“一切防御機制都是我們?yōu)榱颂颖芡纯喽蜃约喝龅闹e”。

　　

——唐納德梅爾澤（DonaldMeltzer）

　　

2021年將近過半，許多年后回頭看，你會發(fā)現(xiàn)，2021年，可能是上海房地產(chǎn)歷史上，最具有巨大轉(zhuǎn)折意義的一年。

　　

這一年后，許多人的命運或?qū)⒁虼烁淖儭?/p> 　　

新房搖號制度施行之后，上海又陸續(xù)出臺了系列補充政策。政策涉及范圍之廣，前所未有。

　　

積分搖號制度實施之后，傳遞給大家的只有一個信息：“什么是扶持剛需？這就是?！?/p> 　　

上半年，銀行信貸政策更嚴(yán)，放款日期延長；

　　

上半年，房企打出五花八門的擦邊球：拆售樓處、偷偷摸摸認(rèn)購、提高認(rèn)購門檻、不預(yù)約不接待......政府反應(yīng)神速，馬上制定對應(yīng)的認(rèn)購規(guī)則，違規(guī)就送你一套約談套餐；

　　

上半年，325名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人被拉入“黑名單”，禁業(yè)5年；

　　

上半年，上海土拍和推盤雙雙采取集中制，土拍對房企競拍資格要求更嚴(yán)，所拍地塊溢價不能超過10%，曾經(jīng)引起全國關(guān)注的上?！暗赝酢爆F(xiàn)象絕跡江湖。推盤也分批次集中入市，4月、5月入市80多盤，前所未有。

　　

看的出來，這次上海維穩(wěn)市場的決心比以往任何一年都大。

　　

“打新族”的焦慮

　　

最近聽到最多的一句話就是：“上海打新太難了，連xx項目都觸發(fā)了積分制”。

　　

去房企拜訪，分管營銷的領(lǐng)導(dǎo)大吐苦水：“原計劃買中外環(huán)，資金已經(jīng)備齊，但項目觸發(fā)積分，只能放棄，后來考慮臨港，猶豫很久不想浪費首張房票，不得已轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州?！?/p> 　　

上海許多區(qū)域二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，部分房東瘋狂“跳價”，加上積分搖號政策實施后，每個“打新者”都成了熱鍋上的螞蟻。

　　

買新房不再拼資產(chǎn)、拼運氣，而是拼積分。上海人寒暄方式也由“你吃了嗎？”變成了“你幾分？”

　　

上海人Amber就是數(shù)以萬計的“打新族”中的一員。

　　

每到工作日的早上9點，Amber加入的10多個購房群便活躍起來了。

　　

　　

Amber加的微信購房群

　　

1個小時不看，就有500條信息堆積?！巴黹g時間寶貴，周末要跑盤和送娃上興趣班，留給與銷售、房友間的交流時間，只剩工作日的白天?！?/p> 　　

群友間的關(guān)系，亦敵亦友。處在同一個樓盤群意味著，家庭收入大抵相同，目標(biāo)一致，享有著同樣的焦慮與憂愁，可謂相見恨晚。但群友之間的爭吵也是司空見慣的事情。

　　

在沒有這次蔓延全城的“打新”焦慮影響之前，Amber對“認(rèn)購”、“搖號”、“五大新城”、“尾盤”這些房市黑話一無所知。一輪思想洗禮之后，她也能將上海的各大版塊分析的頭頭是道，對上海新開的項目如數(shù)家珍。

　　

由于早年購房策略失敗，35歲的Amber婚后一直居住在45平米的老破小里。經(jīng)歷過最火爆的2020年的12月之后，她終于決定破釜沉舟。

　　

“現(xiàn)在大家都把買新房比作打新股，好像買到就是賺到。但我是為了自住，哪怕經(jīng)歷‘萬人搖’的較量，也在所不辭了。”

　　

　　

上海搖號積分制算法

　　

