這個系列到這里也基本就差不多啦，在第八篇里面本來是想只寫十篇的，但是后來有小伙伴說希望能看看顓橋，我就索性把我曾經(jīng)看過的其他幾個板塊也列進(jìn)去，就有了第九篇其他區(qū)位篇。然后第十篇我回顧和整理了一下思路，做了一個問答形式的分析，可能會比較清楚。第十一篇是談價格的過程和后續(xù)處理，第十二篇就是番外2：寧波購房了。大概就是這個規(guī)劃。感謝小伙伴們的支持。本篇相當(dāng)于總結(jié)，首先列出提綱如下：

　　

提綱：

　　

問題1：疫情對于房地產(chǎn)市場態(tài)勢的影響？

　　

問題2：選擇買房還是選擇租房？

　　

問題3：在不同能級城市買房的選擇？

　　

問題4：一座城市當(dāng)中，應(yīng)該如何選擇購房的區(qū)位？

　　

問題5：購房當(dāng)中，對于預(yù)期應(yīng)該如何看待？

　　

問題6：一手房購買的時候有哪些注意點(diǎn)？

　　

問題7：購買二手房中對房齡如何審視？

　　

問題8：學(xué)區(qū)房應(yīng)該怎樣看待？

　　

問題9：購房中的貸款應(yīng)該如何設(shè)計？

　　

問題10：購房中的風(fēng)水重要性排個序？

　　

答：在疫情當(dāng)中，出于安全的考慮以及個別房東急于回轉(zhuǎn)現(xiàn)金的目的。大部分的二手房價格出現(xiàn)了一定的下降。但是在疫情逐漸趨于穩(wěn)定之后，房價的回暖是一個必然的趨勢，而且隨著小陽春的到來，積蓄兩個月的需求的爆發(fā)，疫情基本結(jié)束之后的一二線城市的房價都會有一定的回升。由于疫情對我國經(jīng)濟(jì)的影響，央行釋放流動性已經(jīng)成為必然事實(shí)，這筆資金向房地產(chǎn)市場的流動概率還是比較大的。在大中型城市，限購政策和限貸政策可能還是會保持，從而讓房價溫和上漲。這就是我的一個基本感受，不太可能暴漲，但是溫和上漲是必然的。

　　

答：這一個問題我們做一個簡單的數(shù)學(xué)計算即可。假設(shè)A先生現(xiàn)在有現(xiàn)金P

　　

選擇A，購房，還房貸。則房屋價值Q為P/0.35=2.85P，每月還貸資金為0.01P（2.85*0.65*2/360=0.01）。

　　

假設(shè)五年后房屋現(xiàn)值為Q，剩余房貸25年，金額為2.85P*0.65*0.83=1.53P。

　　

則A的資產(chǎn)為Q-1.53P-0.6P=Q-2.13P

　　

選擇B，不購買房屋，假設(shè)租金為還貸資金的40%，也就是0.004P。

　　

過五年后，那么A先生的資產(chǎn)為P-0.24P=0.76P。

　　

那么就可以得到一個很簡單的公式了。當(dāng)Q-2.13P=0.76P時，買房和租房一樣。

　　

那么就有，Q=2.89P時，租房和買房一致，而當(dāng)初購房時Q=2.85P。2.89/2.85=101%。

　　

也就是說，只要你能保證，五年后你這個房賣出去的價格不低于房屋原價的101%。買房子就不會虧本。

　　

那么影響上述計算的變量就是要看房價會不會漲，要看租金會不會漲，租金不漲則租房優(yōu)勢大，租金漲則買房優(yōu)勢大。

　　

當(dāng)然我計算的時候忽略了二手房的稅負(fù)，租金比例也略微偏高，也沒有考慮資金的財務(wù)成本。但是這個計算的邏輯我覺得可以參考的。

　　

所以這個問題的結(jié)論就是，有購房能力者，只要選擇一個有強(qiáng)保值能力的區(qū)域，買房確實(shí)還是劃算的，當(dāng)然前提是你保證現(xiàn)金流的安全。畢竟在全球金融危機(jī)下，一旦現(xiàn)金流斷裂，那打擊就是很巨大的。

　　

答：要我說不同能級城市買房的選擇，我的答案就是：買一線，買一線，還是tmd的買一線。

　　

