6月第5周，合肥再次放松限購(gòu)，上海、杭州降低人才落戶門檻，一些三四線城市繼續(xù)從商業(yè)貸款、公積金貸款和購(gòu)房補(bǔ)貼等方面進(jìn)行放松。

在原先限購(gòu)放松的基礎(chǔ)上，合肥從四方面進(jìn)一步打開限購(gòu)限制。其中前兩個(gè)方面是在5月放松的基礎(chǔ)上繼續(xù)放開，另外兩方面第一是在瑤海、新站和經(jīng)開的新橋產(chǎn)業(yè)園取消限購(gòu)的基礎(chǔ)上，本次政策明確非限購(gòu)區(qū)房產(chǎn)不計(jì)入房產(chǎn)總套數(shù)，限購(gòu)區(qū)買房不影響限購(gòu)區(qū)購(gòu)房套數(shù)計(jì)算，政策目的在于同時(shí)增加限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)的購(gòu)房基數(shù)。第二是在規(guī)定非戶籍2年累計(jì)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房的基礎(chǔ)上，規(guī)定社?？勺匪莺脱a(bǔ)繳，這相當(dāng)于取消了非戶籍首套房的購(gòu)房門檻。此外還規(guī)定集體戶和投靠享戶籍購(gòu)房政策，允許法人或組織購(gòu)房。經(jīng)過(guò)此次放松，合肥的限購(gòu)政策已經(jīng)有很大程度打開，目前合肥市場(chǎng)狀況相對(duì)良好，因此我們認(rèn)為限購(gòu)放松政策的作用應(yīng)該更加明顯。

上海、杭州放寬高學(xué)歷應(yīng)屆生的落戶門檻，達(dá)到吸納人才的效果的同時(shí)，也會(huì)一定程度增加房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的購(gòu)房基數(shù)。值得注意的是，這已經(jīng)是上海近兩年來(lái)第四次放松高學(xué)歷人才的落戶門檻，從規(guī)定復(fù)旦大學(xué)等四所院校本科應(yīng)屆生可直接落戶，到研究生應(yīng)屆生可直接落戶五大新城，到6月世界排名前50學(xué)校留學(xué)生可直接落戶，再到本次規(guī)定在滬高?；蜓芯可鷳?yīng)屆研究生、其他一流高?；蛘邔W(xué)科符合基本條件即可落戶，上海針對(duì)高學(xué)歷應(yīng)屆生的門檻一步步放松，不過(guò)目前門檻相對(duì)還是較高。相比而言，杭州此次的放松要更大，本科和碩士在畢業(yè)兩年內(nèi)均可享受“先落戶后就業(yè)”的政策。

總而言之，6月的政策是5月政策的尾聲，部分二線城市進(jìn)一步放松限購(gòu)，鄭州降低二套房首付比例，但是到目前未有二線城市跟進(jìn)，我們認(rèn)為地方政府可能還在觀察5月政策的效果，不過(guò)以6月的市場(chǎng)和企業(yè)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，雖有起色但遠(yuǎn)談不上回暖，因此后續(xù)政策放寬仍有必要。

6月第5周，杭州展開第二批集中供地，由此帶動(dòng)成交金額和成交量明顯上行，溢價(jià)率也有小幅增長(zhǎng)，其中E50房企拿地建面達(dá)到270.8萬(wàn)平米，成交金額461.6億元，成交樓面價(jià)為元/平米，溢價(jià)率上升至9.0%。濱江集團(tuán)在杭州拿下12宗地塊，相比中海、保利、華潤(rùn)以及招商蛇口等眾多央企表現(xiàn)甚為亮眼。

濱江表現(xiàn)出積極的投資態(tài)度，主要源于兩個(gè)原因：第一，深耕杭州。截至2021年末，公司在杭州的土儲(chǔ)占比達(dá)60%，由于杭州的良好市場(chǎng)表現(xiàn)以及濱江在杭州的領(lǐng)先地位，銷售水平穩(wěn)步增長(zhǎng)。在2022年杭州第一批集中供地中，濱江集團(tuán)就已成為最大贏家，共拿地11宗，拿地金額184億元，展現(xiàn)了公司優(yōu)秀的資金儲(chǔ)備。同時(shí)拿地成本出現(xiàn)明顯下降，對(duì)比企業(yè)2021年第一批集中供地中“盡力做到1-2%的凈利潤(rùn)”的艱難，此次拿地平均地貨比在0.5，利潤(rùn)空間明顯改善。第二，良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021年濱江集團(tuán)三道紅線維持綠檔，有息負(fù)債規(guī)模為457.6億元，同比增長(zhǎng)9%，其中銀行貸款73.8%，直接融資26.2%，短期債務(wù)139.96億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康；貨幣資金規(guī)模為211.4億元，同比增長(zhǎng)14%；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.5倍。正是憑借著良好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，濱江集團(tuán)在行業(yè)下行周期下?lián)碛懈玫某砷L(zhǎng)空間。雖然行業(yè)格局已經(jīng)改變，國(guó)央企占據(jù)市場(chǎng)的主要規(guī)模，但是幸存下來(lái)的優(yōu)質(zhì)民企同樣具備持續(xù)擴(kuò)張的能力，未來(lái)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)中民營(yíng)企業(yè)的領(lǐng)頭羊。

