當(dāng)下，很多低分購(gòu)房者可能都會(huì)有些無(wú)奈：自己有心儀的樓盤，可惜分不夠，無(wú)法入圍。
包括一房一萬(wàn)在直播的時(shí)候，很多小伙伴也在線上提問：低分，究竟還可以選哪里？有哪些新盤值得入手？
今天，飛哥就結(jié)合當(dāng)下的樓市數(shù)據(jù)，來給低分伙伴提供方向性置業(yè)干貨。
（注：本文討論的“低積分”，意指“裸分55分以下”）
主要解答兩個(gè)問題：
當(dāng)下的新房積分走勢(shì)如何？入圍分有變得更高么？
不同預(yù)算，低分置業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？
積分走勢(shì)：積分觸發(fā)率&入圍均分在降
事實(shí)上，對(duì)比積分制以來各個(gè)批次的供應(yīng)的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，我們可以很清晰的看到兩點(diǎn)：
一是新盤的整體積分觸發(fā)率趨于走低。
去年同期，觸發(fā)率都在50%左右，而現(xiàn)在觸發(fā)率已經(jīng)下降到30.77%，從三批次到四批次，肉眼可見新房略微降溫。
二是部分熱門板塊入圍分趨于走低。
我們以大虹橋為例。今年大虹橋每一批次推出的套數(shù)都在七八百套以上，但到了四批次，平均認(rèn)購(gòu)率有著顯著的下滑。
具體到一些熱盤加推，比如虹橋璀璨公館和虹橋天璽領(lǐng)峯，入圍分相較前期都有所下滑。
觸發(fā)率降低和熱門板塊入圍分走低，其實(shí)最利好的是中分人群，但也不排除低分人士也能夠有更大的幾率去沖擊低分紅盤。
飛哥合理預(yù)測(cè)，五批次大虹橋在持續(xù)高位供應(yīng)的情況下，中低分伙伴將有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)場(chǎng)，特別是徐涇老城，華漕，可以重點(diǎn)關(guān)注。
2.不同預(yù)算，低積分置業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？
首選，我們一起來看下上海低分可以買到的新盤在哪里。飛哥整理了今年4個(gè)批次低積分新盤分布，如下圖所示：
2022年入圍分55分以下/不觸發(fā)積分新盤分布
注：圖中所示部分低分板塊，并不代表板塊內(nèi)新盤都是低積分，只是代表板塊內(nèi)低分也有置業(yè)機(jī)會(huì)。比如唐鎮(zhèn)，浦發(fā)虹灣入圍分46.25分，浦發(fā)唐城入圍分卻高達(dá)76,77分。
大家可以比較清晰的看到：低分樓盤基本都在外環(huán)以外，主要對(duì)應(yīng)著上海新房的“第二/三世界”。（點(diǎn)擊前文回顧：
上海新盤的三個(gè)世界！
）
導(dǎo)致低分的原因或許多樣：
要么位置比較偏遠(yuǎn)，缺乏軌交地鐵，通勤不便；
要么所在的板塊價(jià)值動(dòng)能不足，未來發(fā)展前景不明朗；
要么板塊內(nèi)供應(yīng)量非常大，存量房仍未消化殆盡；
要么產(chǎn)品沒有切合市場(chǎng)主流需求，或是開發(fā)商遇到了危機(jī)……
因此，低分置業(yè)也非?？简?yàn)購(gòu)房者的眼光。
那么，不同的預(yù)算，低分購(gòu)房者的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里呢？
我們分低分高預(yù)算/低分低預(yù)算兩種情況來看！
（注：高預(yù)算指預(yù)算1000萬(wàn)以上，低預(yù)算反之）
低分高預(yù)算
對(duì)于低分高預(yù)算群體而言，主要有兩種置業(yè)策略：
一是市中心大平層！
客觀而言，市中心大平層低分能夠“撿漏”的機(jī)實(shí)是在太少。主要還是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，就像四批次、五批次，市區(qū)的項(xiàng)目屈指可數(shù)。
而低分高預(yù)算想住進(jìn)市中心，伙伴們可以重點(diǎn)關(guān)注普陀和西藏北路板塊。
雖然普陀區(qū)在浦西市中心稍顯“弱勢(shì)”，在規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Ψ矫娌顝?qiáng)人意，但“失之東隅收之桑榆”，普陀卻給低分人士帶來了“曙光”。
客觀講，8-10萬(wàn)左右的單價(jià)，還能再內(nèi)中環(huán)買到新房，普陀房?jī)r(jià)性價(jià)比確實(shí)“在線”。而且普陀非常樂意供地，光是今年集中供地就拿出了7幅，是浦西市區(qū)最多的，地理位置也都還不錯(cuò)。
整個(gè)看下來，普陀就是憨厚“老實(shí)人”，不會(huì)太高調(diào)，但平安喜樂小確幸，低分購(gòu)房者樣樣都會(huì)有。
西藏北路板塊位于新靜安。新靜安以前是老閘北，“出生”并不好，但后天有了“靜安”的提攜，近年來發(fā)展飛速，大寧就是典型的代表。