大型城市的形成，優(yōu)勢的集聚是城市發(fā)展的一個重要趨勢。城市均衡化不利于產(chǎn)生集聚效應(yīng)的。說白了，資源和產(chǎn)出是非線性函數(shù)，資源越高，其斜率就越大。這一點(diǎn)大家看一下廣東和江蘇就可以看得出來，打造核心的廣東在吸引力和競爭力上確實(shí)強(qiáng)于均衡發(fā)展的江蘇（我聲明我是江蘇的，江蘇均衡發(fā)展是無奈的，但是確實(shí)需要改變，集中實(shí)力發(fā)展南京和蘇州是正道。）既然資源的集聚是必然的發(fā)展趨勢，那么大城市的公共資源配套就絕非小城市所可以比擬。而我們也知道，房價的本質(zhì)是購房者用腳投票，優(yōu)勢的公共資源將會使得房價變得相對堅挺。所以，因?yàn)榧?，所以大城市有?yōu)勢，因?yàn)榇蟪鞘杏袃?yōu)勢，所以買大城市的房子。

　　

分享一下一般判斷城市房產(chǎn)保值的三要素：人口流入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。說白了就是有人、有錢、有房。

　　

所以，為什么杭州的房價能超過廣州？看看近五年杭州的人口流入和產(chǎn)業(yè)升級就知道了。

　　

不過我這里分享一個我的觀點(diǎn)啊，我覺得杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，純?nèi)a(chǎn)可能并不是最佳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線。高技術(shù)的二產(chǎn)搭配我覺得會更好。我以前也看到一些小伙伴說杭州是盛名之下其實(shí)難副。我感覺可能也略有夸張啦，但是確實(shí)杭州未來是需要好好規(guī)劃的。

　　

順便講一個問題，臨近核心城市的三四線城市怎么思考的呢？比如昆山花橋、嘉興平湖？

　　

我的想法是保值能力肯定是同等的三四線城市的，甚至強(qiáng)于一些弱省會。但是在資源的集聚能力來講，還是不行。說白了就是，大城市吃的是個集聚的飯，周邊衛(wèi)星城喝的是外溢的湯，這個湯到底有多少，只能打一個問號。

　　

答：這個問題需要分情況來看：

　　

如果你是剛需。那么我的建議就是研究城市的軌道交通和交通大動脈。現(xiàn)在應(yīng)該基本上都有地鐵或者高架了吧?？梢匝刂呒芫€和地鐵的交匯處進(jìn)行研究，這些板塊屬于公共交通和私家出行都很便利的區(qū)域。在這些區(qū)域買房子剛需是比較好的，以上海為例，我們把上海西北角的中環(huán)線拉出來看看，就可以發(fā)現(xiàn)一些板塊了。

　　

　　

其實(shí)再看看浦東，碧云社區(qū)、廣蘭路地鐵站附近，這些都是剛需買起來很上算的地方。

　　

如果是投資，那我的想法是，買核心城市的核心發(fā)展規(guī)劃的板塊。

　　

投資說白了就是要高成長，高成長的前提就是原本得便宜。這種情況下，政府的新城計劃就是非常適合這種要求的了。

　　

但是要提醒的一點(diǎn)是，很多城市會因?yàn)樽陨韺?shí)力不夠新城開發(fā)失敗。那么就需要城市的能級強(qiáng)大，江浙滬我認(rèn)為只有上海、蘇州、杭州、南京可以做到。

　　

而另外一點(diǎn)就是要辨別清楚核心發(fā)展規(guī)劃。我這一點(diǎn)是專門針對南京說的，因?yàn)槟暇┑牟俦P手太牛逼了，搞得全城都是熱點(diǎn)，那就要分清楚誰是大哥了。規(guī)劃的層級越高，當(dāng)然就越強(qiáng)，那么南京當(dāng)然就是江北新區(qū)啦，上海就肯定是臨港了。

　　

但是我有一點(diǎn)要提醒大家，投資的話，買的一定要夠早。最好規(guī)劃一出來就買，別等到后面去接盤，比如你15年去買大虹橋，我會為你拍手，你現(xiàn)在去買大虹橋，我就只能給你上香了。

　　

答：幾乎所有的開發(fā)商或者中介都會跟你吹預(yù)期，這里什么什么規(guī)劃了，哪里啥啥啥時候通地鐵了。在我看來，沒有落地的預(yù)期都帶有賭博的性質(zhì)，群鳥在林不如一鳥再手。前幾天有朋友跟我聊南京的情況，說南京江北新區(qū)的某地鐵線（我忘了是不是七號線了），在規(guī)劃中沒有提到，兩到三年之內(nèi)不可能動工了。那就很慘啦，很多開發(fā)商的宣傳一下子就報銷了。所以說啊，沒有落地的規(guī)劃都可以被稱為“鬼話”。

　　

