來源：經(jīng)濟觀察報

陳顏畢業(yè)于清華大學，2021年年中，她從北京一家頭部通訊企業(yè)離職，來到上海工作。找房的經(jīng)歷讓她既“頭疼又肉疼”。公司在徐匯區(qū)，附近30、40平方米的一室一廳，價格多在5500元/月，“相似的地段和戶型，要比2020年時朋友租的貴上小1000塊錢”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海徐匯區(qū)2021年7月房租同比增長23%。不僅是徐匯區(qū)，2021年，上海市各區(qū)租金都呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，增速創(chuàng)下近年來新高。從7月份數(shù)據(jù)來看，青浦、閘北（新靜安）、楊浦漲幅都在20%左右，漲幅最低的閔行區(qū)也同比上漲了近10%。

租金的持續(xù)上漲，與不斷涌入上海的人流關(guān)系密切。經(jīng)濟觀察報從德邦物流獲得的大數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，深圳和東莞始終占據(jù)著發(fā)往上海行李量的前三名，而且行李量在近三年激增。2019年，7、8月由深圳、東莞發(fā)往上海的行李為7327件，而2021年同期，這一數(shù)量達到多件，近乎翻倍。

遷入上海

2021年，從深圳發(fā)往上海的行李中，就有幾件屬于肖楊。他從深圳一家游戲公司離職，選擇加入上海漕河涇的一家游戲公司。家在廣東的肖楊原本并沒有離開深圳的打算，但上?！坝螒蛩男↓垺敝坏囊患移髽I(yè)給他拋來了橄欖枝。

“上海做游戲的氛圍好，機會不錯。”這是肖楊選擇從深圳“北上”的原因。上海的游戲公司雖然數(shù)量上不如深圳，但是除了游族網(wǎng)絡(luò)、盛趣游戲、巨人網(wǎng)絡(luò)這些老牌的游戲公司外，還逐漸興起了許多如米哈游、莉莉絲、疊紙網(wǎng)絡(luò)和鷹角網(wǎng)絡(luò)等后起之秀。

上海漕河涇商務(wù)園區(qū)一位招商人員感慨，辦公樓里的游戲公司很多，疫情之后，也有不少游戲公司來到園區(qū)內(nèi)想要租房。“想租1萬平方米以上的大有人在?！彼硎?，有些新興的游戲公司，一上來就說要租一兩棟樓。根據(jù)廣東省游戲產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2021年，中國游戲營收Top50企業(yè)中，上海占了11家，數(shù)量僅次于北京。

上海互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)吸引力同樣在不斷增強。2020年，B站和美團相繼在楊浦濱江拿地蓋樓，騰訊、字節(jié)跳動也在近兩年頻頻擴租。

更顯見的是，小紅書、微博、B站的許多博主紛紛選擇搬家到了上海。2021年5月，旅行博主曹導(dǎo)和自己的幾個自媒體博主朋友陸續(xù)搬到上海，5個人在上海合租了一個大平層。同月，B站美食博主盜月社食遇記也搬離了生活5年的北京，來到上海。此前選擇由北京搬到上海的還有微博百大視頻號博主竹子、搞笑幽默區(qū)域博主野生珍妮等。

“沒辦法，錢和好吃的實在太多了，還有各種拍不完的新店和展覽?！辈軐?dǎo)也告訴經(jīng)濟觀察報，除了生活方便，對許多做自媒體的博主來說，上海的時尚資源、客戶資源都比較多。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，TMT產(chǎn)業(yè)作為商務(wù)園區(qū)主要租賃來源，租賃占比從2018年22%上升至2021年的25%。

早在2020年7月，字節(jié)跳動就曾表示，未來3年在上海的員工將增至2萬人。2021年年中，字節(jié)跳動員工陸續(xù)入駐漕河涇中心新裝修好的三棟高層辦公樓，超過18萬平方米租賃面積，也給漕河涇附近帶來了更多的個人租房需求。

肖楊對自己2021年7月份來到漕河涇找房子的場景記憶猶新，晚上，附近的小區(qū)里不乏掛著各類互聯(lián)網(wǎng)公司工牌的年輕人跟隨著中介看房子，不時有穿著黑色西服的中介騎著小電瓶車帶著看房人在小區(qū)間穿梭。

