⊥11 　　

房產(chǎn)稅減免政策

⊥1110⊥

未滿一年怎么付房產(chǎn)稅?

當年度應(yīng)納稅額=年應(yīng)納稅額?12個月?當年度應(yīng)納稅月份數(shù)

6二手房交易稅費

以公司名義在滬購房的限購政策

(一)境內(nèi)(不含港澳臺地區(qū))注冊的公司購買商品住房需要滿足的條件(購房時間以合同網(wǎng)簽備案日期為準)。

1、企業(yè)近年繳稅金額500萬元(不含)以下的：

a：企業(yè)設(shè)立年限已滿5年；

b：企業(yè)在本市累計繳稅款金額已達100萬元人民幣；

c：企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。

2、企業(yè)近年繳納稅款金額500萬(含)以上的，購房時不受上述企業(yè)設(shè)立年限和員工人數(shù)等條件限制。

注：目前上海市各區(qū)交易中心針對該規(guī)定所執(zhí)行的操作口徑僅限企業(yè)購買新建商品住房，購買存量商品房(二手房)暫無條件限制。

(二)境外注冊的公司在滬不能購買商品房。

自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。

在直系親屬產(chǎn)證更名的時候大家往往面臨三個選擇：買賣、贈與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應(yīng)該選擇哪種方式與辦理所需材料。

咱們以房屋總價500萬，買進價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規(guī)定來繳納。此種情況適合名下有房不準備把名下房產(chǎn)出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但是不會對以后房產(chǎn)出售有影響。

下面咱們來算算買賣更名所需要多少費用：

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=元

2、契稅：房屋總價3%也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續(xù)費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元

5、抵押登記費：40元

以上是我們走買賣流程所需要的全部費用，共：元

過戶5個工作日后繳稅、出產(chǎn)證

二、贈與

1、直系親屬之間贈與需要哪些費用？

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征

看到上面是不是覺得贈與要比買賣劃算，要省20萬？不！這只是贈與時所需要的費用，當你受贈的房產(chǎn)在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。

若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

公證收費標準

2、辦理房屋贈與的方式有幾種？

1）通過辦理贈與公證書進行贈與；

2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。

辦理贈與公證相關(guān)規(guī)定

3、辦理贈與公證，應(yīng)當注意的問題有哪些？

1）財產(chǎn)應(yīng)當是公民的個人合法財產(chǎn)；

2）房產(chǎn)中有抵押不可贈與；

3）對于夫妻共有財產(chǎn)的贈與，即使房產(chǎn)登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與；

4）贈與合同不可委托簽署；

5）一般只做直系親屬間的贈與，否則需要支付20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母

也非直系，此類贈與推薦將產(chǎn)證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產(chǎn)證上原為夫妻二人名字，要將房產(chǎn)贈與男方父母，

則需先將女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部

分不能再交易。

例如：業(yè)主張三將名下獨有的一套房產(chǎn)的10%的產(chǎn)權(quán)贈與給了其朋友李四（非直系贈與），即針對該房產(chǎn)，張三持有90%

的產(chǎn)權(quán)份額，李四持有10%的產(chǎn)權(quán)份額，張三與李四之間不能就該房產(chǎn)再進行交易。

三、繼承

1、繼承會產(chǎn)生哪些費用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈撫養(yǎng)協(xié)議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權(quán)公證，領(lǐng)取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務(wù)所辦理稅收核定，領(lǐng)取完稅憑證后至房

屋所在地的交易中心換領(lǐng)新的產(chǎn)證。

4、房屋繼承的時效為多久？

時效：繼承公證需要進行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為2個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需

時間較長，具體時效根據(jù)不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產(chǎn)證的房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心駐場稅務(wù)免稅申報→房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理窗口受理→20個自然日（法定節(jié)假日

除外）出產(chǎn)證。

6、繼承公證所需材料：

8、公證員審查所需要的的其他材料

公證收費標準：

7、辦理繼承時需要注意哪些問題？

7.在有繼承人死亡的情況下，應(yīng)當查明其死亡的日期，確定是否適用代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的規(guī)定！

總結(jié)：從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產(chǎn)繼承最劃算。名下有房產(chǎn)又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。

購房篇

契稅、印花稅

無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要以公司名義購房，均需按房款3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。

房產(chǎn)稅

根據(jù)1986年10月開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

在具體操作過程中，不同地區(qū)對不同性質(zhì)企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會有三年內(nèi)免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠。

土地使用稅

同時，還需要按照“建筑面積×30元/年/平方米”征收土地使用稅。

如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需要按每日萬分之五繳納滯納金。

售房篇

增值稅及附加

按（不含稅收入-不含稅購置原價）×5.6%征收；

土地增值稅

根據(jù)1993年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

印花稅

按成交價格×0.05%征收。

企業(yè)所得稅

目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤×25%征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。

01、讀懂上海買房積分制家庭

10分夫妻(包括未成年子女)

0分成年未婚或離異、喪偶等個人(無論是否包括未成年子女)

