《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》（滬府發(fā)〔2011〕75號）已于2021年9月30日到期。為落實《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）和《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國令第743號），更好地指導本市征地房屋補償工作，上海市人民政府印發(fā)了《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號），自2021年10月1日起施行。

　　

第一條（目的和依據(jù)）

　　

為規(guī)范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內(nèi)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等左邊法律右邊、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)定。

　　

第二條（適用范圍）

　　

在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)征收集體土地中實施房屋補償?shù)模ㄒ韵潞喎Q“征地房屋補償”），適用本規(guī)定。

　　

第三條（補償原則）

　　

征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結(jié)果公開”的原則，保障被征地農(nóng)民的居住條件，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

　　

第四條（管理部門）

　　

市規(guī)劃資源部門是本市征地房屋補償工作的主管部門，負責本市征地房屋補償?shù)臉I(yè)務指導和監(jiān)督管理等工作。

　　

市和區(qū)發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設管理、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力資源社會保障、房屋管理、財政、市場監(jiān)管、審計等部門應當協(xié)同做好征地房屋補償工作。

　　

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

　　

第五條（補償主體與實施部門）

　　

區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

　　

區(qū)人民政府可以指定區(qū)規(guī)劃資源等部門組織實施本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

　　

區(qū)人民政府指定的區(qū)征地事務機構(gòu)具體實施征地房屋補償工作。

　　

區(qū)征地事務機構(gòu)委托實施單位承擔征地房屋補償具體工作的，應當對實施單位在委托范圍內(nèi)實施的征地房屋補償行為進行監(jiān)督，并對其行為后果承擔左邊法律右邊責任。

　　

第六條（征收集體土地房屋補償程序）

　　

征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　

第七條（征地房屋補償范圍）

　　

征地房屋補償范圍根據(jù)擬征地范圍確定。

　　

房屋部分位于擬征地范圍內(nèi)，該部分拆除后影響房屋連接體安全或者生活使用功能的，可將整體房屋納入征地房屋補償范圍。

　　

建設項目用地涉及已征未拆房屋的，區(qū)規(guī)劃資源部門可按照建設項目用地范圍，確定房屋補償范圍。已征未拆房屋，是指房屋所在地塊按照原土地管理法已取得征地批文，并已完成土地、青苗、集體資產(chǎn)補償和被征地人員社會保障手續(xù)，但該地塊內(nèi)尚未實施補償?shù)姆课荨?/p> 　　

第八條（征收土地預公告后不得實施的行為）

　　

建設項目取得用地預審和選址批準文件后，區(qū)人民政府應當在擬征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地預公告，告知征地房屋補償?shù)恼咭罁?jù)以及本條第二款的要求，預公告時間不得少于10個工作日。

　　

征收土地預公告后，擬征地范圍內(nèi)應當執(zhí)行下列規(guī)定，但限制的最長期限不得超過一年：

　　

（一）不得新建、改建、擴建建筑物、構(gòu)筑物及其他設施；

　　

（二）不得突擊裝修房屋；

　　

（三）擬征地范圍內(nèi)已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工；

　　

（四）不得從事其他不當增加補償費用的行為。

　　

違反前款規(guī)定實施的，不予補償。

　　

征收土地預公告后，區(qū)規(guī)劃資源部門應當將本條第二款的相關(guān)事項書面通知擬征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處。

　　

第九條（房屋調(diào)查確認）

　　

征收土地預公告后，區(qū)征地事務機構(gòu)應當會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處以及鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃資源所、村（居）民委員會對擬征地范圍內(nèi)宅基地及房屋的權(quán)屬、面積、房屋用途等情況進行調(diào)查。房屋面積調(diào)查包括房屋現(xiàn)狀調(diào)查以及對宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證或者建房批準文件記載內(nèi)容的核實。

　　

擬征地范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)人、房屋所有人在征收土地預公告后10個工作日內(nèi)，憑宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證、建房批準文件或者其他相關(guān)證明文件，對調(diào)查結(jié)果進行確認。宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人拒絕確認的，應當記錄在冊。

