來源：魔都財(cái)觀

　　最近的幾個(gè)月，很多留學(xué)生都來咨詢我們上海買房的事情。

　　這個(gè)現(xiàn)象的背后，是越來越多的留學(xué)生落戶上海。

　　落戶之后，買房置業(yè)自然提上日程，畢竟這才是上海的“硬通貨”。

　　留學(xué)生上海如何買房，今天就這個(gè)問題我給大家做詳細(xì)解答。

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　　為什么選擇上海？

　　毫不夸張的說，現(xiàn)在是上海有史以來留學(xué)生最容易落戶的一年；

　　對于國內(nèi)雙一流大學(xué)的本科、研究生，去國外任意一個(gè)大學(xué)念個(gè)研究生，就能落戶上海；

　　非雙一流大學(xué)的本科、研究生，在世界排名前500的高校里，獲得研究生學(xué)歷，就能落戶上海；

　　如果是世界排名500以外的高校，繳納一年1.5倍的社保，也可以落戶；

　　這些優(yōu)惠政策，會(huì)持續(xù)到2025年。

　　其他的限定條件，比如外出訪學(xué)一年以上，回國兩年內(nèi)，來上海工作等等。

　　在未來，針對外來人口，上海的落戶政策也會(huì)越來越聚焦于學(xué)歷和院校方面，因?yàn)樯虾Ｕ谟米畲蟮呐ξ{著他們想要的新鮮血液。

　　總而言之，留學(xué)生落戶這個(gè)口子，目前非常火熱。

　　他們選擇了上海，上海也選擇了他們。

　　WokSop得出的結(jié)論是2021年“回流”的留學(xué)生人數(shù)將增加48%；

　　智聯(lián)得出的結(jié)論是2020年留學(xué)生在國內(nèi)投簡歷的人數(shù)上漲了58.19%。

　　這兩份報(bào)告除了顯示留學(xué)生偏愛金融和互聯(lián)網(wǎng)兩個(gè)行業(yè)外，另一個(gè)重要數(shù)據(jù)就是受到留學(xué)生偏愛的城市是——上海。

　　上海是長三角這個(gè)世界級的城市群的絕對核心，也是世界級的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心。

　　上海在2020年給自己定下的目標(biāo)是到2035年，也就是15年后：成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市。

　　對于留學(xué)來講，上海有著作為超一線城市的各種優(yōu)勢：工作機(jī)會(huì)多、工資增長快、生活便利、娛樂方式多、教育質(zhì)量高。

　　上海的其余兩個(gè)競爭對手：深圳教育醫(yī)療配套差，文化底蘊(yùn)不足，北京則落戶太難，留學(xué)生沒啥優(yōu)勢。

　　而且上海生活方式比北京更加西化，喜歡國外文化氛圍的在上海更容易找到共鳴。

　　種種因素疊加，就出現(xiàn)了天量的留學(xué)生落戶上海的現(xiàn)象。

　　這是一大批朝氣蓬勃的“新上海人”，他們會(huì)在上海樓市釋放很強(qiáng)的能量。

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　　不過，他們的購買力雖然很強(qiáng)，但對上海樓市的認(rèn)知卻幾乎為零。

　　這就導(dǎo)致了很多留學(xué)生在上海第一次買房買錯(cuò)的尷尬局面。

　　先說新房，大家都知道，有價(jià)差需要積分搖號(hào)的網(wǎng)紅新盤，都是值得買的。

　　但對于剛落戶上海的留學(xué)生來說，這些房子其實(shí)觸不可及。

　　我算了下，一個(gè)去年底落戶上海的留學(xué)生到現(xiàn)在：

　　如果是單身，搖號(hào)積分只有50出頭，任何搖號(hào)的新盤都是氣氛組。

　　類似仁恒金橋世紀(jì)、蟠龍?zhí)斓剡@些網(wǎng)紅盤想都別想，有錢也買不到。

　　如果結(jié)婚了，積分也只有60出頭，這個(gè)分?jǐn)?shù)也只能買到遠(yuǎn)郊的非網(wǎng)紅盤。而留學(xué)生大概率不愿意買在那么遠(yuǎn)的地方，外環(huán)內(nèi)是他們對地段最低的要求了。

