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作者|顧云昌（全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、原住建部住房政策專家委員會(huì)副主任）

顧云昌

既要防止過(guò)度依賴土地財(cái)政，也要發(fā)展房地產(chǎn)

海南自貿(mào)區(qū)的發(fā)展不能只依賴于房地產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)靠自由貿(mào)易，依托于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這需要改變城市發(fā)展主要靠土地收益的做法。當(dāng)前各個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度不同，最低40%，高者可達(dá)80%，雖然土地財(cái)政在中國(guó)的發(fā)展中曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)強(qiáng)大的作用，但自貿(mào)區(qū)在今后的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)避免這種現(xiàn)象。

個(gè)人認(rèn)為，海南自貿(mào)區(qū)既要防止過(guò)度依賴土地財(cái)政，也要積極健康地發(fā)展房地產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)的概念不僅僅局限于住宅地產(chǎn)，還包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)既是人們居住的載體，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，無(wú)論是第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開房地產(chǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中，有1/3屬于非住宅地產(chǎn)。其次，海南作為一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)，如果對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)重要的資產(chǎn)還是一味地限購(gòu)限價(jià)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)自由交易，恐怕與自由貿(mào)易、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相符合。

所以，海南自由貿(mào)易區(qū)面臨一個(gè)很大的挑戰(zhàn)——如何把發(fā)展房地產(chǎn)和避免過(guò)度依賴房地產(chǎn)二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。海南的住宅地產(chǎn)關(guān)鍵要解決好兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)就是當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂?wèn)題，尤其要解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，做到住有所居，在這一方面政府要做好相應(yīng)的社會(huì)保障。第二個(gè)問(wèn)題是，對(duì)于外來(lái)的富有購(gòu)房者，住房交易完全可以市場(chǎng)化，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律在進(jìn)行，歡迎外來(lái)投資，保障自由交易。

海南當(dāng)?shù)鼐用癖旧聿欢?，政府拿出一部分在房地產(chǎn)上賺的錢，就足以解決當(dāng)?shù)厝嘶蛘呶磥?lái)中低收入家庭的住房問(wèn)題。而除了當(dāng)?shù)鼐用竦谋Ｕ闲宰》客?，其他方面如高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)，都應(yīng)該放開，這才是一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)的做法。如果沒有大量的人口、企業(yè)入駐，海南發(fā)展不起來(lái)，進(jìn)入海南的人口、企業(yè)必然要依靠房地產(chǎn)發(fā)展。在這當(dāng)中如何處理好各項(xiàng)要素，如人、物、資金等的配置的市場(chǎng)化，就值得好好研究。

旅居模式值得全國(guó)推廣

目前國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)以上，有到海南去居住的文化需求、旅游需求、健康需求，但存在一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在太把文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)當(dāng)一回事兒了。過(guò)去開發(fā)商的模式是蓋房子賣給當(dāng)?shù)厝嘶蛲獾厝?，房子賣掉以后產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)移了。這意味著要到海南康養(yǎng)，必須購(gòu)買房產(chǎn)，出現(xiàn)在需要租房的時(shí)候租不到的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致平時(shí)90%以上的房子會(huì)被空置。

所以我現(xiàn)在一直提倡旅居模式，完全可以采取一種不是賣房產(chǎn)、不是賣空間，而是賣時(shí)間的方式。例如開發(fā)商持有一套120萬(wàn)元的房子，這套房子的使用權(quán)被分成12份，買家可以一次性購(gòu)買20年的使用權(quán)，每年居住使用的時(shí)限為一個(gè)月，隨時(shí)根據(jù)自己的需求安排入住時(shí)間。這樣，實(shí)際上買的是時(shí)間，而不是房產(chǎn)。更進(jìn)一步，可以建一個(gè)拼居網(wǎng)，除了海南以外，云南、東北等全國(guó)各地都可以開發(fā)類似的旅居商業(yè)模式，人們可以與他人交換自己的房產(chǎn)使用權(quán)。

所以，海南的問(wèn)題不是房地產(chǎn)的問(wèn)題，而是經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題。海南要發(fā)展旅游、文化和健康產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)必須得跟上，才能滿足需求。

