4月26日，合肥正式出臺《關(guān)于進一步支持人才來肥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的若干政策》，凡自愿來肥工作的普通高校（高等職業(yè)院校）應(yīng)屆畢業(yè)生、留學歸國人員，研究生以上學歷、年齡在40周歲以下本科學歷、中級及以上專業(yè)技術(shù)人員、高級工（國家職業(yè)資格三級）及以上高技能人才，可先行落戶。這些人才在合肥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，落戶后即可購買首套房。對于來肥企業(yè)工作且符合人才目錄的博士、全日制碩士和“雙一流”高校本科畢業(yè)生以及其他急需緊缺人才，我市在三年內(nèi)每月分別給予3000元、2000元生活補貼。
能買起？
?千呼萬喚始出來，在周邊其他省會城市先后出臺人才引進政策之后，合肥終于拿出了自己的方案。消息一出，粉絲群里炸開了鍋，紛紛讓我分析合肥下一步房價走勢，我年前在小密圈里預(yù)測合肥人才政策會在年后三四月份出臺，總算沒讓我失算。
其實合肥之前已經(jīng)對外公布了人才引進政策的征求意見稿，擬定對新落戶的高校、職校畢業(yè)生首套房不限購，而這次人才引進政策正式出臺，不過是另外一只靴子落了地。
根據(jù)合肥市公布的人才引進政策：
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人才落戶購房條件比我想象中寬松很多，原以為只是針對三年以內(nèi)的高校畢業(yè)生，而目前放寬至40歲以下的本科學歷，力度較大。去年底南京出臺人才引進政策時，我撰文指出合肥跟進出臺的可能性極大，并且基本會照抄南京，如今看來，合肥政策跟南京幾乎如出一轍（公號“小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟么？》）。
其實之前的文章中，我已經(jīng)分析過人才政策出臺后合肥的房價走勢（公號“小易論樓市”《合肥擬取消高校畢業(yè)生購房限制，房價會上漲嗎？》），這次根據(jù)政策出臺的力度，并結(jié)合周邊已出臺人才政策城市的房價表現(xiàn)，來分析一下未來合肥房價走勢。
合肥房價沒有大漲的基礎(chǔ)
目前出臺人才政策的幾個重點城市主要有：合肥，南京，石家莊，鄭州，武漢，長沙，成都，西安。這幾個城市的情況又各有不同，我們先來看看它們各自的落戶購房門檻如何。
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從學歷上來看，南京和合肥的落戶門檻最高，都規(guī)定了至少需要本科及以上學歷才能滿足條件。石家莊、西安和成都僅次于前兩者，鄭州、武漢和長沙落戶門檻最低，僅需要?？萍耙陨蠈W歷即可。
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其實從這次大周期的表現(xiàn)來看，城市可分為先漲城市和補漲城市（公號“小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》）。先漲城市特點是房價經(jīng)歷跳漲，然后被限購嚴厲打壓，落戶政策一直繃得比較緊，最后經(jīng)歷回調(diào)。代表城市是合肥，南京，石家莊，鄭州。
補漲城市特點是未經(jīng)歷跳漲，在上漲中期經(jīng)歷了限購打壓，因為不甘心沒漲到位，折中以人才引進名義變相放松限購，暗中補漲。此類城市的代表是武漢，長沙，成都，西安。
先漲城市即使出臺了人才引進政策，平均門檻相對較高，我們看到南京、鄭州和石家莊，也并未因此再次出現(xiàn)房價暴漲，目前看來都只是在底部震蕩。這說明這次大周期，先漲城市的上漲勢能已基本耗盡，人才政策對房價上漲的刺激作用有限。
而補漲城市上漲勢能還略有殘余，再加上幾乎沒有門檻的人才落戶政策，像成都、武漢、長沙和西安，仍然保持一定的上漲勢頭。這說明，人才引進政策對補漲城市房價上漲的刺激作用更大。合肥顯然不屬于此類。
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無論從房價表現(xiàn)還是從人才引進政策上來看，合肥都更接近兄弟城市南京，合肥房價也一直緊隨南京房價亦步亦趨。從南京近期房價表現(xiàn)來看，即使出臺了人才引進政策，也僅僅起到托底的作用，并未導致房價大漲。與此類似的城市還有鄭州和石家莊。
經(jīng)歷過2016年房價暴漲之后，合肥上漲勢能暫時耗盡，與此同時，收緊的房地產(chǎn)信貸政策也起到釜底抽薪的作用，從某種程度上抑制了合肥房價反彈的沖動。
