其實不光是在買房的朋友，我們在做數據統(tǒng)計和板塊分析的時候，也經常會感嘆：想住在市區(qū)太難了。
在積分制實行之前，市區(qū)的供應本來就不足，楊浦、徐匯的房子也都要靠搶，或者凌晨排隊買；
而在積分制實行后，對于預算充足但是積分比較低的朋友們來說，其實情況并沒有好起來，反之只能等供應起來或者撿個漏，又或者轉戰(zhàn)別的區(qū)域。
我們以今年的新房入市情況為例：
一批次區(qū)0供應；
二批次，楊浦僅有中企云萃江灣、仁恒海上源兩盤，其中：
中企云萃江灣入圍積分為74.6分，認購人數920+，超過700組沒有選房；
仁恒海上源入圍積分72.16分，認購人數1700+，超過1300組沒有選房；
三批次中，楊浦僅有仁恒海上源、金隅外灘東岸兩盤，其中：
仁恒海上源入圍積分高達84.5分，認購人數1800+，超過1500組沒有選房；
外灘東岸入圍積分也達到了70.62分，認購人數1000+，超過730組沒有選房；
四批次楊浦區(qū)依舊0供應；
不難發(fā)現，除了中企云萃江灣這個新江灣城的獨苗，楊浦今年到目前來來回回也就金隅和仁恒，無論是預算還是分數，門檻都挺高的。
但隨著有楊浦去年的供地迎來了新的進展，再加上今年也陸陸續(xù)續(xù)有土地出讓，我們發(fā)現，楊浦其實還有11個新盤待入市，總的供應預計超5000套，不僅高積分有救了，這對中低積分來說，或許也是撿漏的良機！
接下來我們一起來看！
01
高分扎堆內環(huán)內
首先，其實楊浦的大多數是分布在內環(huán)內的，主要供應來源于江浦街道和東外灘，而且這也是目前楊浦新房指導價格最高的板塊，均價已經達到了11.5萬/㎡！
就目前來看，做為內環(huán)板塊，整個江浦板塊周邊的軌道交通網絡是非常密集的，4號線、8號線、12號線、18號線均從板塊內部穿過，但說實話大部分新盤距離地鐵都略有距離。
而且，其實江浦街道在近幾年正在進行舊改，所以整體的居住環(huán)境是比較嘈雜且“接地氣”的。
相比于新天地、瑞虹新城等等區(qū)域的城市界面，這里顯然還是要差一些的。
并且，這個區(qū)域舊改其實目前依舊是拆遷——建造的模板化動作，也并非是統(tǒng)一規(guī)劃的城市更新，如今的城市界面，或許會成為未來很長一段時間內的業(yè)主窗外的景象。
不過，優(yōu)勢在于：背靠著約55萬方的瑞虹天地，江浦街道片區(qū)可享受的商業(yè)配套其實非常豐富：
比如去年開業(yè)的瑞虹天地太陽宮，還有像控江旭輝mall、君欣·時代廣場、紫荊廣場等商業(yè)體。
而接下來，江浦和東外灘將迎來7個新盤入市：
1、金隅外灘東岸&保利越秀&保利上海建工項目
首先，金隅外灘東岸其實和今年的兩個宅地保利越秀江浦社區(qū)項目、保利&上海建工項目的位置是非常近的，所以可以享受到的配套其實基本上都是一致的。
當然，從土拍的房地聯(lián)動價來看，三者的價格也都處在同一水平線上：
另外，項目周邊還有之前的熱盤仁恒海上源，從仁恒和金隅的入市成績來看，金隅即將要加推的新一期產品和周邊兩個地塊的入圍積分壓力也會比較大，但隨著加推套數的增加，相較之前來說應當是有所緩解。
從產品上來看，金隅外灘東岸的主力產品是建面約99㎡3房，關鍵是，這一次（396套）推出的房源比上一次（270套）多，從買到的概率來講，確定性無疑是更高的。
而保利越秀地塊和保利上海建工項目在拿地一個月之后也公示了各自產品的規(guī)劃，總的供應預計可達1800套(含自持租賃住宅和保障房)，如果同時入市，中低積分或許也有機會。
保利越秀地塊↓
保利上海建工項目↓
2、江浦瑞仕花園
江浦瑞仕花園是上海城建在去年10月競得，指導價10.99萬/㎡。
就在前幾天，項目戶型圖過程稿曝光，項目主力產品包括建面約90㎡、99㎡、145㎡、185㎡四個面積段產品，共591套房源。
預計千萬內就能入住楊浦內環(huán)內的地段，相比未來受歡迎程度不亞于周邊今年的新盤。
3、中海江浦社區(qū)項目
中海江浦社區(qū)項目設計方案也在近期正式公示了出來，中海再一次帶著城市更新項目出現在了我們的視野里！來看具體方案：
根據規(guī)劃來看，項目是個綜合體，總共是6幢高層產品，還有商業(yè)和獨棟公館，住宅面積段約99㎡、145㎡、175㎡；
其實中海這個項目和楊浦區(qū)其他住宅項目性質略有不同，它是楊浦區(qū)首個“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改征收項目，經過股權轉讓才到了中海的手里。
