最近，上海新一輪的樓市調(diào)控政策中有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)正式落地實(shí)施。政策方面較為明顯的偏向于優(yōu)先滿足”無(wú)房家庭”的自主購(gòu)房需求。

　　

　　

通過(guò)表格，我們也可以看到本次新房搖號(hào)“積分制”，分為基礎(chǔ)和動(dòng)態(tài)兩大部分。其中，動(dòng)態(tài)部分計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是社保繳納因素。按繳納社保月份數(shù)計(jì)算，每月為0.1分，依次累加。而基礎(chǔ)部分，相對(duì)復(fù)雜：包含了婚姻、戶籍、名下房產(chǎn)、5年內(nèi)購(gòu)房情況共4大因素。

　　

這次我們就對(duì)以上兩大部分的5個(gè)因素進(jìn)行解析。

　　

新房開盤何時(shí)需要搖號(hào)？

　　

新開樓盤的擬認(rèn)購(gòu)對(duì)象的總組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)比例超過(guò)1.3：1，應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)積分排序，再進(jìn)行公證搖號(hào)。當(dāng)該比例小于等于1.3：1，則不再進(jìn)行積分排序，全部納入公證搖號(hào)。

　　

如果進(jìn)行積分排序，如何計(jì)算積分？Q&A

　　

動(dòng)態(tài)部分

　　

一、社保繳納因素：年限分=社保繳納月數(shù)*社保繳納系數(shù)（系數(shù)：0.1-0.24分/月，具體按項(xiàng)目具體情況而變）

　　

單身：個(gè)人社保繳納實(shí)際月數(shù)

　　

家庭：按家庭中社保繳納最高的1名成員計(jì)算

　　

Q1：退休人員社保年限怎么計(jì)算？

　　

A：退休人員的社保年限是實(shí)際交多少個(gè)月算多少個(gè)月

　　

Q2：社保繳納系數(shù)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　

A：社保繳納系數(shù)區(qū)間：每月0.1至0.24分，按上市項(xiàng)目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。（最近開盤的金地峯范、浦上灣都是0.1）

　　

Q3：出臺(tái)新政策之前以前補(bǔ)繳的社保月份算嗎？例如在政策出來(lái)前，補(bǔ)繳過(guò)2017年5個(gè)月的社保。

　　

A：補(bǔ)繳社保的部分不算在社保部分內(nèi)。

　　

Q4：社保繳納系數(shù)是否是家庭累計(jì)制？

　　

A：不是，按家庭中最高的1名成員計(jì)算

　　

Q5：父母很早退休，怎么計(jì)算社保？

　　

A：只從2003年1月開始計(jì)算，如果之前退休，計(jì)為0分

　　

Q7：社保是否需要連續(xù)繳納？中間又?jǐn)噙^(guò)是否有影響？

　　

A：沒(méi)有影響

　　

Q8：上海和北京都工作過(guò)，都有社保，是相加嗎？

　　

A：只計(jì)算上海社保的時(shí)長(zhǎng)。

　　

基礎(chǔ)部分

　　

二、家庭情況：

　　

1.家庭：狀態(tài)可以獲得積分（10）

　　

2.單身：狀態(tài)包括：未婚、離異、喪偶均為單身，不可以獲得積分（0）

　　

Q1：凈身出戶的離婚人群，是否算無(wú)房戶？在這次新政策上會(huì)有哪些限制？

　　

A：離婚要查倒退3年，看離婚前家庭的購(gòu)房情況。例如，出臺(tái)政策前剛離婚，離婚前家庭2套，那么就算是凈身出戶，也被限購(gòu)。這種情況不算無(wú)房戶。

　　

Q2：名下房產(chǎn)中認(rèn)籌對(duì)象（及其家庭成員）中的“家庭成員”算不算父母？

　　

A：不算。

　　

Q3：離異或者喪偶，帶有未成年孩子，算單身還是有家庭？

　　

A：對(duì)于家庭情況是成年未婚、離異、喪偶的，無(wú)論是否包括未成年子女，都算單身，家庭情況為0分

　　

三、戶籍：

　　

1.上海戶口：家庭中，至少一方為本市戶籍（10）

　　

2.非上海戶口：顧名思義（0）

　　

Q1：非滬籍單身是否可參與新政策下的新房計(jì)分買房？

　　

A：計(jì)分政策只針對(duì)有認(rèn)購(gòu)資格的人群。非滬籍單身如果本身是限購(gòu)的，則不能參與認(rèn)購(gòu)搖號(hào)；如果符合條件的非滬籍家庭，則可以購(gòu)買一套房。

　　

四、名下房產(chǎn)：

　　