我們看到國家對房地產(chǎn)強力去杠桿，目前合肥房貸利率不斷攀升，首套房貸款利率已從去年最低點時的9折基準利率，漲至目前上浮15%。第一季度M2增速也達到了歷史最低點，只有8.2%，流動性不斷收緊，房價已經(jīng)失去了大漲的貨幣基礎(chǔ)。
我們需要注意的是，郭嘉對房地產(chǎn)的定調(diào)仍然是房住不炒，一旦合肥房價再次發(fā)生暴漲，地方zf承受壓力巨大，從長官意志角度也不希望看到這種事情發(fā)生，所以房價也沒有大漲的政策基礎(chǔ)。
合肥房價沒有下跌的基礎(chǔ)
房價不大漲是不是就代表房價不漲或者下跌了嗎？不是這樣，我們還應(yīng)看到一些支撐房價上漲的因素（公號“小易論樓市”《如何判斷未來合肥房價的走勢》）：
1、經(jīng)濟形勢下行。種種跡象表明，今年經(jīng)濟形勢不容樂觀，實體經(jīng)濟萎靡不振，環(huán)保給地方GDP帶來下行壓力，中央嚴控地方債導致基建規(guī)模減小，內(nèi)需持續(xù)萎縮，中美貿(mào)易戰(zhàn)致使進出口下滑，房地產(chǎn)不能成為壓垮駱駝的最后一根稻草。
2、貨幣政策出現(xiàn)寬松勢頭。就在前兩天，央行降準⊥87⊥個百分點，向市場釋放4000億元的增量資金。盡管這屬于扶持中小企業(yè)的定向放水，但在實體經(jīng)濟回報過低的情況下，有些水難免不會流入房地產(chǎn)。
3、三四線及以下城市棚改。2018年-2020年還要進行1500萬套棚改，棚改資金造成三四線城市房價上漲，既進一步壘實了省會城市房價基礎(chǔ)，還為合肥房價上漲提供更多的資金來源。
4、人才引進政策。從2016年10月份限購至今，已經(jīng)過去1年半的時間，目前滿足1年社保條件的剛需集中爆發(fā)，再加上省內(nèi)外滿足人才引進條件的投資投機需求，短期會造成合肥房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。
5，zf減少土地供應(yīng)。合肥市自2013年起，市區(qū)新房備案數(shù)量已經(jīng)出現(xiàn)5年連續(xù)下降，去年供地也未完成既定目標，市區(qū)幾乎有1年時間都未大規(guī)模供地，這勢必造成新房供應(yīng)更加緊張。
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綜合以上因素，我還是維持去年底的判斷（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預(yù)測》），合肥房價未來幾個月大概率仍會在低位震蕩，直到9-10月份，才會啟動一波行情，這波行情并非大漲，而是5%-10%的溫和上漲（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產(chǎn)的分析和預(yù)測》）。
合肥后期如何買房
參考之前其他城市的情況，人才政策實施以后，短期會造成需求集中爆發(fā)，熱門區(qū)域或者性價比高一點的小區(qū)，新房可能會更加難買。之前性價比不高的新盤，后期會加速去化；性價比一般的小區(qū)，可能會捂盤惜售；性價比稍高一些的小區(qū)，會進一步提高購房門檻。
濱湖是合肥熱門區(qū)域，目前除了西南三盤和幾個均價超過2w的高價盤之外，幾乎都在捂盤惜售，稍微有點性價比的樓盤基本買不到（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區(qū)有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。據(jù)我小密圈成員透漏，目前濱湖區(qū)西南三盤已不再支持先草簽合同再補社保的做法，相信后面會有越來越多的小區(qū)加入此行列。
肥西縣幾乎已經(jīng)沒有剛需新盤在售，經(jīng)開區(qū)只剩下兩個新盤，購房門檻還比較高。蜀山區(qū)和高新區(qū)的新房已經(jīng)接近去化完畢，只剩下一些邊角料（公號“小易論樓市”《合肥西南區(qū)域新房性價比排名》）。新站區(qū)目前屬于價格洼地，但性價比相對低一些，剛需將進一步向這里聚集，使得庫存較大的區(qū)域加速去化（公號“小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區(qū)新房性價比排名》）。
