8月20日，臨港自貿(mào)區(qū)迎來了又一次限購政策調整；
在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房。
這是繼今年4月之后的再一次調整。
這也意味著，臨港自貿(mào)區(qū)的買房門檻在一步一步降低；
這是好事還是壞事？
樓市可以能更加直觀的反映整個市場，對于一個只有規(guī)劃、還未落地的新片區(qū)的信心到底如何。
從去年開始，直到今日，臨港市場的新房去化情況是在逐步下滑的。
01.人口：最根本的問題
從去年開始，五大新城、臨港自貿(mào)區(qū)的概念就鋪天蓋地襲來；
而這五個衛(wèi)星城中，臨港新城，可能是大家爭議最大的一個。
與其說臨港是上海的一部分，不如說臨港是一個可以單獨發(fā)展的獨立經(jīng)濟體。
在2035的規(guī)劃中，臨港的目標總人口是達到250萬，吸引至少三分之一的跨國公司總部落地。
先不說產(chǎn)業(yè)能不能達到規(guī)劃的預期，首先，人口的導入就是一個很大的問題；而人口也是一個最根本的問題。
據(jù)去年的上海第七次人口普查，2021年，臨港的人口數(shù)是35.55萬人；
再來看看前幾年的人口數(shù)（數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡，僅供參考）：2016年約31.09萬2017年人口數(shù)約32.65萬2018年臨港總數(shù)約34.28萬2019年總人口數(shù)約為35.99萬
從2016年的31.09萬，到2020年的35.55萬；
如此的人口增速，實現(xiàn)2035年250萬人口總數(shù)的遠大理想，其實還是有點困難的。
所以，現(xiàn)在也不難理解，臨港購房政策的逐步寬松是為了什么，最終還是為了人口導入。
沒有人口作為根基，再多的產(chǎn)業(yè)也是紙上談兵。
臨港新房去化的日益困難也更能反映人口增量的緩慢。
02.新房去化開始變難
2021年開始，臨港的新房就逐步開始放量，萬達鉆石灣成為了第一個3.1人才包攬的新房。隨后，去年三批次中，也逐漸觸發(fā)積分制，102片區(qū)的陸家嘴滴水漣岸、臨港首府等熱盤均較高。
不過，到了四批次的時候熱度就有所下滑了。
除了遠洋紅星項目、滴水湖馨苑，剩余5個項目均未觸發(fā)積分制；
到了今年，臨港很多的項目去化已經(jīng)成了很大問題。
特發(fā)學府里、大名城、中建玖里書香等項目認購率不足60%，去化成了很大的難題。
不過，剛剛認購的四批次中金融灣·晶兩個項目均取得了不錯的成績；
同樣位于105片區(qū)的國貿(mào)象嶼龍湖·星璟原的認購情況也較好。
不過，面對去化的困難，臨港的房價還是沒有降；
甚至有部分項目還漲了1000元/平左右，“房住不炒”這一宗旨，臨港是認真的。
新房供應量巨大的臨港，要說利空也不是絕對的，最大的問題就是周期。
不像內(nèi)環(huán)內(nèi)的黃金地塊，土地資源飽和，很多二手掛到20萬左右的價格有的是市場；
而現(xiàn)在的臨港不僅是新房多，土地供應也巨大，正處在一個新房爆發(fā)的初始階段；
陸家嘴的開發(fā)用了30年，周邊的九廬、世茂濱江、仁恒濱江等項目20萬已經(jīng)不是問題。
可當初的那群買房人，用當年2萬左右的房價，足足等了30年之后，才撬動了如今翻了十倍的房價。
所以，在臨港買房，不要指望在建設的初期、甚至是中期拋售房產(chǎn)，超過10年的建造周期，接盤俠只會買新房。
03.存量依舊大
其實臨港的新房有個規(guī)律：就是在每個片區(qū)出現(xiàn)新房的伊始，總會有有著不錯市場表現(xiàn)；后續(xù)推盤就逐漸乏力。
