我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

提問(wèn)：滬叔，你好，本人通過(guò)上海人才落戶在張江，今年想在張江買房，可是看了一下張江的二手房房?jī)r(jià)太高了，都快15萬(wàn)+呢？買張江值不值得呢？

滬叔：你好，張江房?jī)r(jià)高主要原因就是張江集團(tuán)學(xué)校由民辦轉(zhuǎn)為了公辦，眾所周知該校一直被稱為是浦東第一牛校初中，如此一來(lái)，整個(gè)張江板塊的房?jī)r(jià)都變動(dòng)了，而且就算有錢也沒用，幾乎沒有掛牌房源了，市場(chǎng)也一直處于房源有限。根本原因就是供求關(guān)系影響了張江的房?jī)r(jià)。雖然板塊面積很大，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要比住宅房源多很多，所以住宅供應(yīng)量非常稀缺。再加上張江入職人群的平均收入水平較高，也影響了房?jī)r(jià)。除此之外，張江開發(fā)較晚，整體的城市規(guī)劃界面也比較整潔，住宅也比較新。張江在政策上也受到了重視，由于集成電路和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁，使得張江成為了最受浦東重視的板塊，將張江科學(xué)城建設(shè)為主題城市的同時(shí)打造特色園區(qū)。從上海的落戶政策也能看出，張江的人才落戶也非常放松。上海投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問(wèn)：滬叔，你好，手中有一套商住房，16年入手，商貸十年，利率5個(gè)點(diǎn)出頭。想問(wèn)下這種房子現(xiàn)在把貸款一次還清賣掉劃算么？這種房子一直持有劃算么？

滬叔：你好，這種房子一直持有不太劃算。商住房顧名思義，就是這類房產(chǎn)既可以居住也可以辦公，它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，多用于過(guò)渡和投資需求，形態(tài)多為loft或公寓。商住房有優(yōu)勢(shì)如下：不限購(gòu)，面積小總價(jià)低，地段便利；缺點(diǎn)如下：一、產(chǎn)權(quán)年限一般只有40年或者50年，而且使用權(quán)期滿后，“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。二、不能落戶，對(duì)于急需買房落戶的群體來(lái)說(shuō)，商住房也不適合考慮，大部分的商住房都無(wú)法遷入戶口，對(duì)于家中有學(xué)齡兒童的家庭，無(wú)論購(gòu)買的房產(chǎn)離學(xué)校多近，都無(wú)法享受就近入學(xué)。三、生活成本高，大多數(shù)商住房的水電都是商用標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)費(fèi)招收也遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，如果是一大家子入住，多出來(lái)的生活成本一定要提前計(jì)算。四、居住體驗(yàn)住宅多為板樓，而商住房多數(shù)以塔樓為主，相比通風(fēng)和采光條件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人員比較復(fù)雜。

提問(wèn)：滬叔，您好，我身邊喜歡投資房產(chǎn)的朋友經(jīng)常討論青浦與臨港這兩個(gè)區(qū)域板塊，覺得青浦好的也有，覺得臨港好的也有，想問(wèn)青浦和臨港未來(lái)都有哪些發(fā)展規(guī)劃？這兩個(gè)哪一個(gè)更適合投資呢？

滬叔：你好，上海的青浦，挨近虹橋商務(wù)區(qū)。交通方面，區(qū)域內(nèi)擁有17和2號(hào)線，其中2號(hào)線的能級(jí)之高相比上海人都清楚，并且據(jù)規(guī)劃17號(hào)將與13號(hào)線相交接，屆時(shí)板塊的交通將更加發(fā)達(dá)。同時(shí)上海的第三個(gè)機(jī)場(chǎng)即將在青浦建造，路面甚至空中交通都將成為板塊發(fā)展的一大助力。教育方面，青浦擁有蘭生復(fù)旦，復(fù)旦附中，復(fù)旦五浦匯，宋慶齡學(xué)校等多達(dá)7所熱門學(xué)校，教育資源方面也較為強(qiáng)盛。

臨港，以金融，自貿(mào)為主要的產(chǎn)業(yè)板塊，擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。交通方面，臨港距離上海市中心比較遠(yuǎn)，有70公里，不過(guò)區(qū)域內(nèi)通過(guò)16號(hào)和21號(hào)線，但因?yàn)閾頂D等問(wèn)題，交通方面優(yōu)勢(shì)不是很大，未來(lái)規(guī)劃建設(shè)中有考慮解決臨港的交通問(wèn)題。教育方面，建平臨港小學(xué)，明珠臨港小學(xué)，華二，臨港實(shí)驗(yàn)等等，該片區(qū)擁有強(qiáng)大的教育背景。并且未來(lái)打算把臨港建設(shè)成為下一個(gè)浦東，各項(xiàng)規(guī)劃發(fā)展利好，未來(lái)大力發(fā)展各大高新科技產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)人才?？筛鶕?jù)以上信息再結(jié)合自身情況去選擇適合自己區(qū)域去投資。上海具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享。

提問(wèn)：滬叔，你好，本人在上海從事金融，打算在上海買房，問(wèn)了身邊同事朋友，有幾個(gè)在聯(lián)洋板塊買房，預(yù)算在1300-1500萬(wàn)左右，投資買房，想知道聯(lián)洋板塊怎么樣？

滬叔：你好，上海的聯(lián)洋板塊很多社區(qū)居住很多金融行業(yè)的，并且學(xué)校資源比較強(qiáng)，教育方面擁有進(jìn)才實(shí)驗(yàn)小學(xué)，進(jìn)才實(shí)驗(yàn)中學(xué)的九年制學(xué)區(qū)教學(xué)質(zhì)量得以保障，雖然板塊定位為國(guó)際社區(qū)，但居住在這里大部分沒有選擇讓孩子走海外路線，所以強(qiáng)力的教學(xué)資源也十分受追捧。商業(yè)配套方面，擁有大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)等高級(jí)的購(gòu)物中心，以及河馬超市等大型市場(chǎng)。醫(yī)療方面，只有去往洋涇板塊的仁濟(jì)醫(yī)院北院滿足日常就醫(yī)需求，交通方面，有18號(hào)和9號(hào)線，這兩條地鐵的能級(jí)也比較高，出行十分方便，路面上有內(nèi)環(huán)線。板塊內(nèi)房子的品質(zhì)也都較高，目前兩房均價(jià)為1300萬(wàn)左右、三房1700萬(wàn)。如果是對(duì)學(xué)區(qū)有要求的一般購(gòu)房者，可以考慮聯(lián)洋的小區(qū)，當(dāng)然如果是投資的購(gòu)房者，或許該板塊還達(dá)不到它當(dāng)初作為豪宅板塊的定位，同樣的價(jià)格也可以在別的板塊之間選擇。上海具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。