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)制定公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)規(guī)范和績(jī)效考核方案，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理單位政策性業(yè)務(wù)進(jìn)行考核。

　　運(yùn)營(yíng)單位在公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域的辦事窗口、辦公場(chǎng)所，均應(yīng)公開(kāi)本單位受理投訴電話和接待當(dāng)面投訴場(chǎng)所，以及市住房保障辦公室受理投訴渠道和方式，建立投訴專(zhuān)門(mén)處理機(jī)制。

　　住戶(hù)對(duì)運(yùn)營(yíng)單位服務(wù)督導(dǎo)工作不滿(mǎn)意，有權(quán)向運(yùn)營(yíng)單位提出意見(jiàn)、建議。運(yùn)營(yíng)單位未及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果的，或者對(duì)處理結(jié)果不滿(mǎn)意的，住戶(hù)可以進(jìn)一步向市住房保障辦公室投訴。

　　（十八）公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位如何接受監(jiān)督？

　　公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房服務(wù)規(guī)范和服務(wù)滿(mǎn)意度要求納入物業(yè)服務(wù)合同，運(yùn)營(yíng)單位每年定期對(duì)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度進(jìn)行調(diào)查，不滿(mǎn)意度達(dá)到25%的，或者物業(yè)服務(wù)單位存在侵害住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全合法權(quán)益或者泄露住戶(hù)資料、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域公共建筑和共用設(shè)施用途、對(duì)屬于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間設(shè)置物理隔離、擅自利用物業(yè)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為以及嚴(yán)重失職的，按物業(yè)服務(wù)合同約定予以解聘并依法追究其責(zé)任。

　　住戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作不滿(mǎn)意，有權(quán)向運(yùn)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)單位提出意見(jiàn)、建議。運(yùn)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)單位未及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果的，或者對(duì)處理結(jié)果不滿(mǎn)意的，住戶(hù)可以向市住房保障辦公室投訴。

　?。ㄊ牛┳?hù)違規(guī)違約行為需要承擔(dān)什么責(zé)任？

　　首先需要根據(jù)第二十五條至第三十一條承擔(dān)行政責(zé)任，包括不予受理其住房保障申請(qǐng)、解除公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房租賃或買(mǎi)賣(mài)合同、罰款、強(qiáng)制執(zhí)行騰退住房、失信懲戒等。

　　其次需要視情節(jié)承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任，尤其是住戶(hù)因從事違法活動(dòng)、飼養(yǎng)寵物、污染環(huán)境、搭建改建、未對(duì)住房合理使用和維護(hù)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、高空拋擲物品或其他危險(xiǎn)行為，致使他人合法權(quán)益受到損害等情況。

　?。ㄔ瓨?biāo)題《廣州市住建局：廣州公租房可遷入戶(hù)籍》）

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