花3小時(shí)停車，冒著被踩踏的風(fēng)險(xiǎn)去大賣場(chǎng)搶購(gòu)10萬(wàn)塊的愛馬仕，再花2個(gè)小時(shí)排隊(duì)買單……

2019年夏天，美國(guó)最大連鎖會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)超市Costco將這一集“瘋狂”與“災(zāi)難”于一身的購(gòu)物體驗(yàn)首次搬到了中國(guó)上海，并因火爆、限流等原因多次登上頭條。

隨后不久，Costco首席財(cái)務(wù)官理查德·加蘭蒂在接受媒體訪問透露該計(jì)劃在2020年底或者2021年初在上海開設(shè)第二家門店。而這一次，Costco選擇了一家來(lái)自深圳的房企：星河控股。

2月18日，星河控股集團(tuán)發(fā)布，其旗下子公司——上海河裕實(shí)業(yè)有限公司與世界零售巨頭Costco公司旗下獨(dú)資公司PudongWarehouseDevelopmentLimited聯(lián)合以約8.9億元成功獲取上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)PDP0-1402單元F01-F06地塊，該項(xiàng)目中包括中國(guó)內(nèi)地區(qū)域第二個(gè)Costco項(xiàng)目的建設(shè)。這將意味著上海第二家Costco將落位于此。

資料顯示，該地塊為商業(yè)用地、餐飲旅館業(yè)用地，出讓面積共.2平方米，容積率2.0，成交樓板價(jià)約9493元/平方米。該地塊的出讓方式為“招掛復(fù)合”，是一塊C2類商業(yè)用地，地塊功能業(yè)態(tài)要求建立一個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)，引入行業(yè)要求配置酒店和跨國(guó)公司地區(qū)總部。

另一方面，對(duì)星河控股而言，與Costco聯(lián)手拿地，也是這家華南房企首次進(jìn)入上海公開土地市場(chǎng)。

上海第二家Costco

Costco是美國(guó)最大的連鎖會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)量販店，于1976年加州圣迭戈成立的PriceClub，七年后華盛頓州西雅圖成立的好市多，在2009年是美國(guó)第三大、世界第九大零售商。

2019年9月首次進(jìn)入中國(guó)，在上海閔行區(qū)開設(shè)了一家大型超市，開業(yè)當(dāng)天甚至出現(xiàn)了因客流過大而暫停營(yíng)業(yè)的情況。而開市客CFO理查德·加蘭蒂曾在接受媒體采訪時(shí)透露，將于2020年底或2021年初在上海開第二家店。

早在2018年5月8日，開市客（中國(guó)）投資有限公司（Costco）就與上海浦東康橋（集團(tuán)）有限公司正式簽署投資協(xié)議書，表示Costco將在浦東康橋設(shè)立中國(guó)區(qū)投資性總部，并和合作伙伴星河控股集團(tuán)共同建設(shè)一家會(huì)員俱樂部零售旗艦店。

星河控股集團(tuán)表示，本次是星河與世界零售巨頭Costco的第一次成功合作。未來(lái)，雙方將利用各自優(yōu)勢(shì)在合作拿地、項(xiàng)目開發(fā)等方面進(jìn)行更深入的戰(zhàn)略合作。

星河曲線入滬

作為深圳本土房企，星河控股集團(tuán)成立于1988年，前身為深圳市怡和企業(yè)公司，2006年開發(fā)深圳福田COCOPark，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，星河商置為旗下商業(yè)平臺(tái)。

截至2019年9月30日，星河商置向合共38個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總合約面積約為287萬(wàn)平方米，管理的商用物業(yè)項(xiàng)目位于國(guó)內(nèi)16個(gè)城市，包括深圳、廣州、中山、惠州、東莞、南京、常州、無(wú)錫、南昌、恩施、長(zhǎng)沙、天津、莆田、汕尾、揭陽(yáng)及鄂爾多斯。

在長(zhǎng)三角地區(qū)，星河已進(jìn)入無(wú)錫、常州、南京三座城市，此次在上海拿地，是其首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，也是除廣州、深圳外進(jìn)入的又一座一線城市。

