在上海新的樓市調(diào)控邏輯下，產(chǎn)生了一種新的搖號模式，也誕生了上海樓市里不曾有過的：積分搖號池。你能打多少分，意味著你是否能夠有資格進(jìn)入上海一些熱門盤的搖號池。

　　

因?yàn)閷τ诟叻e分人群來說，只要能夠進(jìn)入搖號階段，上海無論哪一個新盤，對于他們都是一樣的中簽率：相當(dāng)于77%。

　　

這放在外環(huán)外的剛需盤也許并不是什么大不了的事，但是對于上海這兩年絕大多數(shù)的熱盤，中簽率只有10%左右的前提下，這是一個極高的中簽率。

　　

　　

所以打分制度，真正意義上利好的是，這些高積分的購房者，因?yàn)樗麄兛梢匝h(huán)往復(fù)地進(jìn)入很多熱門盤的搖號階段。

　　

那么在上海樓市這一輪新政下，積分高的都是什么人？他們更傾向于買哪一類型的產(chǎn)品？

　　

我們要先從第一個觸發(fā)了上海積分搖號制度的這個項(xiàng)目，建發(fā)浦上灣開始說起。

　　

　　

建發(fā)浦上灣的積分搖號入圍線：56.7。

　　

　　

我們可以從這個數(shù)字當(dāng)中窺探出這一輪上海樓市調(diào)控的作用，已經(jīng)顯現(xiàn)了。

　　

根據(jù)上?，F(xiàn)在的這一套積分規(guī)則，56.7分是一個相當(dāng)合理的數(shù)字，因?yàn)檫@就是外地年輕家庭的積分及格線。

　　

因?yàn)槲覀円坏┙Y(jié)合產(chǎn)品特性，能夠大概率預(yù)估得到，將將好踩在56.7分?jǐn)?shù)線的用戶畫像是，外地家庭社保剛剛好繳滿67個月，也就是5年零7個月的那一群人。

　　

這群人恰恰好符合目前政策調(diào)控里最優(yōu)先傾斜的一批人，他們剛剛好繳滿5年社保，從大概二十二三歲剛畢業(yè)到現(xiàn)在，正好適婚年齡，買房是他們目前人生階段里可能最重要的一件事，也是步入人生下一個階段的里程碑。

　　

第二個，56.7還有一點(diǎn)很重要，那就是不論你是上海戶口，還是外地戶口，一旦你在上海有房子，那么最高只能得30分。

　　

按照社保動態(tài)分從2001年開始算起至今，動態(tài)分最高分是24.2分，即便是你從2003年或者以前就開始在上海工作并且繳納社保，那么還是沒有能夠達(dá)到入圍搖號線。

　　

　　

全都是無房戶進(jìn)入搖號，這也是新的積分搖號制度，利好剛需的體現(xiàn)所在。

　　

第三個，我們說并不是所有新盤都會進(jìn)入積分搖號。

　　

有意思的是，同樣在首批試點(diǎn)項(xiàng)目的金地峯范卻因?yàn)檎J(rèn)籌人數(shù)不夠，和寶山上大的經(jīng)緯學(xué)府陽光都因?yàn)檎J(rèn)籌人數(shù)沒有達(dá)到房源的1.3倍，都沒有觸發(fā)搖號機(jī)制。

　　

但對比一下三個項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，原因就一目了然，建發(fā)浦上灣認(rèn)籌金才20萬，而金地峯范和經(jīng)緯學(xué)府陽光認(rèn)籌金分別達(dá)到了80萬、130萬。

　　

這樣一來，可以看出通過提高認(rèn)籌金的方法也許能夠避免樓盤進(jìn)入積分搖號機(jī)制，同時也不會觸發(fā)5年限售的規(guī)則，這恐怕會成為今年很多大熱樓盤的操作手段之一。

　　