　　所以，他們的選擇，最終還是回到了二手。

　　而在買二手房時(shí)：

　　因?yàn)槊孕怒h(huán)線，買了配套差、產(chǎn)品力不足的老破??；

　　因?yàn)閬砩虾r(shí)間太短，用外地，甚至國外的定價(jià)邏輯，套上海樓市；

　　因?yàn)楸谎b修漂亮吸引，買了酒店式公寓；

　　因?yàn)橄矚g大房子，買了遠(yuǎn)郊奉賢金山；

　　因?yàn)轭A(yù)算不足，選擇了環(huán)滬的房子……

　　上海置業(yè)的坑，快被他們踩遍了。

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　　對于以上這些坑，我給大家逐一分析：

　　1）上海不缺房子，缺的是好房子，這是上海樓市的基本面。

　　真正的好房子，是可以在牛市增值，熊市保值，穿越周期，長期持有的。

　　從這個(gè)角度來講，產(chǎn)品力不足、配套差的老破小應(yīng)一票否決。

　　而且，上海的環(huán)線邏輯，早已崩塌。不要說浦東，就是浦西，也在朝這個(gè)趨勢發(fā)展。

　　2）酒店式公寓，其實(shí)是樓市里的一種畸形產(chǎn)品。

　　公寓為什么不能買？

　　產(chǎn)權(quán)問題：酒店式公寓屬于商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限一般40-50年。

　　落戶、學(xué)區(qū)問題：酒店式公寓不是住宅，買來不能落戶、不能上學(xué)，購房不需要社保，外地人有錢就可以買。

　　貸款問題：酒店式公寓不能辦理住房按揭貸款，更不能用公積金。

　　使用費(fèi)用問題：酒店式公寓采用商水商電，比一般民用水電費(fèi)貴多了，還不通煤氣。

　　最嚴(yán)重的，是交易稅費(fèi)問題：酒店式公寓不像住宅，交易稅費(fèi)極高，包括增值稅、附加稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等等。

　　也就是說賣出后差價(jià)的50-80%是全部要繳稅的。加上總價(jià)3%的契稅，賣出時(shí)差價(jià)幾乎是全部被稅費(fèi)吃掉。

　　這就是為什么我一直不讓大家不要買酒店式公寓的原因。

　　3）除非你是當(dāng)?shù)厝?，或者你特別喜歡田園生活，否則不建議買金山、奉賢、崇明這幾個(gè)地方，它們?nèi)f年不漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸大盤。

　　4）對于環(huán)滬，我的看法是有房票，還是要選擇上海，預(yù)算不足可以等，可以想辦法。

　　之所以這么說，是想要告誡大家，一定要珍惜自己的首房首貸資格，而買環(huán)滬的房子會(huì)浪費(fèi)掉這個(gè)資格。

　　否則你買了可能會(huì)出現(xiàn)一種情況，環(huán)滬的城市沒有漲，而你因?yàn)槭褂昧速J款，當(dāng)你想在上海買房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己沒有首房首貸的優(yōu)惠了，在利率和首付上均有提高，一下子就差很多錢。

　　拿一套上海1000萬的房子舉例，首房首貸的話你只需要350萬的首付，房貸利率是5%。

　　但如果你是二套房的話，1000萬的房子你首付要700萬，房貸利率是5.7%，太不劃算了有沒有。

　　以上這些坑，無論你是否留學(xué)生，在上海買房時(shí)都應(yīng)避開。

　　留學(xué)生買房，建議跟著中產(chǎn)買，中產(chǎn)偏好什么？次新，地鐵，產(chǎn)業(yè)，學(xué)校。

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　　雖然上海正在進(jìn)入盤整期，但我們一直強(qiáng)調(diào)，對于上海來講，樓市的短期回撤和長期做多，并不矛盾。

　　而相比于當(dāng)年，現(xiàn)在的留學(xué)生圈子里明顯更加關(guān)心房子。

　　從08年之后，上海樓市的行情被多次驗(yàn)證。

　　尤其是去年底留學(xué)生落戶放開，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，正巧上海一波行情起來，對許多落戶上海的留學(xué)生來說，他們在開局就見證了什么才是上海的“硬通貨”。

　　另外，不是所有的留學(xué)生家庭都很好，動(dòng)輒兩千萬上海全款買房，很多人考慮的也只是500萬左右。

　　所以，選對一套房，才是在這個(gè)城市打拼的正確姿勢。

　　以上也值得我們所有人警惕，3-5年后，可能下一輪行情就是圍繞這些“新上海人”展開的。

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