●在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是否包括未成年子女），此項不得分。

戶籍

10分上海戶口

0分非上海戶口

●認購申請時，認購對象為上海市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。

擁有住房狀況

20分上海無房

5分上海有房

●認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。

五年內(nèi)在滬購房情況

20分無房，5年內(nèi)無購房記錄

5分有房，5年內(nèi)無購房記錄

0分無房，5年內(nèi)有購房記錄

0分有房，5年內(nèi)有購房記錄

●認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；認購對象5年內(nèi)購房記錄的，此項不得分。

在滬繳納社保時長

自2003年1月起計算，每繳納一月社保加0.1-0.24分

單身視個人情況而定

家庭參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方

●社保繳納系數(shù)并非0.1，而是0.1-0.24分/月的區(qū)間。按上市項目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。

02、新政后最新認籌還有幾大重點

?新房認籌比超過1:1.3，開啟積分制，舉例100套房，取分高的約130組入圍。入圍后，后續(xù)公證搖號。

?每位參與認購的購房者都需要對照規(guī)則，首先自己申報分數(shù)，并填寫承諾表承諾屬實。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，確認每一個購房者的積分。認購積分審核時間預(yù)計為10天。

03、上海新房積分制后的買房三步曲

新房搖號規(guī)則明確后，上海新房購買的流程也跟著變了，需要經(jīng)過：認購、打分、搖號三個步驟。

1

第一步，認購。購房者在新房認籌時，主要自行提交證明家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保等相關(guān)資料，初步計算得分。

2

第二步，打分。如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查確認每一個購房者的計分，計分審核時間預(yù)計10天左右。

3

第三步，搖號。根據(jù)130%的認籌上限，確定入圍分數(shù)線，大于等于入圍分數(shù)線的購房者即可參與搖號。

比如，某樓盤將新推600套房源，有認購意向的客戶有1000人，那么根據(jù)130%的認籌上限計算，只有總分排名前780名（600*130%）的購房人才有資格入場搖號。如果第780名的分值為20分，則所有20分的購房者都可以參與搖號。

最近很多朋友問，第三批新房已經(jīng)開始入市了，作為買房小白，在上海買新房有什么需要注意的沒有，今天呢！我們就詳細的說一下在上海買新房要注意的一些問題點。

1、購房資格

不管是買新房還是二手房，都要提前了解了解自己有沒有購房資格，外地戶口要知道自己的社?；蛘叨悊斡袥]有63個月滿60個月，征信是否有逾期。3年內(nèi)有離婚記錄的，提前了解自己有沒有資格去買房和貸款。

2、資金準備

現(xiàn)在很多售樓處基本上都是要求開盤當天選完房付首付，有買理財?shù)幕蛘咂渌麞|西的，提前把錢準備好，以免被動。置換的人群要注意，自己的房子新產(chǎn)證出來之后才可以參與認購，要么會影響積分。需要貸款的，提前算好自己的月還款額，因為新房比較火，貸款審核比較嚴格，達不到2倍的可以讓父母進行參貸，上?，F(xiàn)在還是有部分銀行可以父母參貸的。

3、關(guān)注樓市動向

2021年上海的新房是分批次入市的，每次入市都會在上海的【網(wǎng)上房地產(chǎn)】網(wǎng)站公布每個樓盤認購之前需要在【網(wǎng)上房地產(chǎn)】網(wǎng)站公示3天，大家留意這個網(wǎng)站就可以，公示的時候會有認購地址，聯(lián)系電話，投訴電話。

4、選擇樓盤

現(xiàn)在新房是實行積分搖號的，房源推售套數(shù)大于認購量的1：1.3，就要開啟積分，開啟積分的樓盤是要五年限售的，出售的時候也會受限價影響的，下面我們來看新房計算積分的表格：

根據(jù)自身的情況計算好積分，去找本批次符合自己預(yù)算的樓盤，實地看房，了解各個樓盤預(yù)計入圍分數(shù)，分數(shù)高可以隨意選擇，分數(shù)低就要慎重選擇，找那種地段還可以，推售量較大的樓盤以增加自己入圍的幾率。

5、準備材料

選好準備認購的樓盤找銷售要認購資料，銷售若是沒有，可以找找其他樓盤的認購資料，上海新房認購資料都是大差不差的。提前準備好，等認購的時候把沒有的補齊找銷售認購就可以。認購時間周期，從開始到結(jié)束6.5天。

6、資料審核

認購結(jié)束之后，公證處會把購房人的資料收走審核，審核會看購房人有沒有購房資格、購房人材料、積分審核。在這段時間我們要做的就是等待。開盤之前會公布樓盤入圍分數(shù)，認購比小于1：1.3不開啟積分直接搖號，大于則會開啟積分入圍制度，采用順位制積分排名，未入圍不能參與搖號，對積分有有異議可以進行復(fù)議。

7、開盤選房

提前做好選房方案，做出20-30套的房源預(yù)選，樓層、位置要注意，避免在選房的時候號碼靠后出現(xiàn)自己選擇不知改怎么選擇的情況發(fā)生。搖號是隨機的，一定要記清楚自己的認購編號，等你選房時，留給你的時間很短，看到有腦子里預(yù)選的房源直接入手。房源選好后，簽認購協(xié)議，認購金轉(zhuǎn)定金。有的樓盤是要求當天付首付，有的樓盤是開盤后的3-7天。