房地產(chǎn)稅的提出并不是為了解決房?jī)r(jià)高低問(wèn)題

國(guó)家提出房地產(chǎn)稅，并不是為了解決房?jī)r(jià)高低的問(wèn)題，而是為了捋順稅收體制，解決稅收體制混亂，該收的稅沒收，不該收的稅費(fèi)亂收的問(wèn)題。

這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅二者并不相同，不能混為一談。中國(guó)房產(chǎn)稅在上世紀(jì)80年代就已推出，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（1986）規(guī)定經(jīng)營(yíng)性的住宅，比如出租或者當(dāng)作商鋪，“依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％?！睘槭裁催^(guò)去對(duì)房產(chǎn)稅這個(gè)概念不強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橐郧暗姆孔佣脊械模辗慨a(chǎn)稅就沒有太大意義?，F(xiàn)在房子大多數(shù)是私人的，房產(chǎn)稅問(wèn)題隨之凸顯出來(lái)，這是一個(gè)前提。

前些年，重慶和上海搞房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅改革與現(xiàn)在要推出的房地產(chǎn)稅是兩碼事，但是也是想靠近往房地產(chǎn)稅這方面靠攏。這兩個(gè)城市試點(diǎn)的具體做法也有所不同，在上海，根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，征收的對(duì)象為：“上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房。同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積予以扣除。”這種做法下，每年產(chǎn)生的房產(chǎn)稅收大概是三四十億，但是上海的土地出讓金一年有1000億左右，所以，相比土地出讓金，房產(chǎn)稅收入是很有限的，沒辦法取代土地出讓金。重慶征收房產(chǎn)稅的做法是——“重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，這涉及10％的人數(shù)，主要針對(duì)富人群體征稅，其稅率為0．5％－1.2％。”有劫富濟(jì)貧的性質(zhì)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)稅收體制改革是一個(gè)綜合性的改革。房地產(chǎn)稅收有三個(gè)環(huán)節(jié)。第一個(gè)是開發(fā)環(huán)節(jié)，第二個(gè)環(huán)節(jié)是中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，第三個(gè)是保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在保有環(huán)節(jié)沒有稅，是空白的。無(wú)論買多少房子空置，也是不收稅的。但是開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)特別多，稅價(jià)非常高。而中間環(huán)節(jié)，稅費(fèi)也很高。實(shí)際上，一個(gè)活躍健康的市場(chǎng)，中間環(huán)節(jié)應(yīng)該少收稅，因?yàn)檫@樣可以促進(jìn)交易，中間環(huán)節(jié)交易越迅速，整個(gè)市場(chǎng)越活躍。

所以，在開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)該正稅清費(fèi)，盡可能把一些亂七八糟的費(fèi)用給清掉。第二，在中間環(huán)節(jié)，降低稅費(fèi)，促進(jìn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。第三，在保有環(huán)節(jié)，應(yīng)該增加保有稅，或者說(shuō)房地產(chǎn)稅。我所理解的整個(gè)房產(chǎn)稅改革思路是這樣的。

回到房?jī)r(jià)的問(wèn)題，為什么我國(guó)特大城市的房?jī)r(jià)比美國(guó)特大城市的房?jī)r(jià)還高呢？因?yàn)槊绹?guó)土地是私有的，是市場(chǎng)化的，不可能形成壟斷市場(chǎng)，而我國(guó)的土地是壟斷的。歸根到底，是土地價(jià)格貴了，不是房地產(chǎn)價(jià)格貴了。

目前房地產(chǎn)稅仍需穩(wěn)妥推進(jìn)

房地產(chǎn)稅概念其實(shí)在十幾年前就已經(jīng)提出來(lái)了，當(dāng)時(shí)提出要積極推進(jìn)，甚至提出要加快推進(jìn)、大力推進(jìn)。而這次，文件提到“穩(wěn)妥推進(jìn)”。這句話當(dāng)中包含著兩層意思。