因此，相比楊浦區(qū)域內其他普通住宅項目，中海江浦社區(qū)項目對于片區(qū)的城市更新的意義和想象空間應該是要更大一些的，未來價格方面可能也會有所體現。
4、上海城投平涼社區(qū)項目
地塊位于楊浦內環(huán)內的東外灘，東側緊鄰內環(huán)高架，周邊醫(yī)院環(huán)伺，向南約700米就是楊浦濱江的南段。
根據土拍要求，即將推出132套房源，房地聯(lián)動價元/㎡，其中小戶型不少于70%，也就決定了大部分洋房是100平米以內的小戶型，總價起點應該相對可控。
02
積分友好內中環(huán)
和內環(huán)內相比，其實楊浦內中環(huán)的新盤供應雖然一直都不多，但是積分卻要更加友好。
其中，楊浦定海板塊去年供應了3個體量不大的項目分別是愛國里、龍光天境和融創(chuàng)楊浦壹號，除了龍光天境其他兩盤均未觸發(fā)積分。
但就規(guī)劃和實際體驗來看，定海社區(qū)整體的板塊能級未來其實并不比內環(huán)內的江浦社區(qū)差。
根據2035規(guī)劃，未來這些新房的周邊將是商辦、科研、綠地、品質住宅集成區(qū)。
龐大的楊浦站、東部的老舊廠房都將搖身一變成為商辦及科教研設功能區(qū)，另外還有一些學校、商業(yè)、綠地、品質住宅也將陸續(xù)出現，再加上南部濱江的城市更新聯(lián)動，整個片區(qū)還是很值得期待的。
而接下來楊浦內中環(huán)的定海板塊再加上東外灘的部分，還有三個新盤即將入市：
1、保利瓏譽
保利瓏譽是在去年10月上海第二批集中供地中的地塊，被保利置業(yè)以36.81億底價斬獲，當時的房地聯(lián)動價格是9.9萬/㎡。其實從下圖就可以看出來，它距離去年的龍光天境和融創(chuàng)楊浦濱江壹號非常近，均在相鄰的位置。
項目由國企保利開發(fā)，主力戶型有建面約99㎡3房2廳2衛(wèi)、約176㎡4房2廳3衛(wèi)，共約492套房源，預計四季度入市。
2、楊浦城投·悅尚海
楊浦城投·悅尚海是在去年6月首批土拍中出讓，是個純住宅用地，地塊面積其實不算大，前端時間項目的規(guī)劃圖也公示了出來：
主力戶型有建面約99㎡3房2廳2衛(wèi)、約176㎡4房2廳3衛(wèi)，共約492套房源，按照片區(qū)內供應和歷史來看，悅尚海的積分應該會相對友好。
3、合生東外灘項目
合生東外灘項目其實楊浦片區(qū)內近期舊改中最大的城市綜合體+濱江風貌街區(qū)，近期才剛開始啟動。
值得一提的是，其開發(fā)公司合生集團在收購珠江黃浦項目后損失的土地開發(fā)權益（容積率）或將轉移到楊浦項目。
所以大概率會帶來高層濱江住宅，未來項目品質是值得期待的。
03
中外環(huán)改善也要起飛了
而在楊浦的中外環(huán)，適合改善家庭的，其實也有兩個項目，特別是其中新江灣城的沁風雅苑，由新加坡慶隆集團開發(fā)，預計總價會在3000萬+，非常適合改善、終極改善家庭置業(yè)。
1、沁風雅苑
沁風雅苑其實是楊浦少有的拿地已經超過10年的項目，其整體的容積率也非常低，僅1.2，由18棟6層疊墅組成，戶均面積約358㎡，僅108套！
從效果圖上也可以看出來，項目的設計跳脫了市場上目前的別墅形態(tài)，為增強隱私防護，整體呈傾斜鏡像狀排列，采用客廳、陽臺位置交替的設計，還配了私人電梯。
從目前的新江灣市場來看，套均總價或不低于3000萬，入手門檻相對比較高，積分難度降低了不少。
2、楊浦置業(yè)長海社區(qū)項目
楊浦置業(yè)上海社區(qū)項目是在今年二批次集中土拍的首日出讓成功，房地聯(lián)動價9.9萬/㎡！
競得房企：楊浦置業(yè)
成交總價：20.88億
樓板價：元/㎡
溢價率：0
房地聯(lián)動價:元/㎡
用地性質：住宅
占地面積：.7㎡
容積率：2.5
計容建面:㎡
套數：400套
套均面積：104㎡
根據已有的信息來看，項目地塊距離軌道交通10號線三門路站直線約870m，8號線嫩江路站直線約1.4km。同板塊近期暫無新房。根據地塊規(guī)劃公示的容積率來看，本地塊也大概率為高層產品，規(guī)劃建造約400套房屋。
目前戶型等具體信息還待曝光。
總的來說，其實楊浦新盤主要集中在江浦、定海社區(qū)，而高分項目其實目前也集中在這里。
在新房供應方面，整個楊浦無論是量還是質都很可觀。尤其是江浦超多供應，不僅高積分可挑挑選選，中低積分的選手也多了不少機會。
至于具體的項目，預算千萬以內的，低積分選手可以重點關注定海社區(qū)，五角場板塊的幾個盤。
而預算1000以上，甚至2000萬+，則可以主攻江浦板塊，特別是保利越秀地塊和保利上海建工項目總供應預計可達1800套，低積分或可一試。