1月21日深夜，正在Amber賣房的當(dāng)口，號稱“史上最嚴(yán)”的“滬十條”出臺。假離婚被打擊，沒滿5年的房子需全額征收增值稅，嚴(yán)查首付來源……緊接著，法拍房限購、貸款政策收緊，搖號新規(guī)上線……

　　

而“積分搖號新規(guī)”徹底改變了游戲規(guī)則：

　　

從前，純拼運氣。如今，是否為上海戶口、婚否、繳社保年限、有無房產(chǎn)、5年內(nèi)有無購房記錄，每一項都決定了購房者的命運。

　　

新盤開啟認(rèn)籌，所有認(rèn)購者提交資料，由市房管局、民政局、社保中心等核算積分。最后按照積分排序，如有100套房源，則前130名擁有搖號的資格，入圍數(shù)是新房數(shù)量的130%。

　　

“兩周時間，風(fēng)云變幻。簡直回到了計劃經(jīng)濟的年代，買新房不僅要有錢，更要有分?jǐn)?shù)。真的是誤打誤撞，我們成了高分高首付的無房戶?！?/p> 　　

但Amber依然焦慮，從未燒過香的她，五一期間虔誠地拜了拜佛，“總覺得有個細(xì)節(jié)會出錯，還是會擔(dān)心得睡不著覺。”

　　

上海人Amber的焦慮，絕不是個例。

　　

　　

有媒體發(fā)起了“我在上海買新房”的問卷調(diào)查，共收到200+個有效回復(fù)，其中80、90后居多，平均積分為54分。

　　

　　

40.74%的人認(rèn)為自己的焦慮程度達(dá)到了最高，為此有人加了超過25個購房群，有7%的人和家人發(fā)生了最激烈的爭吵。66.67%的人為了著急上車，愿意放低購房條件，樓層、面積甚至地段都可犧牲。

　　

“置換族”的迷茫

　　

如果把“打新”比作入職，那“置換”，就像裸辭。

　　

你孤注一擲，以求更高的收益、更好的環(huán)境，但若運氣不佳，本錢再多，也將鎩羽而歸。

　　

　　

JING賣掉的130平米住房

　　

JING就是置換經(jīng)歷坎坷的代表。

　　

2020年是我工作的第10年，我和老公有一套房子（我父母的遺產(chǎn)），沒有房貸，生活很輕松，但我想加點杠桿，增加資產(chǎn)。

　　

去年7月把住房掛牌后，我把《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》整本書都看了一遍，最后鎖定了浦東金橋的新房，單價7萬。

　　

但賣房并不順利。130平米的樓梯房，掛靠菜小，旁邊是高架，來看房的人寥寥無幾。

　　

我們手掐指算，第一個目標(biāo)盤12月開，如果10月底房子還賣不出去，就不賣了。結(jié)果兩個月都無人問津。

　　

盡人事后，只得聽天命。10月8號我跟老公去靜安寺燒了個香，結(jié)果就在10月31號——我設(shè)定的最后期限，出現(xiàn)了一個全款的買家。就在我名字去掉的那一天，認(rèn)籌開始。如此無縫銜接，那個房子非我莫屬了。

　　

當(dāng)時還沒有積分，認(rèn)籌比一路暴漲到600%，這意味著6個人搶一套房子。一共358套房子，我們搖到了466號，但我們要的是最大的戶型，覺得有機會撿漏。那天我是滿懷著希望走進選房的酒店的，剛坐下就聽到“房子賣完了”，那時是400多號……

　　

試了一次才知道，“買新房是條不歸路”在現(xiàn)實中，是那么的真實。

　　

　　

JING搬走時，給房子拍的告別照

　　

第二次認(rèn)籌，我們佛系了很多，日照圖、戶型圖都不研究了。

　　

如果能從600%的認(rèn)籌率里殺出重圍，你會覺得老天不會再給你第二次機會了，不管它什么樣的產(chǎn)品都會買，結(jié)果搖了1200多號。

　　