如今的101片區(qū)內(nèi)，短時間沒有新房可售；還有部分住宅規(guī)劃用地還未推出。新房表現(xiàn)方面，從最初的萬達鉆石灣，到之后的遠洋紅星臨港天鉑、悅達悅瓏灣等項目；最開始由3.1人才包攬，到逐漸觸發(fā)積分制，3.3類外區(qū)客群買大的機會增大。
具有眾多優(yōu)質教育資源的102片區(qū)，是繼101片區(qū)之后，最適宜居住的一個板塊。這里也有較多的成熟住宅區(qū)，滴水湖馨苑、保利鈴蘭公館、
萬科金域瀾灣等。還有港城新天地的商業(yè)配套。在個人來看，假如生活、工作都在臨港，這里是僅次于101片區(qū)的最宜居的片區(qū)?；緩纳虡I(yè)、教育、休閑娛樂等一系列的生活配套資源都能滿足。
而這里的新房市場去化，也存在這樣的規(guī)律。從去年二批次中滴水湖馨苑136%的認購數(shù)據(jù)；到今年二批次中特發(fā)學府里不到50%的去化情況；（這其中也包含了產(chǎn)品本身的品質、以及開發(fā)商品牌的因素）
側面反映了后續(xù)購買力的不足。
值得注意的是，這次四批次中，105片區(qū)的兩個項目：金融灣·晶和國貿(mào)象嶼龍湖·星璟原，認購情況非常理想。
星璟原項目420套房源，認購數(shù)700組，認購率170%；
金融灣晶兩個地塊的認購總數(shù)達到了1000組+。
這是105片區(qū)之內(nèi)的首次推出的兩個純新房，也算是開了個好頭。
整個105片區(qū)對標的是陸家嘴，目前也在引進一些產(chǎn)業(yè)，而金融灣·晶就處于105片區(qū)的核心區(qū)域內(nèi)。
從整個105片區(qū)的規(guī)劃來看，假如能夠落地，還是十分值得期待的。
除了金融，105片區(qū)還規(guī)劃了18所幼兒園、8所小學、7所初中、2所高中。
當然，假如能全部兌現(xiàn)，房價也遠不止如今的3.5萬了。
另外，從網(wǎng)絡統(tǒng)計的臨港待入市新房來看，未來的供應量真的十分充足。
在今年首批次中，臨港地塊基本都是國企摘得。
102/103兩個片區(qū)內(nèi)也有不少的供應可選。
而泥城和書院的新房，在短時間內(nèi)去化依舊存在不小的問題。
04.臨港二手房房價?達到“7”字頭？
最后，看一下臨港幾個二手房的成交數(shù)據(jù)。從目前鏈家官網(wǎng)所顯示的房源來看，16號線滴水湖站的旁的東宸源著別墅掛牌價達到了7.6萬+。其他公寓的價格掛牌價基本在4.5-5萬之間。成交方面，唯一一套成交的均價在4.7萬+。并未顯示7萬+的成交。
另外，同樣是位于102片區(qū)保利蔚藍林語，一套疊墅掛牌價為7.03萬+；
歷史成交價在3.8-5.4萬不等。
目前，整個臨港的新房價格還是維持在4萬以內(nèi)的水平。
假如幾十年后，整個臨港的人口超過了250萬或者300萬，產(chǎn)業(yè)、學校、商業(yè)等一系列規(guī)劃全部落地；
能不能復刻第二個陸家嘴，那時候臨港自貿(mào)區(qū)的房價會達到多少？這幾十年你可以等么？
不管周期有多長，筆者還是更愿意相信臨港的規(guī)劃終究會兌現(xiàn)。
如今的政策也是針針見血，從外來人口居民家庭購買入口，改為個人滿足條件即可下手，再到臨港工作滿1年就能買房。
這就是真正的利好政策。
不過在房住不炒的前提之下，政策紅利下輻射的是真正的剛需上車人群；
那些可以隨時離他其他區(qū)域，投身到臨港的，根本不在于距離市區(qū)有多遠，生活在臨港就能滿足所有的日常所需，還要要求什么呢？
另外一個方面，就是最重要的人口問題；
這次政策對于臨港人口導入的效果，依舊起不到實質性的作用；
未來，會不會啟動當年的藍印政策，即買房送戶口？到時候的臨港必定萬人空巷。
