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02

上海限貸政策：認房又認貸

限貸總體原則：有貸款記錄，再次購房就算“二套”，全國貸款記錄聯(lián)網(wǎng)可查。

2016年11月28日晚九點起，上海樓市重啟“認房認貸”新政策，11月29日網(wǎng)簽開始執(zhí)行。

主要要求如下：

1、首套首付比例提升至35%；

2、即使本市無房，只要家庭有過房貸紀錄，再次申請住房貸款就算二套貸款。二套貸款購買普宅首付5成、購買非普住宅首付7成；（即認房認貸）

3、公積金貸款可貸額度由余額的40倍降至30倍，補充公積金從20倍降至10倍；

4、家庭有過兩次公積金貸款記錄則公積金貸款不可用。

03

上海新房購買流程

一.取證

1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》

2、在上海，高層住宅基本結(jié)構(gòu)成型才可以報批預(yù)售證。

二.認購

1、認籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。

2、支付認籌意向金，才有參與搖號的資格。

3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開發(fā)商蓋章。

4、認籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。

三.審查資料

1、認籌時，購房者提供限購資格審查的材料。

2、認籌結(jié)束后，公證處還會再次審核一遍。

3、主要審查資料

（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；

（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）

（3）購房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料:購房合同或預(yù)告登記或產(chǎn)證等；（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）

四.上海新房搖號“計分制”

在家庭結(jié)構(gòu)方面：

在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是包括未成年子女），此項不得分。

在戶籍方面：

認購申請時，認購對象為本市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。

在名下房產(chǎn)方面：

認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；

認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。

此外需要注意的是；

認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；

承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。

在5年內(nèi)購房記錄方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；

認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；

認購對象5年內(nèi)購房記錄的，此項不得分。

認購對象的社保繳納月數(shù)與社保繳納系數(shù)相乘即為年限分，社會繳納月數(shù)自2003年1月起算。

認購對象為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算；

認購對象包括兩個及以上家庭的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計算。

2021年1月社保繳納月數(shù)上限為18年*12月/年，共計216個月；

2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月；

2021年3月社保繳納月數(shù)上限為218個月，以此類推。

社保繳納系數(shù)區(qū)間為每月0.1至0.24分，按上市項目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。

如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查確認每一個購房者的計分，計分審核時間預(yù)計10天左右。

搖號根據(jù)130%的認籌上限，確定入圍分數(shù)線，大于等于入圍分數(shù)線的購房者即可參與搖號。

例如：某樓盤將新推600套房源，有認購意向的客戶有1000人，那么根據(jù)130%的認籌上限計算，只有總分排名前780名(500*130%)的購房人才有資格入場搖號。

如果第780名的分值為20分，則所有20分的購房者都可以參與搖號。

總的來說：

高系數(shù)的樓盤傾斜于社保時長更多的人；

低系數(shù)的樓盤更利于在滬無房，無購房記錄的人

五.搖號開盤

1、上海新盤統(tǒng)一由東方公證處進行電腦搖號排序。

2、根據(jù)搖號順序選房。

3、選好房，簽訂認購書，將認籌金轉(zhuǎn)為定金，在開發(fā)商要求的時間內(nèi)補首付款、簽訂貸款合同。

4、沒選房，沒簽訂認購書，全額退籌。

5、一般開發(fā)商都在30個工作日內(nèi)退回認籌金。

相關(guān)問答：

一.認籌可以授權(quán)他人嗎？

理論上可以委托，以售樓處為準。

二.如果人數(shù)過多，認籌會提前終止嗎？

不會。按照公示的時間來進行認籌。

三.可以一家三口分別參與認籌嗎？

理論上可以，以售樓處為準！但預(yù)售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致

四.搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？

外場看不到，進入內(nèi)場才能知道。

五.搖號到選房一般間隔多久？

看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。

六.搖號選房當(dāng)天因故授權(quán)別人，可以嗎？

理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。

七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？

不需要搖號，開發(fā)商自行安排。

八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？

《搖號規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。

九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？

1.沒批下來，可以換銀行。

2.沒批夠，補房款給開發(fā)商。

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04

上海最新落戶政策

2020社保繳費上限：元/月

2020社保繳費下限：4927元/月

2020一倍社保繳費基數(shù)：9339元/月

居轉(zhuǎn)戶

常規(guī)的落戶條件要求：

1、持有《上海市居住證》滿7年；

2、持居住證期間社保累計達到84個月；

3、持證期間依法在本市繳納所得稅；

4、有國家中級職稱；

5、無違反計劃生育及違法犯罪記錄；

留學(xué)落戶

-一般來說留學(xué)500強學(xué)校的碩士學(xué)制是兩年制，必須在國外待滿一年365天才可以滿足留學(xué)落戶的條件；

-如果是一年制碩士，出境累計時間不低于半年180天，回來第一份工作在上海，后續(xù)起碼繳滿1倍社保半年以后便可以申請落戶。

應(yīng)屆生落戶

根據(jù)上海市學(xué)生事務(wù)中心發(fā)布的《非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，應(yīng)屆畢業(yè)生達到標準分72分，在規(guī)定時間內(nèi)申請，即可在上海落戶。