所以，真正的高積分剛需也許不必只盯著一個盤，你要知道只要是高積分，在上海新房市場里你就是最有優(yōu)勢的那一群人，所以真的要用好這一張房票，認(rèn)真的挑選。

　　

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但是，新政下積分最高的那批無房戶，你可能沒想過竟然會是他們。

　　

我把高積分的買房者分為以下幾種人的排序。

　　

第一種是極限情況，也是接近于滿分人群的，在新政的積分制度下，需要滿足上海戶口+無房+超高年份的社保繳滿。

　　

站在無房戶鄙視鏈最頂端的就是，本地老年人賣掉老破小置換新房，他們就是現(xiàn)在樓市里積分最接近于滿分的人群，因?yàn)樗麄兊纳绫＝坏母唷?/p> 　　

　　

但是老年人的最大問題是貸款批不下來，所以大部分應(yīng)該都會是全款買房，其實(shí)選擇范圍就比較小了。

　　

其次是，擁有著超強(qiáng)購買力的本地改善客群置換，一旦只持有一套五年以上的房屋的改善人群，賣掉手中的房子，他們在樓市里也基本就是無敵的存在。

　　

且年紀(jì)越大，社保交的越久，積分越高，無論在搖哪個熱盤，進(jìn)入搖號積分懸念不是很大。

　　

所以這里就可能會有這樣的情況發(fā)生，40-50歲的中年改善群體可以將房子賣給父母，騰出一張高積分房票，以70-80高積分搖號，同時還可以貸款，變成了樓市當(dāng)下最有競爭力的購房者。

　　

那么未來市面上會不會產(chǎn)生一大批因?yàn)榕豺v房票，但實(shí)際上卻沒有進(jìn)入流通市場的二手房？或者一大批老破小房源但是無人問津？

　　

要么，是在上海工作多年還一直沒買房的中年無房家庭，被稱為社保巨子們。

　　

畢竟上海戶口值10分=9年社保，如果沒有戶口多攢社保積分，就可以抹平這個差距，讓自己處于高積分的段位。

　　

還有那些剛拿到上海戶口的留學(xué)歸子或者人才，如果是海歸學(xué)子說白了也不缺首付，他們極有可能會因?yàn)楦叻e分，這兩年積極快速地結(jié)婚，然后進(jìn)入一手房市場搖號。

　　

　　

按照這樣的規(guī)則來理解，上海未來位置好一些的熱門新盤，以上幾種高積分購房者是占領(lǐng)著絕對的上風(fēng)。

　　

但是，站在鄙視鏈最頂端的還是剛剛賣掉手頭上一套老破小的，老年人置業(yè)者們。

　　

我們可以猜測，未來會不會有大批老年人采用過戶或者賣房子的方式，挪騰出一張超高積分的房票來呢？

　　

完全有可能。因?yàn)樗麄冎灰逊孔右毁u，立即滿足所有條件，并且連新房首付或者全款的錢都有了。

　　

所以手里有房的上海本地老年人，或許將成為今年樓市一股不容小覷的力量。

　　

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其實(shí)，早就有跡象表明，上海老年人買房，已經(jīng)形成了大趨勢。

　　

在巧克麗麗的《上海老年人買房，膽子大到想不到》這篇文章中，也具體有分析過在上海53-62歲老年人買房的一些特點(diǎn)和喜好。

　　

這里我摘出來一點(diǎn)作為參考：

　　

在300-500萬這個總價段，老年人顯然膽子更大一些，60歲以上購房者的改善需求是其他年齡段的1.6倍，可以說，當(dāng)下上海300-500萬總價段，老年人的置換市場，占比相當(dāng)高的市場份額。

　　

來源：2020年上海鏈家成交數(shù)據(jù)

　　

那就意味著，今年開始上海銀發(fā)老人的置換潮可能會全面爆發(fā)。而且未來60歲以上的老人會越來越多，超過1/3的購買力有多可怕，不用多說了吧。

　　