　　

項目公示的一房一價表

　　

很快新政就出來了，乍一看覺得太利好了。但我媽媽有一套使用權(quán)房在我名下，當(dāng)年學(xué)校分的30平米的小房子，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)調(diào)拉不出來，就權(quán)當(dāng)無房去搖號了。分很高，73分。

　　

春節(jié)后仁恒金橋開二期開啟認(rèn)購，第二個星期銷售就發(fā)消息過來：“你有一套使用權(quán)房，限你在兩天之內(nèi)舉證，證明你沒有此房產(chǎn)?！蔽覀儺?dāng)然無法證明，分?jǐn)?shù)一下少了幾十分，可以說新房無望了。

　　

要么分不夠，要么錢不夠，這就是我們的現(xiàn)狀。我現(xiàn)在的思路是，不如買一個有升值空間的遠(yuǎn)郊大房，或市區(qū)次新小房，我們就繼續(xù)租在內(nèi)環(huán)100平米的房子里，生活質(zhì)量還是可以很高。

　　

但我老公很焦灼，這2兩天看了7套二手房，他都很想買，希望趕緊把現(xiàn)金變成房產(chǎn)，甚至寧愿背上更多的房貸。

　　

我覺得我們有點迷失了，已經(jīng)忘記了當(dāng)初為什么要換房子，以及到底要過什么樣的生活。

　　

低分族的羞辱

　　

“你幾分？”

　　

“48分?！?/p> 　　

“去去去。”

　　

......

　　

這是已婚的杰在前去參加虹橋一個樓盤認(rèn)購時，與案場一位保安大叔的對話。

　　

杰原本有一套100平米的學(xué)區(qū)房，但小孩明年上小學(xué)，升學(xué)后學(xué)區(qū)房功能減弱，就想著要置換。

　　

積分政策剛出臺的時候，我算了一下，大概是48分，私下還覺得這個分?jǐn)?shù)應(yīng)該不算太低，因為畢竟經(jīng)過層層篩選，條件已經(jīng)很嚴(yán)苛了。

　　

后來才知道，當(dāng)時的我有多幼稚，48分大概是屬于最底層的那類人了。

　　

不得不說，生活在魔都，簡直太夢幻了。

　　

一夜之間，開發(fā)商的態(tài)度都變了。高分全款用戶最受待見，像我這種低分的，連銷售都找不到。

　　

銷售早已不需要維護客戶了，客戶反過來要討好銷售，我所在的購房群里，經(jīng)常有人@銷售：“我滿分全款，記得通知我！”唯恐被銷售“忘記”，錯過重要的信息。

　　

當(dāng)我發(fā)現(xiàn)，好像真的有可能會買不到房的時候，就開始有點焦慮了。最后只能嘗試找尾盤，運氣反倒是開始青睞我們了。

　　

那段時間，我們只要有空閑，就刷各種自媒體，刷各種房產(chǎn)類的短視頻。

　　

一次偶然的機會，我們在一個叫上海樓粉上刷到在松江洞涇有一個疊加別墅，不需要積分。我們?nèi)胰硕己芟矚g，包括孩子。

　　

雖然有點遠(yuǎn)，但我和老婆工作都很自由，那里也有大量民辦的學(xué)校，一切都很合適。從去看到下定，不到3天。

　　

房子賣得也很順，同一天早上8:00簽的賣房合同，中午12點簽的買房合同。而且買家是全款，付錢的周期也完美銜接。上午錢剛到我賬上，下午2點就劃出去了。

　　

我們之前也考慮過，萬一錢到得不及時怎么辦。最差的解決方案是交違約金，一天是萬分之一，相當(dāng)于一天800元。為了這套房子，一天800元，又算的了什么呢。

　　

低新上海人和中老年上?！巴林钡摹皯?zhàn)爭”

　　

54歲的王阿姨是無房的新上海人，既沒有結(jié)婚，也沒有小孩，按理來說積分應(yīng)該很高，可是算下來，她也只有66.3分。

　　