1.無(wú)房：在上海無(wú)房則為無(wú)房戶（2011年1月28日前與父母共有，依舊算無(wú)房）（20）

　　

2.戶籍家庭且名下住房為一套：（5）

　　

Q1：個(gè)人名下有滿五唯一的房子，賣掉后算無(wú)房戶嗎？

　　

A：算無(wú)房

　　

Q2：承租的共有居住房屋，是指公租房嗎？擁有公租房，名下算是有房嗎？

　　

A：承租的共有居住房屋是指僅擁有使用權(quán)的老公房，承租的共有居住房屋計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下，也就是算有房。

　　

Q3：名下有一套2011年前婚前和父母共有的房子，這樣是有房還是無(wú)房？

　　

A：算無(wú)房

　　

Q4：贈(zèng)予在同一張產(chǎn)證上的一方，影響無(wú)房部分打分嗎？

　　

A：要看贈(zèng)予的時(shí)間，如果在2021年1月22日之前贈(zèng)予，則算無(wú)房。在2021年1月22日（含）后贈(zèng)與他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。

　　

Q5：名下僅有一套使用權(quán)的老公房，如果把承租人轉(zhuǎn)讓后算無(wú)房嗎？

　　

A：算無(wú)房

　　

Q6：名下有套滿五唯一的房子，已網(wǎng)簽，但未過(guò)戶，算無(wú)房嗎？

　　

A：不算，要過(guò)戶后才算無(wú)房。

　　

Q7：外地有房，上海無(wú)房的話，算是無(wú)房嗎？

　　

A：只計(jì)算在上海名下房產(chǎn)，所以算無(wú)房。

　　

Q8：滬籍，名下有一套房無(wú)貸款，過(guò)戶給父母后，算無(wú)房嗎？

　　

A：如果是贈(zèng)與，則不算無(wú)房；如果是二手房交易過(guò)戶，則算無(wú)房。

　　

Q9：名下有套40年產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)商住房，算有房嗎？

　　

A：不算，只計(jì)算住宅屬性的房產(chǎn)。

　　

Q10：外地有房有貸，上海無(wú)房無(wú)貸，算是無(wú)房嗎？

　　

A：只計(jì)算在上海名下房產(chǎn)，所以算無(wú)房。

　　

五、5年內(nèi)購(gòu)房情況：

　　

名下無(wú)房且5年內(nèi)五購(gòu)房記錄：（20）

　　

滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)五購(gòu)房記錄：（5）

　　

5年內(nèi)有購(gòu)房記錄：（0）

　　

Q1：5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，是按網(wǎng)簽時(shí)間計(jì)算，還是產(chǎn)證下來(lái)的時(shí)間算呢？

　　

A：目前尚未明確，正常情況下是按網(wǎng)簽時(shí)間計(jì)算。

　　

Q2：名下無(wú)房，5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄的范圍僅是上海，還是全國(guó)，房子在外地，可以算無(wú)房戶嗎？

　　

A：目前計(jì)分政策僅限于上海范圍內(nèi)

　　

Q3：購(gòu)買的新房已網(wǎng)簽，但沒(méi)有拿到產(chǎn)證，一年后才能拿到，當(dāng)下算有房，還是無(wú)房？

　　

A：算有房，已網(wǎng)簽的房子，就有購(gòu)房記錄

　　

Q4：在三年內(nèi)有賣房記錄，算有房嗎？

　　

A：不算有房，判定只記錄買房，不記錄買房。

　　

總結(jié)

　　

政策方面利好人群：

　　

上海無(wú)房家庭首套人群：立刻就能獲得60分的基礎(chǔ)分

　　

外地?zé)o房家庭，且累計(jì)五年社保：也能獲得60

　　

手里只有一套老破小的上海老爺叔老阿姨：出清手上老房子后，直接獲得60分

　　

不利好人群：

　　

上海戶籍的單身人群：要累計(jì)8年4個(gè)月，社保才能拿到60分。30多歲的單身戶籍青年，才有資格，不得不說(shuō)句我TM

　　

上海有房家庭的改善人群：如果不拋出手里的房子，讓自己一無(wú)房的身份參加搖號(hào)，那就基本永遠(yuǎn)排在最后

　　

分?jǐn)?shù)的高低并不說(shuō)明一切，畢竟每個(gè)樓盤的火熱程度著實(shí)不一，網(wǎng)紅熱盤項(xiàng)目，可能拿滿60分，也要拼后期的搖號(hào)運(yùn)氣。賣不掉的垃圾盤、不溫不火的滯銷盤，不用搖號(hào)不用搶，進(jìn)門就能買。

　　

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