8、辦理貸款

和銷售約好簽約時間，銷售會預(yù)約銀行信貸員簽貸款合同，辦理貸款的時候把材料準備好，銷售都會提前告知你的。選擇貸款銀行的時候要根據(jù)自己的情況選擇銀行。銀行貸款審批現(xiàn)在一般在1個月，審批過后不需要還貸，放款之后才需要還貸，現(xiàn)在新房要求封頂之后才能放款，大多數(shù)樓盤封頂都要開盤之后的半年至一年的時間，這段時間是不用還貸款的。銀行放貸后次月開始還月供。

9、交房

在簽寫預(yù)售合同的時候會有交房約定日期，開發(fā)商一般都會提前交房的，交房之前會讓先交物業(yè)維修基金，一般都是幾千塊錢，然后去交物業(yè)費，在拿鑰匙驗房。

10、辦理產(chǎn)證

房屋交接之后，開發(fā)商會去辦理大產(chǎn)證，大產(chǎn)證辦理下來，業(yè)主可以去交易中心辦理產(chǎn)證，辦理產(chǎn)證時需要繳納契稅。契稅90㎡以內(nèi)1個點，90㎡以上1.5個點，二套3個點。

以上就是2021年6月開始最新購房流程，希望能在您買房的道路對您起到幫助！

04、關(guān)于新房計分搖號的16個常見問題

Q1：滿五唯一房子，如果賣掉，算無房戶嗎？

答：滿五唯一的房子，賣掉以后是算無房戶的。

Q2：如果名下房子在外地，算無房戶嗎？

答：僅限于上海范圍，算無房戶。

Q3：怎么界定購房記錄？

答：自購房日起算，五年內(nèi)無購房記錄（目前認網(wǎng)簽時間），只看購買記錄，不看賣出記錄。

Q4：離婚人士，凈身出戶，是否算無房戶？在新政策有上，有哪些限制？

答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也被限購了。若再婚，社保將計算兩個家庭，計算少數(shù)。

Q5：上海戶籍單身，09年與父母名下有一套共有房產(chǎn)，請問算有房還是無房？是否還能買房？

答：2011年以前的，算無房戶。單身可以購買1套。

Q6：拆遷所得的安置房，請問算購房記錄嗎？

答：公租房不算，有產(chǎn)權(quán)或者承租的共有產(chǎn)權(quán)都算有房。

Q7：有一套動遷房，剛賣掉，請問算有購房記錄嗎？

答：如果動遷房是5年內(nèi)買入的，就算有購房記錄。

Q8：贈予在同一張產(chǎn)證上的一方，影響無房部分打分嗎？

答：要看贈予的時間，如果在2021年1月22日之前贈予，則算無房。在2021年1月22日（含）后贈與他人的住房，仍計入認購對象名下。

Q9：認購組數(shù)與準售房源套數(shù)比例小于等于1.3:1的，不使用計分排序，會怎么樣呢？

答：所有符合購房條件的，全部納入公證搖號。

Q10：購買的新房已網(wǎng)簽，但沒有拿到產(chǎn)證，一年后才能拿到，當下算有房，還是無房？

答：已網(wǎng)簽的房子，有購房記錄，所以算有房。

Q11：退休人員的社保怎么算？

答：退休人員的社保年限是交多少個月算多少個月。比如從2003年1月開始計算，如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。

Q12：戶籍名下有一套房，無貸款，想過戶給父母，這樣算無房嗎？

答：如果在2021年1月22日（含）后贈與的方式，不能算無房戶。通過二手房交易過戶，算無房戶。

Q13：上海戶籍家庭，社保打分算一個人還是夫妻兩個人加在一起？

答：如果以1個家庭認籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來計算。

Q14：社保有要求連續(xù)社保嗎？

答：不要求，按繳納社保的實際月數(shù)來計算。

Q15：境外人士購房也要積分搖號嗎？

答：境外人士符合條件可在上海購買1套，也按照計分搖號方式來認籌。

Q16：請問怎么界定有房？動遷房算嗎？

答：名下有上海房產(chǎn)（包括動遷房、經(jīng)適房、使用權(quán)房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產(chǎn)。

05、積分較高，并不意味著優(yōu)先搖號

雖然擁有較高積分的購房者會更容易被劃入搖號對象，但這并不意味著一定能優(yōu)先選房。因為進入搖號系統(tǒng)之后，所有積分會被機器完全打亂。也就是說，分數(shù)高低只能決定你入不入圍，搖中幾率其實是一樣的！

與此同時，企業(yè)用戶參與新房認購的門檻也明顯提高，必須同時滿足：設(shè)立五年、累計繳稅100萬、有10名員工社保滿5年等多個條件，或者累計繳稅超過500萬。而一旦項目認籌超過130%，啟動了積分排序規(guī)則，企業(yè)只能無緣購房。