第一層意思，要推進(jìn)房地產(chǎn)稅征收。因?yàn)橹挥型瞥龇康禺a(chǎn)稅，才能使稅收體制更加合理，結(jié)構(gòu)更加恰當(dāng)；第二層意思，房地產(chǎn)稅不是一下子就能推出來(lái)的，要穩(wěn)妥。一方面，房地產(chǎn)稅需要立法先行，但相應(yīng)的左邊法律右邊還沒出來(lái)，另一方面，目前有許多技術(shù)和觀念上的問(wèn)題，實(shí)行難度很大。房?jī)r(jià)和收入之間的差距太大了。在一般的中小城市，一套房子一般價(jià)值五六十萬(wàn)，購(gòu)買起來(lái)問(wèn)題還算不大，但一線城市就完全是另一種情況了。中國(guó)居民工資的差別不大，但是房?jī)r(jià)的差別太大了。所以，必須因城施策、逐步推開房地產(chǎn)稅的征收。各個(gè)城市的情況有所不同，這些問(wèn)題都要解決好，所以具有難度。

此外，要選擇好的時(shí)機(jī)。如果在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的情況下推進(jìn)房地產(chǎn)稅，恐怕并不妥當(dāng)。

要降房?jī)r(jià)，首先就要降地價(jià)

降房?jī)r(jià)的呼聲一直存在，但是，即使在交易量下降的情況下，房?jī)r(jià)也降不下來(lái)。為什么？背后的原因很復(fù)雜。

首要原因是土地價(jià)格的價(jià)格降不下來(lái)。在大城市的房?jī)r(jià)當(dāng)中，百分之七八十，甚至更多，都是地價(jià)的成本。在一般城市當(dāng)中，地價(jià)也要占房?jī)r(jià)的一半。最不愿意讓土地價(jià)格降下來(lái)的實(shí)際上是各個(gè)地方政府，因?yàn)楦鞯赜型恋刎?cái)政依賴癥。出于對(duì)土地財(cái)政的依賴，就要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，使土地能賣得出去。土地賣得出去，地價(jià)就不會(huì)降。

從歷史上看，中國(guó)地價(jià)的漲幅要比房?jī)r(jià)大得多，這是一種客觀的土地政策、土地制度的問(wèn)題。今年上半年土地的交易量比去年同期是下降的，但是地價(jià)的價(jià)款是增加的。土地交易數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，但是購(gòu)買土地的錢是正增長(zhǎng)，這說(shuō)明什么？說(shuō)明地價(jià)還在漲，而且漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)。現(xiàn)在提倡集體土地可以進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，但是集體土地的地段、配套設(shè)施要在短時(shí)間發(fā)揮和城市土地、國(guó)有土地媲美，是不可能的。所以，要想降房?jī)r(jià)，首先就要降地價(jià)；地價(jià)降不下來(lái)，房?jī)r(jià)下降無(wú)從談起。

第二，房?jī)r(jià)小幅度地上下波動(dòng)，是比較合理的。如果大幅下降，就意味著房地產(chǎn)泡沫的破滅，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的破壞力將是巨大的。美國(guó)的金融危機(jī)就是房地產(chǎn)泡沫破滅引起的。所以，中央沒有說(shuō)降房?jī)r(jià)，而是說(shuō)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)一旦上去以后，要降很困難，因?yàn)榇蠓冉祪r(jià)就存在引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，最好的辦法就是使居民收入不斷增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)收入的增長(zhǎng)速度高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。這樣，房?jī)r(jià)收入比就會(huì)下降。雖然，大多數(shù)時(shí)間，房?jī)r(jià)快于收入增長(zhǎng)，但是有的年份我們實(shí)現(xiàn)了收入增長(zhǎng)幅度大于房?jī)r(jià)漲幅。另外，大多數(shù)家庭都有房子，對(duì)有房子的人來(lái)說(shuō)，他們也不希望房?jī)r(jià)縮水。

購(gòu)房補(bǔ)貼是從促進(jìn)都市圈發(fā)展的角度推出的政策

近來(lái)多個(gè)城市紛紛推出購(gòu)房補(bǔ)貼計(jì)劃，最高補(bǔ)貼金額達(dá)到百萬(wàn)元級(jí)別?？梢钥吹剑瞥鲑?gòu)房補(bǔ)貼政策的都不是經(jīng)濟(jì)最落后的城市，而是都市圈的一些中心城市。這些都市圈在建設(shè)過(guò)程中需要大量的人才，購(gòu)房補(bǔ)貼政策就很好地發(fā)揮了吸引人才的作用。