　　

調(diào)查結(jié)果應當在擬征地范圍內(nèi)公示。公示內(nèi)容包括，宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證或者建房批準文件記載的權(quán)屬、面積、房屋用途等情況以及房屋現(xiàn)狀建筑面積。

　　

對公示結(jié)果有異議的，區(qū)征地事務機構(gòu)應當進行核實。經(jīng)核實后有變化的，應當及時公布。

　　

第十條（房屋補償費用）

　　

征地房屋補償費用包括用于貨幣補償?shù)馁Y金和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。用于貨幣補償?shù)馁Y金應當在征地房屋補償方案公告前保證足額到位、?？顚Ｓ?。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時應當符合國家質(zhì)量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負擔；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為期房的，臨時過渡期自協(xié)議約定的搬遷之日起一般不超過三年。

　　

征地房屋補償費用，應當納入征地費用范圍。

　　

第十一條（征地房屋補償方案公告）

　　

區(qū)征地事務機構(gòu)應當根據(jù)調(diào)查結(jié)果，擬訂征地房屋補償方案。征地房屋補償方案擬訂后，區(qū)人民政府應當在擬征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和村、村民小組范圍內(nèi)進行公告，公告期不少于30日。征地房屋補償方案應當包括以下內(nèi)容：

　　

（一）擬征地范圍內(nèi)總戶數(shù)、總建筑面積；

　　

（二）同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價、價格補貼；

　　

（三）房屋的補償方式和補償金額的計算方法；

　　

（四）補償安置總金額；

　　

（五）安置房屋坐落、單價、數(shù)量等；

　　

（六）搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費、獎勵費等有關(guān)費用標準；

　　

（七）簽約期限；

　　

（八）房屋補償?shù)脑u估單位和實施單位名稱；

　　

（九）其他事項。

　　

征地房屋補償方案應當聽取相關(guān)權(quán)利人意見，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為方案不符合左邊法律右邊、法規(guī)規(guī)定的，區(qū)人民政府應當按照規(guī)定組織聽證。區(qū)征地事務機構(gòu)應當根據(jù)征求意見和聽證會情況，修改征地房屋補償方案。

　　

第十二條（簽訂支付協(xié)議和補償協(xié)議）

　　

區(qū)人民政府根據(jù)左邊法律右邊、法規(guī)規(guī)定和聽證會等情況，確定征地房屋補償方案后，區(qū)征地事務機構(gòu)應當與用地單位簽訂附生效條件的征地房屋補償費用支付協(xié)議，與宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人簽訂附生效條件的征地房屋補償協(xié)議。征收集體土地申請經(jīng)依法批準并公告后，相關(guān)補償協(xié)議生效。

　　

第十三條（計戶標準和面積確定）

　　

征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。

　　

房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證或者建房批準文件的記載為準。

　　

第十四條（建制撤銷的居住房屋補償）

　　

被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用權(quán)人或者居住房屋所有人可選擇貨幣補償，也可選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，應當結(jié)清貨幣補償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的差價。

　　

前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價+同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×房屋建筑面積。

　　

本條及第十五條規(guī)定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

　　

本條及第十五條規(guī)定的房屋建安重置結(jié)合成新單價，由區(qū)征地事務機構(gòu)委托估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(qū)人民政府制定并公布。

　　

同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，應當與安置房屋的供應價格相銜接，以保障被征地農(nóng)民的居住條件。

　　

第十五條（建制不撤銷的居住房屋補償）

　　

被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內(nèi)成員全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍的，按照本規(guī)定第十四條執(zhí)行補償；該居住房屋戶內(nèi)成員未全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍的，按照下列規(guī)定予以補償：

　　

具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用權(quán)人可以在國土空間規(guī)劃確定的居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；不具備易地建房條件的區(qū)域，按照第十四條規(guī)定的貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換方式執(zhí)行。

　　

本條規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價+價格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區(qū)征地事務機構(gòu)支付給提供宅基地的村或者村民小組。

　　