受需求增加影響，再加上新房市場一房難求，二手房成交量將逐步放大，但由于新房限價，二手房價格暫時不會有明顯上漲。不過量升之后總會伴隨價漲，市場熱度有一個傳導期，待下半年限價盤去化完畢，我預(yù)計到9-10月份二手房價格會出現(xiàn)明顯上揚。
如果說之前三縣房價上漲，是市區(qū)限購需求外溢的結(jié)果，那么當人才政策實施后，部分三縣購房需求往市區(qū)轉(zhuǎn)移，造成市區(qū)房價上漲。如果市區(qū)房價上漲，又會進一步坐實三縣房價，再加上土地供應(yīng)有限，我認為三縣房價未來半年到一年內(nèi)大概率維持現(xiàn)狀。
我建議滿足人才引進條件的剛需，能上車盡早上車。應(yīng)優(yōu)先考慮市區(qū)西南區(qū)域的新房，如果買不到性價比高的新房，可以考慮二手次新房或者學區(qū)房。不滿足人才引進政策的剛需，也沒有必要再觀望，考慮直接在三縣靠近市區(qū)的區(qū)域上車吧。（搜索關(guān)注左邊微信公眾號右邊“小易論樓市”，更多關(guān)于合肥樓市的真相將出現(xiàn)在您面前）
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二三四線城市所謂搶人才的政策多數(shù)都是本末倒置，大家都知道是在搶社保養(yǎng)老房產(chǎn)的接盤俠。明明搶人才本質(zhì)應(yīng)該是提高城市競爭力，提高就業(yè)率和工資比。否則，拿什么來搶？當新一代都是六個錢包的傻子嗎？雖然我是站著說話不腰疼的合肥土著。媒體又喜歡炒作北上廣漂著不如回家鄉(xiāng)，但說實話我還是對合肥這樣的城市長期不看好。畢竟只要睜眼看看世界，北上廣奮斗個十年雖然在當?shù)卮蟾怕蔬€是無法留下來。但是也是大概率可以極大縮短財富積累的過程，同時自身價值的提升也會快的多，也就是進路和退路都更多。說難聽點，就是做藍領(lǐng)/碼農(nóng)(只是打比方)在加屯土澳美村比在北上廣強一樣(時間效益比)。從北上廣掙錢退到二三四線容易，反過來太難。房子，那是一場空。不管棚改資金怎么推高二三四線房市，沒工作工資低就是事實。房租是實際經(jīng)濟情況最真實的反映，1%-1.5%的房租回報率可以逆推收入預(yù)期了。不接受個體經(jīng)驗的反駁，看看優(yōu)秀的人才哪兒最多就行了。
關(guān)鍵是我TM買不起房啊，落戶有啥用？
一個城市的核心發(fā)展與未來前景，最終落地只有兩點：產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展與人才。其他的什么省會優(yōu)勢，地理優(yōu)勢、政策支持等等，歸根到底都要轉(zhuǎn)化體現(xiàn)在這兩個方面的。
譬如改革開放的深圳，最開始產(chǎn)業(yè)是外貿(mào)來料加工后面發(fā)展自住加工，后面升級發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，因為政策支持機會多，從改革開放開始就吸引了全國最年輕的敢闖敢拼的年輕人去這個城市發(fā)展，形成了很好的良性循環(huán)。
產(chǎn)業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就必須源源不斷的有更高級人才引進，以支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與升級。經(jīng)濟的發(fā)展需要更多的人進入消費，買房安家等。最重要的是買房，所謂居者有其屋，在哪個城市買了房，99%的人最終都會在這個城市扎根定居的，后期會結(jié)婚生子，孩子教育都會在這個城市當中的。
各地吸引人才的政策大同小異，不外乎安家，安心。首先是安頓引進人才的家，解決住房問題，戶口遷移，解決戶籍問題。
直到現(xiàn)在，在北上廣深這幾個特大級的城市當中，深圳的落戶條件是最松的，只要是本科畢業(yè)就可以落戶深圳的。我接觸的購房者當中，好多深圳買不起房子的，準備回合肥買房的，雖然可以通過人才落戶到合肥直接買房的，但是還有人不愿意放棄深圳戶口的，而是選擇繳納一年社保再在合肥買房。
其次是提供高薪水，解決個人收入問題。合肥作為安徽省的省會城市，不僅僅可以很好解決高學歷人才的基業(yè)問題，低學歷的人員找工作也很好找的，這樣父母等過來合肥也可以就業(yè)。為配偶就業(yè)，父母醫(yī)療，父母就業(yè)，子女就業(yè)提供方便，讓人才工作安心。
合肥人才落戶政策取得了較好的效果，合肥每年十幾萬的新增戶籍人口就是人才吸引的最好的效果說明。
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