經(jīng)過兩批新房集中供應(yīng)后，上海的積分制購房政策已大體明朗。
或也是積分制新政的出臺，很多業(yè)內(nèi)人士都從關(guān)注項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到了關(guān)注項(xiàng)目的入圍積分上，從而忽略了更重要的產(chǎn)品屬性，但積分又是通往購買熱門盤的敲門磚，過低也確實(shí)不行。
高積分的背后是房價倒掛
78.36分，社保系數(shù)0.12分/月，虹橋悅瀾就這樣成功突圍，成為了到目前為止上海新房積分的天花板。要知道，該盤從設(shè)計、再到社區(qū)綠化及公共設(shè)施等方面，品質(zhì)并不是很理想，甚至是板塊內(nèi)居住舒適較低的項(xiàng)目。但地段確實(shí)優(yōu)質(zhì)，位于虹橋主城區(qū)，距離地鐵站和“四葉草”更近，同時項(xiàng)目所在區(qū)域也有著很明顯的一二手房倒掛行情，借著一系列外部勢能，刷新了上海新房積分紀(jì)錄。
虹橋悅瀾效果圖，4幢樓依次排布
項(xiàng)目旁的次新二手房，目前掛牌價約7萬/平
也難怪，大虹橋這幾年的新房項(xiàng)目，無論行情好，還是行情一般，每開出一個新盤，都是上海熱點(diǎn)，唯一的區(qū)別就是熱、很熱、非常熱，虹橋悅瀾顯然屬于非常熱這一級別，但論品質(zhì)，起碼在大虹橋區(qū)域內(nèi)很一般。
第二號選手浦開仁恒金橋世紀(jì)，入圍積分75.6分，社保系數(shù)0.13分/月，也是剛需盤的代表，這是第一批中分?jǐn)?shù)最高項(xiàng)目，且是到目前為止上海新房積分排名第二的項(xiàng)目。
品質(zhì)是仁恒的招牌，有著這一優(yōu)勢，再加上浦東中環(huán)這一地段，促成了該盤的熱度。要知道目前為止，想要總價700多萬，在浦東中環(huán)買到一套100平的精裝3房，且還帶有會所的品質(zhì)住宅會有多難，而浦開仁恒金橋世紀(jì)做到了，稀缺外再加品質(zhì)，成為了上海頭部熱門項(xiàng)目。
就在5月31日，市中心北外灘的熱門項(xiàng)目弘久新弘北外灘公布了入圍分?jǐn)?shù)，73.73分，社保系數(shù)達(dá)到了0.21分/月，當(dāng)看到這一數(shù)據(jù)時，內(nèi)心是充滿疑問你，不是號稱要超過80分嗎，這落差很大。
具體換算一下，有以下幾種情況：
1、已婚無房家庭60分+65.38個月社保*0.21
2、未婚無房50分+113個月社保*0.21
3、已婚非滬籍無房50分+113個月社保*0.21
4、已婚滬籍二套30分+209個月社保*0.21
也就是說，上海已婚無房家庭，只要交夠5年半的社保就能入圍，而上海未婚單身和非滬籍家庭需要交夠9年半社保，即便上海已婚二套房家庭，也能夠入圍該盤，只是需要交將近17年半社保。
說實(shí)話，與上面兩盤相比，該盤的標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)降低了不少，但即便標(biāo)準(zhǔn)低也成為了目前積分排名第三的項(xiàng)目，原因就是相對較高的0.21分/月社保系數(shù)。
若該盤社保系數(shù)換算成虹橋悅瀾的0.12分/月，以已婚無房家庭60分計算，那么該盤的入圍分?jǐn)?shù)是67.8分，比現(xiàn)在的分?jǐn)?shù)可是低了不少。
在上海內(nèi)環(huán)，規(guī)劃又頗高的北外灘，有一個標(biāo)準(zhǔn)并不是很高的項(xiàng)目，對于廣大改善型買家來說，是相對友好的。
但不可否認(rèn)，該盤產(chǎn)品相比北外灘其他項(xiàng)目，要遜色一籌，畢竟容積率太高，采光、通風(fēng)會受影響，但以現(xiàn)在的行情或也不允許客戶有任何挑選余地，一旦錯過，再想認(rèn)購后續(xù)項(xiàng)目，可能會變得更難，所以該盤的入圍分?jǐn)?shù)或許只是個例，不能完全代表北外灘。
弘久新弘北外灘效果圖