類似景象同樣出現(xiàn)在與漕河涇齊名的產(chǎn)業(yè)聚集地張江區(qū)域。

今年年中，小陳從北京“舉家南遷”至上海，入職了張江的一家生物醫(yī)藥企業(yè)，雖然公司有一定的租房補貼，但小陳還是被房租“嚇了一跳”。一個總共不到50平方米的復(fù)式小兩居，手臂不需完全伸直就能觸到天花板，樓上的臥室也只有5平方米，但這樣的房租要近8000元/月。

更重要的是，可看的房源并不多。

中介告訴小陳，往年客戶可以看個4-5套，還能挑挑揀揀，現(xiàn)在帶小陳看了兩套，他便無法從手機里翻出更多可看房源了，小陳最終選擇在更遠的周浦地鐵站附近租房，“離張江15公里，上班坐地鐵加上換乘需要近1個小時”。

在張江從事房屋租賃的一名經(jīng)紀人對租金上漲的感受更深，張江高科附近的租金在2021年漲了至少20%，與此同時，租客換租也更加頻繁。“漲價幅度從幾百到一兩千的都有”。一些租客接受不了房東漲價選擇到更偏遠的地方去。他表示，雖然以往也有不少人在離張江2站的龍陽路地鐵站附近租房，但2021年外溢的半徑不斷擴大，許多人搬到了更偏遠的地方降低租金。

CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)商務(wù)園區(qū)部負責人丁竹君表示，在眾多產(chǎn)業(yè)中，近兩年張江醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭十分迅猛，也吸引了不少外來人才?！霸趶埥幑葌鹘y(tǒng)區(qū)域以外的一些醫(yī)藥專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)，比如張江的星峰藥谷就吸引了大量的人才?！倍≈窬榻B，生物醫(yī)藥有包括前期研發(fā)、試驗、末端的生產(chǎn)等諸多環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有大大小小的公司，也都需要很多技術(shù)人才。醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭同樣在全上海的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)顯現(xiàn)，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，在上海全市的商務(wù)園區(qū)中，醫(yī)藥及生命科學產(chǎn)業(yè)占比從2018年的7%上升至11%，取代3C電子產(chǎn)品躍居第三。

除了產(chǎn)業(yè)吸引力增強帶來的流動人口數(shù)量的加劇，在克而瑞租售事業(yè)部研究負責人李見林看來，另一大主力——畢業(yè)生的數(shù)量的增長也帶來了租賃需求。

2020年開始，上海一改此前對畢業(yè)落戶的嚴格管控，逐漸放寬落戶政策，對包括應(yīng)屆生、人才引進、留學生等引進標準放松，對張江、臨港、五大新城等地居轉(zhuǎn)戶政策放松，使得落戶人口激增。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年上半年，上海人才引進和居轉(zhuǎn)戶落戶名額已經(jīng)超過2020年全年。

奉賢區(qū)一家上市公司的人力資源負責人表示，在2022屆的招聘會上，有不少準畢業(yè)生來詢問就業(yè)和落戶的事宜?！耙郧昂芏嗳藭械乩砦恢玫念檻]，五大新城落戶政策出臺后，前來咨詢的畢業(yè)生明顯增多”。

供需錯配

張江、漕河涇等產(chǎn)業(yè)聚集地帶來的租賃需求肉眼可見地攀升，而放眼整個上海，供需矛盾依然明顯。

根據(jù)自如研究院發(fā)布的《2021年上海長租市場觀察》，上海市每年新增常住人口18.52萬人，其中70%需要租房居住。按照此速度，上海每年將新增近13萬租住需求，未來5年將新增65萬租住需求。

而上海市個人出租房源掛牌量卻在不斷下降。李見林告訴經(jīng)濟觀察報，上海市個人出租房源掛牌量從2017年開始一路下跌。截至2021年11月，上海個人出租房源掛牌量為62萬套，僅為2017年時的四分之一。而2018年-2020年這一數(shù)字分別為141萬、137萬和115萬。

奉賢地區(qū)一家連鎖中介的負責人表示，由于門店數(shù)量擴張，經(jīng)紀人數(shù)量翻倍，意味著帶看總量近乎翻倍?！半m然需求量上來了，但房源就那么多，所以成交量較往年并沒有明顯增長”。