論地理位置，西藏北路甚至比大寧還要優(yōu)越，畢竟是內(nèi)環(huán)，而且南鄰蘇州河。只是受困于老火車站周圍臟亂差的環(huán)境，以及眾多老破小，一直寂寂無(wú)名。
但近年來，隨著蘇州河沿岸大力的城市更新，城市界面脫胎換骨，西藏北路板塊瞬間也在樓市“名聲鵲起”。先是之前的中興路一號(hào)，隨后還有珠江安康苑等大型綜合體項(xiàng)目，給西藏北路帶來了更多的“聲量”。
因此，低分高預(yù)算置業(yè)西藏北路，其實(shí)左邊博得右邊就是未來。而接下來，中興路一號(hào)、安康苑、萬(wàn)科翡翠雅賓利都還有加推，包括三批次中興路2幅宅地出讓，西藏北路的供應(yīng)要放量了。
二是大別墅！
大家都知道，相比高層公寓，別墅供應(yīng)少，尤其是聯(lián)排、獨(dú)棟，更是稀少。
這樣的終極置業(yè)類型，對(duì)應(yīng)的是城市塔尖精英，自然價(jià)格也不菲，少則兩三千萬(wàn)起步，多則上億。
很顯然，大別墅項(xiàng)目很難觸發(fā)積分。
那么低分高預(yù)算伙伴可以重點(diǎn)關(guān)注哪些大別墅項(xiàng)目呢？
安康苑商業(yè)街效果圖
二是外環(huán)線附近別墅。
低分低預(yù)算
低分低預(yù)算能買的板塊其實(shí)也很多，飛哥這里推薦3個(gè)：
1.徐涇
大虹橋徐涇的熱度不用多說，近年來已經(jīng)成為上海樓市特有的現(xiàn)象了。
而且徐涇也是大虹橋的主力供應(yīng)，尚有大面積土儲(chǔ)準(zhǔn)備開發(fā)。因此，開發(fā)徐涇是個(gè)持續(xù)不間斷的過程。
大量頭部開發(fā)商的爭(zhēng)相入駐，也讓徐涇的城市界面得以快速更新。
尤其是，這里的優(yōu)質(zhì)次新房房?jī)r(jià)已經(jīng)是“保九沖十”的狀態(tài)了，新房?jī)r(jià)格因?yàn)橄迌r(jià)還停留在6萬(wàn)/㎡出頭。如此之大倒掛空間，全市少有。
截圖來自一房一萬(wàn)二手房小程序
正因如此，新盤屢屢出發(fā)積分，部分新盤分?jǐn)?shù)之高，令人咋舌。
但對(duì)于低分購(gòu)房者而言，徐涇也敞開了懷抱，那就是徐涇老城，甚至無(wú)需積分也能買。
當(dāng)下的龍信虹橋御瀾、中建頤景臺(tái)、中鐵虹橋逸都，都是低分人士的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
2.南翔
在外環(huán)外，南翔的綜合實(shí)力其實(shí)很能打，二手房也很早就進(jìn)入了改善時(shí)代。像留云湖周邊的房?jī)r(jià)，已經(jīng)是外環(huán)外的翹楚。
留云湖實(shí)景
同時(shí)，南翔未來還擁有雙軌交（11號(hào)線+嘉閔線）。尤其是嘉閔線，能級(jí)很高，時(shí)速可達(dá)160km/h，未來可以快速接駁大虹橋，對(duì)于整個(gè)南翔的帶動(dòng)作用，不言而喻。
南翔的商業(yè)能級(jí)也很高，號(hào)稱上海體量最大的商業(yè)印象城就落足這里，足以見得區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力。
只不過，當(dāng)下南翔的供應(yīng)集中在云翔湖大居（規(guī)劃），周邊界面還有待成長(zhǎng)，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間都比較荒。
但既然有留云湖、銀翔湖樣板在前，又是南翔這樣比較強(qiáng)的價(jià)值板塊，未來整體應(yīng)不至于讓人失望。
3.松江新城
五大新城里，松江新城的新房?jī)r(jià)格是最高的。
高自然有高的理由。比如說，這里的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入得比較早，城市規(guī)劃和發(fā)展起步較早，生活配套相對(duì)成熟，擁有大學(xué)城高素質(zhì)人口基礎(chǔ)，以及生態(tài)環(huán)境比較優(yōu)越等。
松江大學(xué)城
有這樣的底子在，松江新城的起步線就更高?，F(xiàn)在加上五大新城規(guī)劃，G60科創(chuàng)走廊以及松江南站樞紐建設(shè)，未來值得期待。
在當(dāng)下看分的時(shí)代（當(dāng)然也看預(yù)算），即便是低分，也要實(shí)現(xiàn)“價(jià)值最大化”！
換句話說，低積分雖大概率買不到紅盤，但怎么能夠買到好盤？能夠在未來的居住體驗(yàn)?zāi)酥临Y產(chǎn)升級(jí)中立于不敗之地？這或許才是低分置業(yè)需要考慮的重點(diǎn)。
而整體看下來，低分置業(yè)選擇還是比較多的，從自住到資產(chǎn)配置，從平層到別墅，從低預(yù)算到高預(yù)算，都有可選。
低分，也可以“講究而不將就”！誰(shuí)說不是呢？
ps:附上五批次積分預(yù)測(cè)！大家自己挑哦！