在第三批集中公示的項(xiàng)目里，同樣位于大北外灘（虹口區(qū)）又有兩盤價格過會，分別是中糧瑞虹海景壹號、融創(chuàng)青云壹號。此次這兩盤的價格與上一次持平，一分沒漲，而且產(chǎn)品也都很出眾，更重要的是，這兩盤的單價都比弘久新弘北外灘低，有著此種優(yōu)勢，若社保系數(shù)與弘久新弘北外灘一致，那么這兩盤或也將成為高積分項(xiàng)目。
2021年初兩盤開盤具體信息
第三批名單的兩盤信息匯總
所以入圍弘久新弘北外灘的準(zhǔn)客戶們，還是認(rèn)真選擇自己心中的樓棟和樓層，不要過多觀望其他項(xiàng)目了，機(jī)會確實(shí)不多。
至于前灘，這種強(qiáng)規(guī)劃和強(qiáng)學(xué)區(qū)的熱點(diǎn)板塊，社保系數(shù)無論多少，可能入圍的分?jǐn)?shù)都要奇高，現(xiàn)在來看，前灘的次新二手房，多數(shù)掛牌價都在15萬/平以上，甚至有些次新房都到了20萬+/平，所以想要在這里買新房，恐怕連機(jī)會都沒有，而本次公示的第三批房源，也沒有前灘項(xiàng)目的身影。
其實(shí)，所有高積分?jǐn)?shù)據(jù)背后，除了地段外，一二手房價倒掛才是主因，至于房子本身的品質(zhì)，在有著足夠多的倒掛空間外，似乎關(guān)注度并不是很大了，所以對于有自住需求的購房者來說，其實(shí)沒有必要與高積分人群一起認(rèn)購，選擇一個適合自己的項(xiàng)目才更為明智。
低積分入圍盤逐漸增多，并逐漸向外圍擴(kuò)散
市區(qū)的熱如今已經(jīng)慢慢往外環(huán)甚至郊區(qū)在傳導(dǎo)，從統(tǒng)計的前兩批積分入圍名單中發(fā)現(xiàn)，第二批低于65分的項(xiàng)目明顯要多于第一批，且分?jǐn)?shù)也逐漸走低。
兩批觸發(fā)積分項(xiàng)目匯總，截止統(tǒng)計時間2021年6月2日，其中陸家嘴錦繡觀瀾、保利云上|澄光、萬科西郊都會、璟云里、仁恒海和院相傳也觸發(fā)積分，但分?jǐn)?shù)尚未公布，僅供參考
第一批：寶業(yè)活力天地、大華公園薈、中環(huán)境秋月、陽明花園、金地西郊風(fēng)華、融信海納印象
第二批：大華朗香公園里、佳兆業(yè)金茂未來城、招商虹橋公館、金地虹悅灣、大華公園城市、中駿璟尚、綠地海富東上海、壹府瀾庭、金地峯范、陽光城未來悅、上實(shí)海上菁英、公元2040、建發(fā)云錦灣
這些入圍的項(xiàng)目，大抵還屬于外環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域或郊區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域，它們都有共同特點(diǎn)，就是大部分購房者都能夠接受這些項(xiàng)目的地段和交通，而且房價在區(qū)域內(nèi)來說，也都有一定優(yōu)勢，要么與板塊次新二手房持平，要么有一二手倒掛現(xiàn)象。
但對于第二批名單中，出現(xiàn)不少50分以下的項(xiàng)目，這些入圍項(xiàng)目分布在奉賢南橋、寶山羅店、浦東祝橋、崇明等這些原本不受購房者太多關(guān)注的區(qū)域。
這或許是在第二批認(rèn)購中，監(jiān)管層面出臺新規(guī)，使得上海新房認(rèn)購變得更加清晰透明，購房者能夠第一時間得知項(xiàng)目認(rèn)購信息，不再盲目認(rèn)購，進(jìn)而做到了熱盤分流，客戶逐漸向外移的情況，因此出現(xiàn)了眾多郊區(qū)新房觸發(fā)積分制的情況。
第三批新房觸發(fā)積分制或更多
5月31日，上海第三批即將認(rèn)購項(xiàng)目集中公示，市區(qū)新房只有虹口兩盤，前文已做具體分析，這兩盤或許又能刷新上海新房積分紀(jì)錄。
對于浦東，也包括自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，本次供應(yīng)量明顯加大，除海玥瑄邸地段一般，臨港首府面積過大以外，剩余項(xiàng)目均有觸發(fā)積分制或被臨港3.1人才全部購買的可能。
而像陸家嘴滴水漣岸，單價3.4萬/平雖有一定幅度的上漲，但依舊低于板塊次新房單價，或又將是臨港3.1人才“特供房”。
浦東唐鎮(zhèn)融創(chuàng)未來金融城也是觸發(fā)積分制的種子型選手，該盤雖然不在唐鎮(zhèn)核心范圍，但6.8萬/平的價格也要比前期釋放的價格要低出不少，有一定預(yù)期；但該盤也有變量，即推盤量較多，能否觸發(fā)積分制還有待觀察。