在李見林看來，上海租賃市場的供需結(jié)構(gòu)性錯配還與城市的一些發(fā)展變化相關(guān)。她介紹，從2017年開始整治群租，過去客廳、廚房等被隔成隔間出租的行為被嚴格管控。這直接導(dǎo)致了房源的減少。城市更新的過程中，一些原本可以出租的房源不能出租的同時，也會釋放出短期的過渡性租房需求。

此外，租金上漲也與上海二手房市場從2020年年中開始的火熱行情有關(guān)。

一方面，房價上漲會吸引一些房東將原本用于出租的房源掛到市場上去出售，這也導(dǎo)致出租房源的供應(yīng)不足；

另一方面，租金是業(yè)主出租多余房源獲得的一種投資回報，房價上漲意味著如果選擇賣掉，投資回報將會增長，通過更長周期的出租方式獲得投資回報時，房東也希望這部分是增長的。

李見林表示，這也造成房價與租金之間存在一定傳導(dǎo)機制，房價與租金的漲跌會顯現(xiàn)出一致性?！?021年7月，徐匯二手房價同比23%，徐匯區(qū)的租金同比漲幅也達到了22.5%。松江區(qū)7月份二手房房價與房租漲幅也基本一致，同比漲幅均在12%左右。”

政府托底

個人出租房源在租賃市場上占了絕對的比重。李見林介紹，上海市個人出租房源占比超過85%，上海租賃住房的機構(gòu)化率大概5%左右。由機構(gòu)運營、提供服務(wù)的都屬于機構(gòu)管理，這些房屋的存量在十幾萬套的左右。“而目前上海租賃需求總量在300萬間套，機構(gòu)化租賃房源顯然無法覆蓋目前的租賃需求。這也是為什么政府一再將青年居住問題放在重要位置?！崩钜娏终f。

2021年9月，在國新辦舉行的“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，住建部將“重點抓好政策落實，真正加快保障性租賃住房建設(shè)，讓新市民和青年人能早日改善他們的居住條件”。

根據(jù)2021年8月份發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，上海計劃在“十四五”期間新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應(yīng)總量的4成以上；到“十四五”末，全市將累計建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應(yīng)。

而截至2021年12月15日，上海已累計供應(yīng)190幅保障性租賃住房用地、規(guī)劃建筑面積約1500萬平方米；其中，123幅已開工在建，建筑面積約830萬平方米，共14萬套。

除了著手新青年人群住房問題，上海還在為低收入家庭的住房問題“托底”。2021年12月底，據(jù)上海市房屋管理局消息，上海市決定對廉租住房相關(guān)政策標準進行調(diào)整，放寬收入和財產(chǎn)準入標準，將3人及以上家庭的收入準入標準從家庭人均月可支配收入3300元以下調(diào)整至4200元以下，財產(chǎn)準入標準從家庭人均12萬元以下調(diào)整至15萬元以下。并對其他類型家庭的收入和財產(chǎn)準入標準進行不同比例的上浮。

華東師范大學城市發(fā)展研究院院長曾剛認為，上海市政府對城市租賃住房不斷行動的關(guān)鍵在于為城市發(fā)展提供人才支撐，“提供居住服務(wù)實際上是為上海自身的高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)的”，曾剛說，在上?！爸惨P”的過程中，不只是吸引少數(shù)精英人才，許多成果轉(zhuǎn)化都需要大量團隊配套。“一家公司不是只需要最頂級的科學家，也需要前臺和清潔人員，多個環(huán)節(jié)都需要人來運轉(zhuǎn)起來。”他表示，提供相應(yīng)住房配套，降低人的入“滬”門檻也是為了讓產(chǎn)業(yè)團隊更加完整，更加戰(zhàn)斗力。

值得關(guān)注的是，租金上漲現(xiàn)象不僅在上海一地顯現(xiàn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，北上廣深等一線城市和一些核心二線城市租金均有較大漲幅，北京、杭州等城市的漲幅超過了20%。成都的租房平均價格同比上漲達40%。

為了引人同時能留住人，一些企業(yè)也開始更多地為青年的租金“托底”。經(jīng)濟觀察報注意到，騰訊在2021年10月更新了易居計劃，從次年起，應(yīng)屆生與社會工齡不滿3年的新員工在一線城市的租房補貼將由每月1250元漲至每月4000元，其他城市從每人每月625元上漲到2000元。螞蟻集團也開始給社會工齡低于3年的員工發(fā)放每月1500-2000元的安家補貼。

（文中陳顏、肖楊為化名）

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