記者|陶婷

2月6日，隨著閔行區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)的三個新房項目啟動公開認購，上海樓市“1·21新政”的新房搖號新規(guī)也終于落地。

此前的上海樓市新政，提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

如今公布的搖號新規(guī)采取積分制度，無房戶的確成為最大的利好對象，而企業(yè)購房也只能在積分搖號買房之后。

“這次細則有繼續(xù)堵漏洞之舉，對于無房戶認定中贈與和使用權(quán)房的漏洞也被堵住，用此種方法變成‘名下無房’也不能獲得高分?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，“這一舉動有利于繼續(xù)打壓投機炒作空間，有效防止一些買家鉆空子?！?/p> 　　

具體來看，積分由基礎(chǔ)分和年限分兩部分組成。其中基礎(chǔ)分滿分60分，根據(jù)認購對象名下有無房產(chǎn)、五年內(nèi)是否有購房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍情況打分。

認購對象為上海戶口的加10分（若為家庭，夫妻雙方至少有一方為滬籍），非滬籍則不左邊加分右邊；

認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是否包括未成年子女），均不得分。

認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；5年內(nèi)有購房記錄則不得分。

若認購對象（及其家庭成員）無房的可加20分，為滬籍家庭且名下住房為1套的加5分。需要注意的是，認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。

年限分則根據(jù)認購對象的社保繳納月數(shù)和系數(shù)相乘算得，滿分在21.7分-52.08分之間。

社保繳納月數(shù)從2003年1月起算，認籌對象若為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算；認籌對象包括兩個家庭以上的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計算。

（圖源：億翰智庫）

此外，入圍的比例進行嚴格控制，從一定程度上體現(xiàn)了公平性——當項目“擬認購對象的總組數(shù)與此次準售房源套數(shù)比超過1.3:1的，應(yīng)當啟動計分排序程序”。

一系列“降火”措施都源于去年年末至今年1月的市場熱潮。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2021年1月，上海新建商品住宅成交面積143.5萬平方米，同比增加17%，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)53個月來新高。

受結(jié)構(gòu)性因素影響，上海1月新房成交均價有所上揚，為5.97萬元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。

另有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月份，有17個樓盤認籌率過百，基本日光。招商虹橋公館二期的認籌率更是高達869.85%，融創(chuàng)青云壹號、招商9號公館的認籌率也超過400%。

市場的虛火需要及時的調(diào)控政策來滅。

今年1月21日，上海從“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無房家庭”家庭優(yōu)先搖號、加強信貸資金管理等各方面給以往政策打了“補丁”。

盧文曦分析，由于政策的針對性非常強，市場預(yù)期會有所轉(zhuǎn)變，降溫不可避免。但是政策本身也保護自住客的合理需求，因此撇除市場虛火后，還原的是樓市真實需求。

如今新政已有具體落地，新開的三個樓盤所采用的打分搖號方式正好可以檢驗“1·21新政”的效果，緩解買不到房的焦慮情緒。

不過，這次入市的三個樓盤均位于郊區(qū)，多以首改為主?！白鳛槭袌鲲L向標的高端項目，后續(xù)入市時如果也開始降溫，那么上海樓市將重新回到合理通道內(nèi)?！北R文曦認為。

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