閔行只有兩盤入市，位于七寶的融信旭輝世紀(jì)古美基本是購房者關(guān)注的熱點(diǎn)，單價8.25萬/平屬于七寶新高，但該盤位于外環(huán)內(nèi)，緊鄰古美，與板塊次新二手房對比，該盤價格有相當(dāng)大優(yōu)勢。而另一盤聯(lián)仲都悅匯為馬橋板塊，板塊熱度不足，且該盤又是別墅產(chǎn)品，成為熱盤的可能性不大。
而寶山也推出了6盤，四季都會較上一期有約400元/平的漲幅，主要是這期房源更貼近地鐵，地段優(yōu)勢明顯；而大華朗香花園本次價格為5.76萬/平，嚴(yán)重低于周邊次新房售價，一二手倒掛明顯；大華朗香公園里一直是寶山區(qū)的頭部熱盤，依舊有觸發(fā)積分制的可能。
央璽、上城院子作為地王盤，在價格上也都比預(yù)期低出不少，觸發(fā)積分的概率不大，但有市場熱度。
青浦除安瀾西郊的別墅外，其余項(xiàng)目都有機(jī)會觸發(fā)積分制，尤其是大虹橋的遠(yuǎn)洋虹橋萬和源、萬科天空之城，遠(yuǎn)洋虹橋萬和源的價格只比旁邊的招商虹橋公館高出200元/平，而且該盤還有小面積產(chǎn)品，值得關(guān)注；而萬科天空之城價格更是在5.86萬/平，相當(dāng)于該盤幾無漲幅，觸發(fā)積分已箭在弦上。
嘉定也是滬上熱門大區(qū)，每個項(xiàng)目都有可圈可點(diǎn)的地方，其中南山虹橋領(lǐng)峯是區(qū)內(nèi)熱門項(xiàng)目，借著大虹橋的規(guī)劃和能級，基本要觸發(fā)積分；融信海納印象本次價格與上一批完全一致，且同樣有一二手房倒掛行情，也是熱門項(xiàng)目，觸發(fā)積分制的概率很大。
金地嘉悅灣、上海佳兆業(yè)城市廣場兩盤前者位于馬陸、后者位于徐行，都有嘉閔線的規(guī)劃加持，另外兩盤相距不遠(yuǎn)，但卻相差1萬/平，幾乎同時段認(rèn)購，起到分流效果，所以這兩盤都有市場熱度，但不一定觸發(fā)積分制。
奉賢本次推出的項(xiàng)目，或只有融信海月四季有地段和規(guī)劃優(yōu)勢，畢竟屬于奉賢新城，而且該盤相比上一批是有一定漲幅的，主要是本次別墅產(chǎn)品要比公寓產(chǎn)品多出不少，進(jìn)而拉高了整盤均價，單看各個產(chǎn)品，價格基本沒有太多變化。
其余項(xiàng)目都分布在奉賢其他板塊，客戶關(guān)注度并不是很高，或也有遇冷的項(xiàng)目。整體來說，奉賢區(qū)的樓市熱度不高，或都不會觸發(fā)積分制。
松江本次只有兩盤價格過會，其中佘山板塊的國貿(mào)佘山原墅本次有小面積產(chǎn)品，有一定吸引力；而松岳名都位于松江老城，靠近地鐵，且有更小面積房源，稀缺性較強(qiáng)。但是兩盤都不在傳統(tǒng)的熱門區(qū)域，本輪松江的新房認(rèn)購或不會成為熱點(diǎn)。
至于金山區(qū)，供應(yīng)了5盤之多，由于金山遠(yuǎn)離上海城區(qū)，且交通暫不發(fā)達(dá)，因此都以本地客消化為主，因此金山的新房成為熱盤的概率不大，值得一提的是，位于朱涇板塊的水尚華庭作為全新房，單價已超過金山新城的新房售價，銷售或有一定壓力。
整體分析來看，本次即將認(rèn)購的45盤中，主要以郊區(qū)新房為主，除了那些明顯具備熱銷氣質(zhì)的項(xiàng)目之外，不排除會出現(xiàn)新的“黑馬”，所以本批觸發(fā)積分的項(xiàng)目或比第二批還要多。
與此同時，當(dāng)郊區(qū)項(xiàng)目活躍后，入圍的分?jǐn)?shù)也有可能進(jìn)一步走低，因此購買難度也會降低，對剛需購房者來說是好事兒。
經(jīng)過兩批次積分制的教育，自第二批開始已明顯感覺到，購房者認(rèn)購更加理性。積分制正在改變上海樓市市場，在其作用下，熱盤適度降溫，郊區(qū)項(xiàng)目也有了一定程度的去化。積分制對于樓市穩(wěn)定確實(shí)起到了促進(jìn)作用，或許接下來的市場，在逐步深化積分制和供應(yīng)量后，買房會變得更加容易。
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