如果告訴你快要通地鐵了，至少要看到站點(diǎn)已經(jīng)被挖開了。

　　

如果告訴你某某學(xué)?？旖ê昧?，那你也不要太當(dāng)真，畢竟學(xué)區(qū)是交房后才劃的。

　　

如果告訴你某某商場要開業(yè)了，你也最好要看到那個的商場結(jié)構(gòu)封頂，不然像高尚領(lǐng)域這樣等個十年可不是玩的。

　　

但是同樣的，規(guī)劃落地之后，預(yù)期也基本就轉(zhuǎn)變成房價了。所以對于投資者而言，可以買預(yù)期，潛伏一下，沒有問題。（實(shí)名羨慕2017年買湯臣豪園的，張江超級學(xué)區(qū)啊）

　　

如果剛需買房的，預(yù)期上面的事情，還是要多留個心眼，回去查查政府文件再說。

　　

答：很多小伙伴因?yàn)槎址康亩慄c(diǎn)太高，最后選擇購買一手房，一手房確實(shí)跟二手房相比，好看很多，不管是外立面還是內(nèi)裝修。但是之前聽一位業(yè)內(nèi)朋友說過一句話：最近兩年購買一手房的朋友很可能會買到近十年質(zhì)量最差的房子。

　　

為什么這么說呢？原因有這樣幾點(diǎn)：

　　

1、土地價格與銷售價格的差距越來越小。加上國內(nèi)建材漲價，這直接導(dǎo)致了商品房的建安成本和利潤空間大幅縮減，在這種情況下，質(zhì)量可想而知。

　　

2、追求快周轉(zhuǎn)可能會帶來的危機(jī)。16年之后快周轉(zhuǎn)逐漸快周轉(zhuǎn)不等于建的快，但是快周轉(zhuǎn)確實(shí)會引起趕工期從而建筑質(zhì)量下滑的情況，碧桂園金山項目18年就出現(xiàn)過安全事故，這個確實(shí)也需要注意。

　　

3、疫情之后交房的項目，因?yàn)橐咔楸粔嚎s了工期，后面估計是需要加班加點(diǎn)完成的。我最近看到很多開發(fā)商的左邊公眾號右邊都在宣傳趕工，這不是個很好的兆頭。

　　

我的想法：

　　

1、近幾年的黑馬房企的房子，最好謹(jǐn)慎考慮。具體哪些黑馬大家可以去查，反正在增速排行榜排前十的房企開發(fā)的房子，還是最好不要買。

　　

2、裝修房悠著點(diǎn)，誰知道他們裝修的標(biāo)準(zhǔn)是多少。很多開發(fā)商喜歡用加精裝修成本來逃避限價。買裝修房絕對不省心。

　　

3、地王項目最好別碰。這種單價極高的地王項目，幾乎所有開發(fā)商都在盈虧平衡點(diǎn)上掙扎，都想著盡快搞完脫手。具體有哪些經(jīng)典地王項目，大家可以去看看某顧村項目和上?；疖囌靖浇哪稠椖?。

　　

答：房齡這個問題其實(shí)我最近一直在糾結(jié)。前幾天有朋友跟我在討論說她打算買一個86年的房子，我看那個房子的位置哇是真的好啊，就在綠地海珀玉輝旁邊，海珀玉輝18年開盤9萬2瞬間就賣光了。那個房子單價好像不到6萬的樣子，總體來說確實(shí)是相當(dāng)劃算。但是聽了房齡我猶豫了一下。這房子是86年的，我算了算房齡也已經(jīng)有35年了，這可太老了。

　　

對于房齡老，我的想法就是：

　　

1、你不能用當(dāng)前的房齡來思考，而應(yīng)該用當(dāng)前房齡加5來看。除非你后面不打算換，否則你買這個房子就得在里面住到拆遷。所以說要按照5年后的房齡加房子的配套你可以脫手，這是第一個點(diǎn)。

　　

2、在這個基礎(chǔ)上，就要求老房子有不可替代的優(yōu)勢，例如極強(qiáng)的學(xué)區(qū)。像華師大一小啊、明珠啊、六師附小這種的。老房子的保值能力都很強(qiáng)。如果沒有極強(qiáng)的學(xué)區(qū)，在大板塊不出現(xiàn)暴漲的情況下，房子的保值能力有點(diǎn)堪憂。

　　

所以說，如果你對某地的市場很看好，且該老房子有很強(qiáng)的不可取代的優(yōu)勢，如學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)等。可以考慮入手比較老的房子，其他的老房子買了可能保值能力不強(qiáng)。當(dāng)然，老房子在稅收上面有很大的優(yōu)勢，這個也是要考慮的。