在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?！卑ㄉ虾＝煌ù髮W(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、華東師范大學(xué)的應(yīng)屆本科畢業(yè)生符合基本申報條件即可直接落戶。

創(chuàng)新、企業(yè)人才落戶

1、獲得科技企業(yè)孵化器或創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)首輪創(chuàng)業(yè)投資額1000萬元及以上或者累計獲得創(chuàng)業(yè)投資額2000萬元及以上（須資金到位并持續(xù)投資滿1年）的企業(yè)中持股比例不低于10%的創(chuàng)業(yè)人才，在企業(yè)連續(xù)工作滿2年的，可以直接申辦；

2、在技術(shù)轉(zhuǎn)移服務(wù)機構(gòu)中連續(xù)從事技術(shù)轉(zhuǎn)移和科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)滿2年，最近3年累計實現(xiàn)5000萬元及以上技術(shù)交易額（技術(shù)合同雙方當(dāng)事人分別不少于5家且不是關(guān)聯(lián)企業(yè)，技術(shù)合同履行率達到70%及以上）的技術(shù)合同第一完成人，可以直接申辦；

3、本市創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的合伙人或副總裁及以上的高級管理人才，已經(jīng)完成在本市投資累計達到3000萬元的，可以直接申辦；

4、最近4年內(nèi)累計36個月在本市繳納職工社會保險費基數(shù)等于本市上年度職工社會平均工資3倍且繳納個人所得稅累計達到100萬元的企業(yè)高級管理、科技和技能人才，可以直接申辦；

5、同時符合下列條件的企業(yè)家，可以直接申辦：

（一）運營本市企業(yè)的法定代表人（擔(dān)任董事長或總經(jīng)理）或持股不低于10%的創(chuàng)始人；

（二）企業(yè)連續(xù)3年每年營業(yè)收入利潤率10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或科技企業(yè)連續(xù)3年每年主營業(yè)務(wù)收入增長10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或企業(yè)在上海證券交易所、深圳證券交易所等資本市場掛牌上市；

（三）企業(yè)的生產(chǎn)工藝、裝備和產(chǎn)品不屬于國家和本市規(guī)定的限制類、淘汰類目錄；

（四）企業(yè)無重大違法違規(guī)行為和處罰記錄,無不良誠信記錄。

05

同時，除了新房購房政策有變動，二手房交易也出了新政。

4月1日起，購買二手房時，購房者需要提前出示限購查詢結(jié)果！

（以前購買二手房，確定購房資格，是在交易中心窗口交易時直接查詢。）

政策升級后，購房者需要提前5-10天，到所在區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理限購查詢，拿到查詢《結(jié)果通知單》后才能網(wǎng)簽！

而在此之前，交易雙方只要確定交易意向，就可以直接在中介門店網(wǎng)簽，提前鎖定房源和房價，新政升級后，整個二手房交易周期都將被延長。

注意：

1、客戶預(yù)留的聯(lián)系方式必須為手機，買賣合同上預(yù)留的也必須一致。

2、所有提交上次的材料必須和原件一致，PDF格式。

3、以上最新交易流程本市4月1日試行。

4、以上流程僅作參考，最終以交易中心為準

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06

其實名下無房的購房人群，提前辦理限購查詢，這都不算什么事。

政策升級真正影響較大的人群，是名下有房，正打算置換購房者。

如果手中沒有多余的房票，就必須先把名下房產(chǎn)過戶完畢，新購買房屋才可以網(wǎng)簽。

（原本先網(wǎng)簽鎖定房源，再賣掉手中房子的操作是行不通了?。?/p> 　　

可以說先賣再買，或?qū)⒊蔀槎址恐脫Q的主流（有多余房票在手的列外），整個置換周期，可能要延長3、4個月，甚至更多。

當(dāng)然，相關(guān)新政策新流程的影響將產(chǎn)生置換“連環(huán)套”效應(yīng)，市場的流動性將明顯放慢。

2021年最新最全！上海購房政策+稅費+積分集合！