以一換一，用老房子換新盤，這一批老年人，他們手里拿著現(xiàn)金，并且是接近滿分的超高積分，恐怕就是無敵的存在了吧。

　　

高積分的老年人，都喜歡什么樣的房子。

　　

首先，根據(jù)2020年鏈家的成交數(shù)據(jù)，62.4%的年長者喜歡：以舊換新，并且喜歡電梯房。另外，因?yàn)榭們r的關(guān)系，他們不得不逃離市中心，置換到外環(huán)去居住。

　　

來源：2020年上海鏈家成交數(shù)據(jù)

　　

這是一個非常有意思的話題，首先這這些老年人年紀(jì)比較大，很多人都不能貸款買房，只能全款置換。

　　

那么就會出現(xiàn)這種情況，今年在一手房市場，無房年輕剛需在外環(huán)外的競爭對手，不是別人，很可能就這一批剛剛賣掉老公房，或者是剛拿到拆遷款的家庭。

　　

這些無限接近于滿分的購房者，在今年會尤其堅定的進(jìn)入一手房市場，同樣也會很大程度上影響著上海樓市二手房市場的供求結(jié)構(gòu)。

　　

對于一手房來說，會出現(xiàn)老年人到處和年輕人一起搖新房的盛況。對于二手房市場來說，會有一定數(shù)量的老破小房源，進(jìn)入二手房交易市場。

　　

他們賣出的老破小，會在二手房市場變得更加的供過于求，而持續(xù)低迷，變得越來越不值得投資。

　　

　　

未來我們?nèi)サ绞蹣翘幇笀?，是不是將會碰到更多的銀發(fā)老人在看房買房呢？這其實(shí)也非常有意思，值得去進(jìn)一步關(guān)注。

　　

　　

很多人會有一個錯覺，認(rèn)為也許只有剛需盤，才會觸發(fā)高積分搖號。

　　

到了高總價的項(xiàng)目改善客群多，購房者的積分會因?yàn)榇蟛糠侄际嵌字脫Q而變得更低。

　　

其實(shí)不然，我前些天正好看到一份，仁恒金橋項(xiàng)目部分認(rèn)籌客戶在群里接龍的積分和戶型，這個數(shù)據(jù)可能樣本不夠大，但是足以說明一些問題。

　　

　　

首先我拉了一下平均值，這批意向仁恒金橋項(xiàng)目的購房者，整體平均積分在61.2左右，意向認(rèn)購仁恒金橋項(xiàng)目的人，其實(shí)大家分?jǐn)?shù)都不低。

　　

　　

那些認(rèn)籌仁恒金橋項(xiàng)目的高積分購房者，超60甚至70積分以上的積分客群，出現(xiàn)了兩極分化的情況，要不直接都沖著最大的戶型150平去，也有100平的小戶型，是剛需+改善的組合。

　　

這樣推演下來，建發(fā)浦上灣也僅僅只是一個上海中等偏下的樓盤，未來前灘、北外灘的幾個紅盤沒有個60分，想要進(jìn)入搖號池子幾乎就是天方夜譚了。

　　

　　

有人說，這是一條看似調(diào)控樓市，實(shí)則有意促進(jìn)結(jié)婚率的樓市新政。

　　

老年人或許可以通過賣房，從而變成高積分的購房者，年輕人只有結(jié)婚+落戶+持續(xù)不斷的繳納社保。其中最快速的方法就是結(jié)婚。

　　

不論怎么說，在上海奮斗的年輕人們想要買房，只想著賺錢還不夠，還得積極努力地找對象。

　　

因?yàn)橹挥懈叻e分，才能夠多進(jìn)入一些好項(xiàng)目的搖號池子里，在上海下一輪的樓市輪動里，占領(lǐng)比較主動的位置。

　　

所以會不會，老年人賣房置換，年輕人結(jié)婚搖號？想象一下還有點(diǎn)魔幻。

　　

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