　　

答：這個問題需要去研究一下各個區(qū)的入學(xué)政策，有些區(qū)的要求是五年、有些區(qū)是要求落戶三年，不同的要求不一致當(dāng)然也不一樣。但是我覺得需要對自己的情況有個分析和判斷，比如你要是計劃在兩年之內(nèi)要小孩，那么最好還是考慮一下學(xué)區(qū)房。小孩的教育是每個家長最重視的事情。在學(xué)區(qū)房上不加考慮對小孩上學(xué)可能有所影響。不是說菜校就不能上，但是至少在自己有條件有實(shí)力的范圍內(nèi)，能為小孩考慮還是為小孩考慮。至于如果說兩年之內(nèi)不打算要小孩，那可以先緩一緩，不要太著急看學(xué)區(qū)，等到后面再做置換也不是不可以。

　　

當(dāng)然我覺得，學(xué)區(qū)房是一定要重視的，如果能一步到位就一步到位。結(jié)合這次上海的公民統(tǒng)招政策來看，我目前初步的理解是利好學(xué)區(qū)房的。這也是很合理的，說白了，拿資金作為入學(xué)的門檻，是最妥當(dāng)?shù)?，最能夠防止?quán)力尋租的。本身優(yōu)質(zhì)資源就有限，當(dāng)然就需要用資金來決定了啊。目前入學(xué)政策變化也確實(shí)不小，所以如果說不打算很早要小孩的朋友，也可以悠著點(diǎn)，等情況明朗了再確定。或者等政策穩(wěn)健后再確定。當(dāng)然有些片區(qū)突然做學(xué)區(qū)調(diào)整的，那就只能燒香給菩薩或者燒香給自己了。。

　　

答：首先我擺明我的立場，我認(rèn)為在現(xiàn)金流安全的情況下，盡量貸款是沒有問題的。因此，不要怕借錢，好多人都還是有那種心態(tài)，借了錢我不安全。那我們可以來看幾個事實(shí)：

　　

1、目前已經(jīng)降息降準(zhǔn)，通脹預(yù)期已經(jīng)基本形成了。在通脹預(yù)期的情況下，對于借款人是有利的。因此在這種時候，保證自己現(xiàn)金流健康的情況下主動負(fù)債，效果會好很多。

　　

2、大型城市的房產(chǎn)保值能力還是很強(qiáng)。在資源集聚，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，大城市的資產(chǎn)具有小城市所無法比擬的保值能力。相對于股市，房屋還是一個很好的保值工具。

　　

那就明確了，貸款買房！

　　

對于第一次購房者，如果說還是單身的情況下，我的考慮是暫時不要用公積金貸款，理由如下

　　

1、公積金貸款用一次少一次，目前據(jù)我所知上海最多是用兩次。

　　

2、公積金的年限比商貸短，雖然利率低，但是其實(shí)算下來其實(shí)前20年的月供還更高些。

　　

3、等到你買二套房的時候，3成貸款，再夫妻雙方一次借個120萬公積金，你的還款壓力會小很多。

　　

如果說是夫妻貸款，那我覺得就用公積金唄，畢竟現(xiàn)在黃奇帆不是已經(jīng)在呼吁取消公積金嘛。。能早點(diǎn)薅羊毛就薅羊毛啊。。

　　

答：我之前更新過風(fēng)水篇，大家有興趣的可以去看一下那一篇，但是我看閱讀量可能大家都沒什么興趣看。。我就講幾個重點(diǎn)規(guī)避的，大家排排序就好了，后續(xù)我會出精講風(fēng)水篇，感興趣的再看吧。

　　

1、周邊有晦氣極重的，千萬不要買，比如殯儀館之類。比如楊行那邊，就最好悠著點(diǎn)。

　　

2、高架形成絞煞的、雙子樓形成天斬煞的、大樓形成尖角煞的，也是不宜購買的。

　　

3、戶型不夠方正，存在少量缺角的，并不是不可原諒的問題，調(diào)整即可。

　　

4、至于不同房間應(yīng)該放在哪個位置，比如上手下手的，如果不是特別相信這個，可不考慮。

　　

結(jié)語：購房是重大資產(chǎn)的購置，和買蘿卜青菜還是有區(qū)別的，所以說確實(shí)需要加以認(rèn)真的思考，我提出了我認(rèn)為的常見可能困擾的十個問題，供大家參考！如果有其他疑問的，歡迎評論。如果覺得不錯，還請點(diǎn)贊、關(guān)注、評論、收藏。