王阿姨說：“我的失分項是，雖然在上海工作了很多年，但有多年的社保沒有交在上?！薄?/p> 　　

我既沒結(jié)婚，也沒有小孩，從來沒有想過要買房，此前一直住在單位的宿舍里。

　　

我是做經(jīng)管類研究工作的，新冠疫情引發(fā)了我的焦慮，我開始擔(dān)心自己的資產(chǎn)縮水問題，當(dāng)然主要還是將來的養(yǎng)老問題，所以2020年3月，我開始看房子。

　　

我加入了很多新房微信群，發(fā)現(xiàn)群里經(jīng)常爆發(fā)，上海中老年“土著”和剛落戶年輕人的“罵戰(zhàn)”。

　　

前者因為年齡的優(yōu)勢，在社保積分上碾壓了后者；后者則認(rèn)為有人通過各種操作，把自己偽裝成無房的社保巨子，這不公平。

　　

最后就引向了“何為剛需”的辯論，有比較極端的言論稱，如果是真剛需，就該從老破小一步步置換。但很多年輕人不服，憑什么要讓我接手老破小。

　　

我很想跟年輕人講：這世界終究是你們的，這個世界也會因為你們而改變。大家沒有必要爭吵，老年人的想法終將被扔到歷史的垃圾箱里。買房，是現(xiàn)實生活中的一件大事，但不是一切。人生可能會有很多次買房、賣房。

　　

我也同時意識到：未來的老破小可能會沒有市場。

　　

我選擇跟年輕人站在一起，所以我主要是看新房。畢竟我的房子，終究要在不久的將來，在我住進養(yǎng)老院的時候，流回到市場。

　　

我的人生規(guī)劃是這樣的：今年54歲，把存款變?yōu)榉孔?，改善自住?0歲退休前，大約還能賺個100來萬。退休后，可以出去支教10年，回來70歲，或許還能有幾年自住。

　　

后面可能就要把房子賣了，其實，那時房子已經(jīng)20年了，又會是老破小了吧，所以我會關(guān)注好的開發(fā)商的產(chǎn)品。住進養(yǎng)老院，有大幾百萬的錢，利息也足夠了。

　　

我最近工作很忙，所以房子的事情我也不焦慮，就等著心儀的樓盤開盤。如果入不了圍或者搖號不滿意，我就再去看別的，實在沒有，就做別的理財打算。

　　

身邊有人會可憐我，大齡、未婚、女博士，在上海孤苦一人。而且他們會以各種關(guān)切讓我意識到我可憐。他們一度差不多要做到了。我覺得婚姻是一種常規(guī)選擇，但是不選擇婚姻也不能算不明智。

　　

對房子，我的態(tài)度也是一樣的。你對房子的態(tài)度，就是你對生活的態(tài)度。我認(rèn)為精神上的自由更重要，我不會讓房子耗費掉自己太多的精力。

　　

新政之后，上海3月推出33盤，已開28盤，其中11盤觸發(fā)積分制，4月推出47盤，已有13盤觸發(fā)積分制。近日又有上?；蛟S對二手房限價的消息四處蔓延。日益趨嚴(yán)的制度籠罩之下，上?！按蛐伦濉毙〉?0多歲，大到80多歲，他們抱著買彩票的心理輾轉(zhuǎn)穿梭于各個新盤，甚至在售樓處搭起了帳篷，通宵達(dá)旦的等待。

　　

十四五期間，上海要新增105萬套新房，40%為租賃用房，60%為住宅。上?，F(xiàn)有外來務(wù)工人口約1000萬，有房族約占1%。

　　

對真正的剛需客來說，每條買房路，都鋪滿著汗水和淚水，上海新房二手房房源還很充足，市場也給了購房者足夠多的選擇，熱盤不必一擁而上，買到固然幸運，買不到也大可不必焦慮。

　　

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