在產(chǎn)品線上，星河商置形成了城市型購(gòu)物中心COCOPark、區(qū)域型購(gòu)物中心COCOCity和星河iCO、社區(qū)型購(gòu)物中心COCOGarden等多條產(chǎn)品線，體量在4-10萬(wàn)平方米左右。

而此次拿下的地塊信息顯示，地塊土地用途為商業(yè)用地、餐飲旅館業(yè)用地，出讓面積共4.7萬(wàn)平方米，容積率為2.0，由此推算，其可建面積不超過10萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)張江科學(xué)城的康橋工業(yè)區(qū)，離上海迪士尼僅一個(gè)地鐵站。

從體量上來(lái)看，除去需要建設(shè)的大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)，以及酒店和寫字樓，留給星河商置打造自身購(gòu)物中心產(chǎn)品的空間似乎并不大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，以往星河商業(yè)的項(xiàng)目以傳統(tǒng)購(gòu)物中心為主，這是其第一次落地大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，據(jù)接近星河商置的人士稱，項(xiàng)目現(xiàn)在是地產(chǎn)板塊在做代建，最終是否最終由星河商置來(lái)運(yùn)營(yíng)，目前也并未敲定。

不過，對(duì)于涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等多元領(lǐng)域的星河控股而言，取得酒店、寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，將是大概率事件。

而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除此次上海拿地外，目前星河控股和Costco還并未有其他的項(xiàng)目合作消息。

不過，與網(wǎng)紅超市聯(lián)手拿地，對(duì)于首次進(jìn)入上海的星河在建立品牌影響上而言也有不少助力。至于雙方的未來(lái)合作，星河方面則并未有更多透露。

赴港IPO與擴(kuò)張路

盡管目前的規(guī)模并不大，但星河控股董事長(zhǎng)黃楚龍的雄心不止于此。

黃楚龍?jiān)?jīng)透露其宏大的愿景，包括未來(lái)五年力爭(zhēng)整體達(dá)成1500億元營(yíng)業(yè)規(guī)模，150億元營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，其中地產(chǎn)邁入全國(guó)四十強(qiáng)，商業(yè)邁入全國(guó)十強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍全國(guó)六強(qiáng)。

為此，加強(qiáng)輕資產(chǎn)管理，并逐步對(duì)接資本市場(chǎng)成為星河商置的必由之路。

近年來(lái)，星河以輕資產(chǎn)模式加快商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張，自去年9月底至今，星河商置也在深圳、南昌、上海等多個(gè)城市拿地，其中落子南昌，是COCOPark首次進(jìn)行品牌輸出，也是這個(gè)品牌第一次走出深圳進(jìn)行外地?cái)U(kuò)張。

根據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，截止2019年9月30日，星河商置來(lái)自第三方獨(dú)立開發(fā)商的相關(guān)合約面積從2017年底的96.8萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到164萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)成倍的增長(zhǎng)。

此外，星河商置透露，其正利用多樣化的擴(kuò)張模式尋求合作，例如與第三方物業(yè)發(fā)展商江西博能訂立戰(zhàn)略合作，以共同管理商用物業(yè)以及分享收入和利潤(rùn)。

加速對(duì)外擴(kuò)張之下，星河商置在資本市場(chǎng)動(dòng)作也更為頻繁，2019年7月，星河商置從新三板摘牌，后有傳言其將登陸聯(lián)交所主板。

2020年1月，星河商置正式遞交赴港IPO招股書。

招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年前9月，公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入分別為人民幣2.781億元、3.287億元及2.894億元，持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)及全面收入總額則分別為5040萬(wàn)元、8510萬(wàn)元及8370萬(wàn)元。

顯然，與大多上市的商業(yè)地產(chǎn)公司而言，這一規(guī)模仍屬于中小型梯位。

因此對(duì)星河商置而言，在形成了成熟的商業(yè)模式基礎(chǔ)上，利用品牌影響力多渠道的加速擴(kuò)張，才能有助于其在資本市場(chǎng)取得可觀回報(bào)，同時(shí)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的可能。

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體、界面地產(chǎn)觀察、天下潮商傳媒

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