6月第5周，E50房企融資規(guī)模81.4億元，環(huán)比下降39.1%。其中融資規(guī)模最高的為中國(guó)金茂，除了發(fā)行8億元的中期票據(jù)用于債務(wù)置換和補(bǔ)充流動(dòng)資金外，本周中國(guó)金茂還成功發(fā)行一筆類REITs產(chǎn)品，以長(zhǎng)沙湘江新區(qū)的寫字樓金茂ICC為標(biāo)的物業(yè)，融資規(guī)模12.7億元，發(fā)行期限18年，優(yōu)先級(jí)利率3.6%，也創(chuàng)下寫字樓類REITs利率新低。此外保利發(fā)展和招商蛇口等央企也發(fā)行公司債或向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸融資，其中招商蛇口發(fā)行12.9億元150天的超短融，票面利率低至2.0%。

民企方面，除了中南建設(shè)通過(guò)保理和信托融資2.9億元外，值得一提的是，五家“示范發(fā)債房企”中的旭輝控股也于本周發(fā)行了5億元的公司債，期限4年，票面利率5.5%，該筆債券同樣使用了由中國(guó)證券金融股份有限公司與國(guó)泰君安證券創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，至此五家“示范房企”房企發(fā)債已基本落地，但從效果上來(lái)講，監(jiān)管對(duì)示范房企的支持未改變民營(yíng)房企融資的困難，信用收縮下即使是示范房企當(dāng)下也面臨著信用風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，目前重要的重新穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和預(yù)期，只有預(yù)期穩(wěn)定和信心恢復(fù)，房企才能穩(wěn)定。

2022年6月第5周，本周房企主要經(jīng)營(yíng)事件包括評(píng)級(jí)調(diào)整、債務(wù)處理及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，其中評(píng)級(jí)調(diào)整方面，中誠(chéng)信終止陽(yáng)光城5.7億元優(yōu)先級(jí)票據(jù)跟蹤評(píng)級(jí)，大公國(guó)際及東方金誠(chéng)終止對(duì)陽(yáng)光城及相關(guān)債項(xiàng)的信用評(píng)級(jí)，綠地控股在完成5億美元債展期之后被標(biāo)普上調(diào)評(píng)級(jí)至“CCC-”，寶龍地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、宏陽(yáng)地產(chǎn)等房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)；債務(wù)處理方面，融創(chuàng)擬展開債券持有人會(huì)議變更本息兌付方案，奧園集團(tuán)“21奧園債”即將付息，中駿集團(tuán)準(zhǔn)時(shí)回售公司債券，金額達(dá)9.54億元，富力地產(chǎn)擬對(duì)“16富力04”進(jìn)行二次展期，陽(yáng)光城在持續(xù)商討債務(wù)償付方案；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，榮盛控股轉(zhuǎn)讓榮盛發(fā)展2.17億股，華潤(rùn)置地北京首鋼824項(xiàng)目所設(shè)合營(yíng)企業(yè)調(diào)整股東持股比例，成都華僑城盈創(chuàng)100%股權(quán)及4.20億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，建業(yè)公告出售29.01%股份，中交花創(chuàng)51%股權(quán)過(guò)戶至中交美廬的變更登記手續(xù)已辦理完畢。

6月28日，由中國(guó)海外發(fā)展領(lǐng)銜，中國(guó)建筑鍵能協(xié)會(huì)低碳健康地產(chǎn)專委會(huì)正式成立，在綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、共同富裕等國(guó)家發(fā)展大目標(biāo)下，以國(guó)央企為首的房地產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)重視經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)責(zé)任等方面。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為碳排放大戶，需要快速向綠色低碳的可持續(xù)發(fā)展道路轉(zhuǎn)型，可以預(yù)見的是，綠色低碳或?qū)⒊蔀榉科笾g新型差異化競(jìng)爭(zhēng)方式，未來(lái)行業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)也將不斷促進(jìn)行業(yè)及環(huán)境的不斷改善，但鼓勵(lì)房企向綠色轉(zhuǎn)型還需要完善相應(yīng)的融資環(huán)境，為這類企業(yè)提供更多元化的資金支持。