本條所稱的“不具備易地建房條件的區(qū)域”是指被征地的村或者村民小組農(nóng)民集體所有土地的范圍內(nèi)無國土空間規(guī)劃確定的居民點。

　　

申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村村民住房建設的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　

第十六條（居住房屋的其他補償）

　　

征地房屋補償，還應當對宅基地使用權(quán)人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費、獎勵費，具體標準由區(qū)人民政府制定。

　　

宅基地房屋應當按照居住房屋進行補償安置。對于利用自有宅基地房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在征收土地預公告前已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，可一次性給予適當?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　

第十七條（已批未建的房屋補償）

　　

征收土地預公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償；建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房，可按照重置價結(jié)合成新價格補償。本條規(guī)定的重置價，由區(qū)征地事務機構(gòu)委托估價機構(gòu)評估。

　　

征收土地預公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權(quán)基價和價格補貼按照建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權(quán)基價補償和價格補貼。

　　

第十八條（可建未建的房屋補償）

　　

征收土地預公告時，符合本市農(nóng)村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規(guī)劃控制等原因未新建、擴建住房的，現(xiàn)住房建筑面積以征收土地預公告時符合農(nóng)村村民建房申請條件的人數(shù)計算；低于現(xiàn)行農(nóng)村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權(quán)基價補償和價格補貼，但他處有經(jīng)批準建造的農(nóng)村住宅、已享受過福利分房或已享受過征收、拆遷補償安置的人數(shù)除外。每戶可建未建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當?shù)噩F(xiàn)行農(nóng)村村民住房建設標準，且不作分戶計算。

　　

上述可建未建建筑面積的認定，應當由具備條件的農(nóng)村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處按照農(nóng)村村民住房建設標準進行審核，并在擬征地范圍內(nèi)公示，公示期不得少于7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經(jīng)復核符合條件的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處出具可建未建建筑面積認定證明。

　　

第十九條（超標準建房的補償）

　　

雖經(jīng)建房批準，但有下列情形之一的，對超過本市農(nóng)村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結(jié)合成新價補償，但不給予土地使用權(quán)基價補償和價格補貼：

　　

（一）在批準建房時，超過本市農(nóng)村村民住房建設標準審批的；

　　

（二）在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數(shù)、建筑面積的。

　　

超標準建筑面積，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處認定。

　　

第二十條（非居住房屋的補償）

　　

對非居住房屋實行貨幣補償。

　　

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的非居住房屋，以及通過集體經(jīng)營性建設用地入市取得土地使用權(quán)的非居住房屋，其貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權(quán)取得費用。

　　

房屋建安重置價、相應的土地使用權(quán)取得費用，由區(qū)征地事務機構(gòu)委托估價機構(gòu)評估。

　　

相應的土地使用權(quán)取得費用，是指在征地房屋補償方案公告之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級土地使用權(quán)所應支付的費用。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和安置補助費等。評估時，可參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費用作相應的系數(shù)調(diào)整。

　　

補償本條第二款中的非居住房屋時，權(quán)利人應當出示依法取得土地使用權(quán)的證明材料。

　　

第二十一條（非居住房屋的其他補償）

　　

對于經(jīng)批準用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，還應當補償下列費用：

　　

（一）設備搬遷和安裝費用；

　　

（二）無法恢復使用的設備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

　　

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　

非居住房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準，由各區(qū)人民政府根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況制定并公布。房屋所有人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過區(qū)人民政府制定的標準的，應當提供實施房屋補償前三年的經(jīng)營狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實際損失等相關(guān)證明材料。區(qū)征地事務機構(gòu)應當委托估價機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。

　　

第二十二條（其他房屋及設施的補償）

　　

居住房屋附屬的棚舍、除本規(guī)定第二十條第二款以外的非居住房屋，以及其他構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。

　　

第二十三條（違法建筑、臨時建筑的處理）

　　

未超過批準期限的臨時建筑，可給予適當補償。

　　

對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征收土地預公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

　　

第二十四條（估價機構(gòu)的確定）

　　

征地房屋補償中涉及需要評估的，估價機構(gòu)由擬征地范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

　　

