最近上海的朋友買房都“買瘋了”，最新公布的數據顯示，上海去年12月，也就是上個月的二手房成交量達到了3.8萬套。同期北京二手房網簽也創(chuàng)了4年來的新高，不過也只有區(qū)區(qū)2萬套而已。
根據各種來源不是很肯定的數據，在北京上海二手房掛牌量大約都在12萬套的情況下，上海一個月就賣出了將近三分之一掛牌的二手房，實在是令人嘆為觀止！
這其中，最火熱的當屬學區(qū)房。據我在上海的親戚朋友反饋，上海部分學區(qū)房去年的漲幅高達30%，不少上海的朋友們頂著冬天的嚴寒排著隊等著看房、買房。北京優(yōu)質學區(qū)房雖然漲幅沒有上海那么高，但是優(yōu)質學區(qū)房同樣處于“一房難求”的狀況，基本上是出一套、秒一套。當前的盛況甚至比2017年的3·17調控之前還要可怕。
當然，今天不是來討論當下學區(qū)房有多熱的，而是來和大家一起分析為什么現在這個時點學區(qū)房如此火熱？畢竟分析出主因，才能幫助我們更好地看待當前的樓市，以及對后續(xù)進行預判。
樓市漲跌離不開供需基本面，去年這一波樓市里，非常明顯地出現了學區(qū)房大漲，非學區(qū)房小漲甚至小幅下跌的情況。所以我個人認為，拋開寬松的貨幣政策等因素，這一波漲幅還得追溯到6年前左右的兩個政策，而這兩個政策直接影響了當下的供需。
第一個政策是：2013年12月28日，《關于調整完善生育政策的決議》表決通過，“單獨二孩”政策正式實施。
第二個政策是：2015年12月27日，人口與計劃生育法修正案表決通過，全面二孩于2016年1月1日起正式實施。
那么用非常簡單的邏輯來推導，單獨二孩政策宣布實施之后馬上安排懷孕，也就是2014年1月1日懷上的二胎，2014年11月1日出生的小孩，在哪一年上學呢？
答案是2021年9月1日，也就是今年！
而2016年全面實施二孩政策以后，更是迎來了近十幾年來的生育高峰。我們同事里就有2016年生孩子的，表示當年在北京的醫(yī)院建檔生孩子實在是擠破頭，最后家里瘋狂地找關系，給主任塞了一萬的紅包，才勉強建上檔。根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2016和2017年是最近10年以來的生育高峰，之后我國出生人口下降的非?？?。
我們都知道，學區(qū)房之所以能稱得上是一種資源，那是相對于需要上學的適齡兒童人口來說的。人越多，競爭越激烈。就比如北京這邊不喜歡女孩屬羊，所以羊年新生兒人口就會大幅度下降，導致羊年是對比起來高考比較簡單的一年。
這是從第一個層面看，生育政策放開導致新生兒數量增加，這個影響對學區(qū)房價格的傳導時間點就卡在2021年。由于沒有人能夠保證當年買的房當年就能上學，大部分人都是提前2到3年購入學區(qū)房，所以2014、2015以及后面生育高峰2016年、2017年的家長們一起加入到這一波學區(qū)房購買者的行列，共同推動了本輪學區(qū)房的大漲。
從第二個層面來看，二胎政策本身也增加了對學區(qū)房的需求。
如果不上公立學校而是私立學校或者出國讀書，這可以算是學區(qū)房的機會成本。不少人曾經做過測算，一個孩子完全按照私立學校的費用讀下來，培養(yǎng)到上大學需要50萬-100萬不等的成本。具體取決于家長的消費偏好，以及孩子的智商和努力程度。
原來只有一個孩子的時候，很多家長抱著“大不了上國際學?！钡膽B(tài)度，對學區(qū)房并沒有那么高的需求。而現在有了二胎，一套學區(qū)房解決兩個孩子的上學問題，而且還省心，家長們能不考慮嗎？
需求端對于資產重復利用帶來的好處，在賣方主導的市場下，自然而然地要體現到賣方的定價里。所以市場自由交易的結果就是，不管買家生不生二胎，賣方理性的選擇就是多加一個二胎上學的“溢價”——也就是50-100萬的漲幅。畢竟目前的政策下，二胎是唯一可以突破“六年一學位”這種約束的。
從第三個層面，我們來驗證或者佐證一下上面的分析。
就還用北京和上海來比較，這一波北京為什么學區(qū)房整體漲幅沒有上海那么夸張呢？除了北京學區(qū)房此前漲幅過快，上海特點私立教育質量較高之外，還有一點涉及戶籍政策的。
在前面說的2014年和2016年之間，北京就大學應屆生落戶出了一個新政策。明面上，本科生超過24歲，研究生超過27歲，博士生超過35歲將不能落戶。實際上，從2015年開始在年齡限制之外，北京應屆生落戶的指標一直在縮減。但是上海卻沒有這種應屆生落戶的限制（至少明面上沒有）。
落戶的應屆畢業(yè)生是生育主力，子女也是學區(qū)房需求的大戶。特別是北京上海名校云集，名校畢業(yè)生大多更重視子女教育，是學區(qū)房天然的買家。但是2015年落戶政策的差異成為了北京和上海的分水嶺，也直接導致了這一輪學區(qū)房漲幅存在區(qū)別。
從上面的分析來看，隨著生育高峰期逐步過去，在從嚴調控大城市人口政策不變的情況下，學區(qū)房的需求整體下降的趨勢難以避免。之前也分析過，2017年生育人口上學高峰期過后，也就是2024年以后學區(qū)房價格將真正承壓。對此，我個人的建議如下：
1.頂級的學區(qū)房永遠有需求支撐，真正影響價格的關鍵因素在于分析多校劃片的影響。買入并持有，保值的問題不大。
2.根據自己打算生幾個孩子來考慮要不要在當下加入學區(qū)房搶房大軍。現在還沒生的，完全不用著急，未來學區(qū)房能否繼續(xù)上漲猶未可知，沒必要承擔這個風險?，F在孩子快上小學且已經有二胎計劃的，如果想買就抓緊時間買吧。
現在孩子在3歲以下，且不確定要不要二胎的，這部分人是現在環(huán)境下最糾結的。反正買還是不買都各有各的道理，我也不好說，還是結合自己的經濟實力來考慮吧。
3.2016和2017年出生的孩子家長們，除了學區(qū)房還是早點考慮同齡人的競爭壓力吧（懂我的意思吧）。有可能這些孩子是這十年里競爭最激烈，學業(yè)壓力最重的一批了，當然家長自然也得是最操心的。
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