現(xiàn)在城市化的戰(zhàn)略正在發(fā)生變化。過(guò)去，我們一度大張旗鼓地宣傳積極發(fā)展小城鎮(zhèn)，而現(xiàn)在主要還是發(fā)揮都市圈和城市群的作用。實(shí)際上，本來(lái)就不可能把小城鎮(zhèn)的發(fā)展放在首位，而是要重點(diǎn)發(fā)掘城市群的潛力。產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局也在發(fā)生變化。城市越大，將來(lái)人口、產(chǎn)業(yè)就可能會(huì)越密集。要增加這些城市群和都市圈的核心城市的引領(lǐng)作用，人才很重要。所以，為了吸引人才，個(gè)別城市購(gòu)房補(bǔ)貼金額達(dá)到上百萬(wàn)也不算過(guò)分。

但是，需要明確的是，購(gòu)房補(bǔ)貼只是吸引人才的一個(gè)方面。一個(gè)地區(qū)對(duì)人才的吸引力，還來(lái)自良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使“英雄有用武之地”，以及光明的發(fā)展前景，在城市化當(dāng)中會(huì)發(fā)揮很好的作用。個(gè)人認(rèn)為，不能把這種政策理解為是為了刺激房地產(chǎn)，而是從城市化的要求、從城市發(fā)展前途的角度做出的考慮。

購(gòu)房補(bǔ)貼無(wú)法帶動(dòng)樓市回暖

這種購(gòu)房補(bǔ)貼不是一種變相的房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格不因少數(shù)買房者得到補(bǔ)貼而下降，房?jī)r(jià)還是維持在原來(lái)價(jià)格。政府給予補(bǔ)貼，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，能使買房成本降低，但不會(huì)影響房?jī)r(jià)本身。購(gòu)房補(bǔ)貼也不會(huì)助長(zhǎng)炒房行為，因?yàn)榘l(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼完全是政府行為，而不是市場(chǎng)行為。在發(fā)放環(huán)節(jié)有審批政策，不會(huì)放任人才購(gòu)買多套房子，補(bǔ)貼政策主要還是為了解決本地或者外地人才的首住房問(wèn)題。這種補(bǔ)貼政策對(duì)于帶動(dòng)樓市回暖的作用十分微弱，因?yàn)檠a(bǔ)貼的對(duì)象數(shù)量有限，真正需要補(bǔ)貼的人才，不會(huì)像想象中那么多，而且財(cái)政也沒有那么多錢來(lái)支撐，政府在政策設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)考慮到這一點(diǎn)。

除了補(bǔ)貼政策，各地還紛紛放寬了落戶的限制。在廣州、深圳等的一線城市和強(qiáng)二線城市落戶門檻大幅放松的情況下，弱二線城市可以主打房?jī)r(jià)便宜的優(yōu)勢(shì)。如果這個(gè)地方的房?jī)r(jià)便宜，生活條件好，工資也較高，對(duì)人才的吸引力就會(huì)很大。各個(gè)城市之間實(shí)際上已經(jīng)展開了競(jìng)爭(zhēng)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力的城市只有發(fā)展緩慢的后果。我們要鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)才能出效益。

我國(guó)的住房制度改革還沒結(jié)束

關(guān)于房子70年產(chǎn)權(quán)到期后的問(wèn)題，其實(shí)左邊法律右邊里面早就規(guī)定了，土地所有權(quán)始終是國(guó)家的。居民購(gòu)買房子的時(shí)候，買的是使用權(quán)，期限是70年。70年以后一般是自動(dòng)續(xù)期，但是續(xù)期當(dāng)中，要不要再加土地出讓金呢？要加多少呢？無(wú)從知曉。

另外關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，始終是個(gè)麻煩事。不能合法化，也不能一直拖延，到最后就不了了之。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，住房制度改革還沒結(jié)束。特別是城鄉(xiāng)土地一體化之后，有許多問(wèn)題要加快研究。應(yīng)該讓社會(huì)公眾、專家們、企業(yè)家們，共同探討，共同想辦法，盡量保證公平合理。每次房地產(chǎn)稅要出臺(tái)以后，首先肯定要征求各方面的意見。征求意見的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的聲音，這是必然的。僅靠幾個(gè)決策者，恐怕無(wú)法考慮周全。

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