估價機構(gòu)確定后，區(qū)征地事務機構(gòu)應當與估價機構(gòu)簽訂委托評估協(xié)議。

　　

第二十五條（征地房屋補償?shù)脑u估）

　　

征地房屋補償?shù)脑u估時點，為征地房屋補償方案公告之日。

　　

評估的技術(shù)規(guī)范，按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　

第二十六條（征地房屋補償協(xié)調(diào)）

　　

征收土地申請經(jīng)依法批準后，區(qū)征地事務機構(gòu)與宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人達不成補償協(xié)議的，區(qū)人民政府應當作出征地補償安置決定，并依法組織實施。

　　

區(qū)人民政府作出征地補償安置決定前，區(qū)征地事務機構(gòu)應當根據(jù)經(jīng)批準的征地房屋補償方案，制定具體補償方案，提供給宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人，并要求其在規(guī)定期限內(nèi)給予答復。具體補償方案，應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內(nèi)容。在答復期限內(nèi)，區(qū)人民政府應當予以協(xié)調(diào)。

　　

第二十七條（責令交出土地）

　　

違反土地管理左邊法律右邊、法規(guī)規(guī)定，阻擾國家建設征收土地的，由區(qū)人民政府作出責令交出土地決定。

　　

第二十八條（強制執(zhí)行）

　　

宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人在征地補償安置決定、責令交出土地決定規(guī)定的期限內(nèi)不騰退土地和房屋，且不在法定期限內(nèi)申請行政復議或者提起行政訴訟的，由區(qū)人民政府依法啟動強制執(zhí)行程序。

　　

第二十九條（補償結(jié)果公開）

　　

區(qū)征地事務機構(gòu)應當依法建立征地房屋補償檔案，并將分戶補償結(jié)果在征地范圍內(nèi)向宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人公布。

　　

區(qū)審計部門應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

　　

第三十條（已征未拆房屋補償方案）

　　

對已征未拆房屋實施補償?shù)?，區(qū)征地事務機構(gòu)應當編制征地房屋補償方案，由區(qū)人民政府按照第十一條的規(guī)定履行公告、聽取意見程序后實施。已征未拆房屋已批未建、可建未建建筑面積的認定時點為征地房屋補償方案公告之日。

　　

因國家建設征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的，該集體剩余未經(jīng)征收土地上的房屋可參照已征未拆房屋實施補償。

　　

第三十一條（協(xié)議置換遺留地塊的房屋補償程序）

　　

協(xié)議置換遺留地塊依法轉(zhuǎn)為實施征地房屋補償?shù)?，區(qū)征地事務機構(gòu)應當按照本規(guī)定程序執(zhí)行，其中房屋調(diào)查和估價機構(gòu)選定工作可以按照以下意見執(zhí)行：

　　

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處以及鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃資源所、村（居）民委員會已經(jīng)組織開展過房屋調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人簽字確認的，區(qū)征地事務機構(gòu)可將調(diào)查結(jié)果在擬征地范圍內(nèi)公示，公示后的調(diào)查結(jié)果，可作為開展征地房屋補償工作的依據(jù)。

　　

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處已組織宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人以協(xié)商、投票、搖號、抽簽等方式選定了估價機構(gòu)的，征地事務機構(gòu)可直接確定該估價機構(gòu)開展評估工作。

　　

第三十二條（人員培訓）

　　

從事征地房屋補償工作的人員應當通過市規(guī)劃資源部門組織的有關(guān)左邊法律右邊、業(yè)務知識的培訓考核后，持證上崗。

　　

第三十三條（舉報處理）

　　

任何組織和個人對違反本規(guī)定的行為，都有權(quán)向市和區(qū)人民政府以及規(guī)劃資源部門或者其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的市和區(qū)人民政府以及規(guī)劃資源部門、其他有關(guān)部門應當及時予以核實、處理。

　　

第三十四條（施行日期）

　　

本規(guī)定自2021年10月1日起施行。

　　

按照原《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定已取得征地批文的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理。

　　

征收集體土地后已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，由市房屋管理部門按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。