我這個系列可能會有點拖沓，而且有時候可能也不是“買房記”，而是一種“理解溝通”。我市想在購房這個過程中，復盤然后總結過程，給大家一點點小小的思考。今天就來講一個番外篇，上海16個大區(qū)的討論。因為跟購房這個主線距離比較遠，所以是番外篇，后面還有一篇番外是寧波市場的復盤。

　　

首先聲明一下，本人是房地產系的學生，所以之前也聽了一些各個區(qū)的房地產段子，但是沒有對這些區(qū)不尊重的意思，純屬戲謔，大家輕噴，鞠躬。

　　

黃浦區(qū)：宇宙區(qū)之一，上海第一區(qū)（當然靜安不服）。這個區(qū)集中了半上海的高端樓盤，濱江、新天地都是出豪宅的地方（反正基本都是買不起的），所以對于剛需的小伙伴基本可以跳過這個區(qū)了。一直因為限價限的很死導致一二手倒掛，翠湖天地堪稱買到就是賺到，18年4月開盤的時候幾乎是搶購（全是2000萬加的大房子啊。。）最近的新盤是綠地海珀黃浦，這個項目預售證已經拿到了，可以說是突破當地限價的。作為上海老大房企也確實有這個牌面哈哈哈。總體來說，各方面配置都屬于頂尖，房子除了貴沒有缺點。

　　

靜安區(qū)：我心目中的上海第一區(qū)，宇宙區(qū)之一。是全國各區(qū)房價排行榜第一名的?？?，2015年并購閘北區(qū)之后，靜安區(qū)的實力被稀釋了。之前的老靜安區(qū)可以說是強大到無以復加，在8平方公里的地方集中了6家示范性高中，商業(yè)上有南京西路三巨頭。老靜安板塊的房價基本也是只能看看的那種。自從并了閘北區(qū)之后，閘北區(qū)一下子就混壯了，有了那種佃農的孩子過繼給財主的感覺。。。閘北大寧板塊是近四年的明星板塊，大寧金茂府、靜安府都曾經是上海的銷冠。最近全國單價地王中興路一號含恨入市，2016年拍下的天價，現(xiàn)在只能賣到多，可謂是慘兮兮了。。

　　

徐匯區(qū)：徐匯教育甲上海，這句話可不是吹的，徐匯的幼兒園、小學的實力在上?；臼钦也坏狡车摹Ｎ矣∠笾杏幸粋€板塊，連著放了三個超級名小，所以徐匯的學區(qū)房也是出了名的貴。徐匯大概也有幾個板塊，西岸濱江板塊基本也是買不起的節(jié)奏，南站板塊也還可以，漕河涇那一塊蠻適合程序員大大搞的，華涇那邊比較便宜，價格也比較劃算。剛需可以考慮搞搞，當然缺點就是交通比較不方便啦。我記得好像保利在徐匯拿了一塊地，中環(huán)邊上，大概要賣到11萬的樣子。徐匯大部分在中環(huán)和外環(huán)之間，這也導致了上海的等房價線在向西南方傾斜了。

　　

長寧區(qū)：啊，著名的小資區(qū)。長寧區(qū)是相當小資的一個區(qū)，著名的上生新所就在那里。整體來講是沿著二號線走的，全線都是熱點。從中山公園、到大名鼎鼎的古北富人區(qū)，再到虹橋空港新城。環(huán)境比較好，而且自身的產業(yè)也比較高端。價格當然也是非常美麗，蘇州河沿線要么老要么貴，空港新城去年中海拿了塊地，反正保守估計也是9萬加的樣子。

　　

虹口區(qū)：北上海之榮耀。之前靜安沒有并購閘北的時候，北三區(qū)（虹口、楊浦、閘北）里面的老大。虹口區(qū)的房價走勢比較清晰，由南向北逐漸下降，虹口區(qū)的大熱點就是北外灘板塊，北外灘我個人認為是真正意義上能夠承載老外灘外溢的區(qū)域，東外灘和西岸都稍微遜色一點。這次北外灘2月份公開了總規(guī)，要搞一個超高層建筑群，這個太強大了，480米超高層，380米超高層，還有兩個金光中心級別的超高層，整個北外灘規(guī)劃幾乎可以和陸家嘴的超高層建筑群并肩。（我個人其實很好奇上海下一個超高層搞在哪里，總不能真的讓中國之巔跑到深圳去吧哈哈哈）其他板塊價格比較正常，在6-8萬之間波動。恒大江灣好像是8萬多吧9萬的樣子。當然啦，虹口區(qū)的第一明星盤，那還得是瑞虹新城，開了十期了，期期爆款，不得不說瑞安是真的強。

　　

楊浦區(qū)：曾經輝煌的沒落區(qū)，教育實力僅次于徐匯的第二名，舊改專業(yè)戶。攤上虹口這個鄰居楊浦真是不好過，楊浦其實本身還是不錯的，但是關鍵是跟虹口一比，那差距簡直大的不要不要的。沿著東長治路—長陽路一路開過去，一過大連路之后就產生了鮮明的對比，虹口北外灘濱江那一塊真的是做的很高大上，反觀楊浦，真的是破破爛爛的。但是楊浦區(qū)的房價卻呈現(xiàn)出了驚人的走勢，那就是從南向北全線高。南部的東外灘一個高點，中間的五角場一個高點，北邊的新江灣城一個高點。楊浦最近比較受關注的就是八埭頭濱江苑和中企去年在新江灣城搞得一個項目，基本上都是10萬11萬的樣子。

　　

普陀區(qū)：上海市中心七區(qū)里面最大的一個區(qū)，也是西上海的門戶所在。盡管手握著各種發(fā)展規(guī)劃，但是一直都沒有發(fā)展起來，在徐家匯已經被劃入主城區(qū)、五角場成為宇宙中心的時候。真如板塊卻一直不溫不火，當然這一切都要感謝李嘉誠同志的高超操盤，高尚領域活活拖了十年不肯動工直到水產市場搬走，但是自從高尚領域開搞之后，發(fā)展速度加快，18年出讓了巨型紅旗村地塊，中海接盤開始操作，中海真如府面世。普陀區(qū)的長風商務區(qū)、真如副中心、蘇州河沿線都還是相當有爆發(fā)力的，中環(huán)線、14號線、15號線加身，普陀區(qū)發(fā)展也有所加快。中海在環(huán)球港那邊拿的項目，估計也要10萬加了。

　　

浦東新區(qū)：這個區(qū)可以說是上海的未來區(qū)了，也是上?？傮w實力最強的區(qū)，一個區(qū)的GDP幾乎可以和南京杭州抗衡。但是說白了，也確實是因為地皮比較大，開發(fā)政策傾斜很多，所以浦東新區(qū)發(fā)展的相當好。但是問題就是人口太多，競爭太激烈，據說在浦東中考，數學考不到滿分基本就不要想考很好的高中了。熱點主要是陸家嘴南北的濱江帶、張江開發(fā)區(qū)。以我的觀感來看，三林是比較宜居的一塊，中環(huán)線有地鐵，然后還有學區(qū)。確實還是不錯的。目前浦東新盤很多，反正整體來講，性價比還是蠻高的，價格也是溫和上漲。如果投資的話，我還是認為考慮臨港比較好。

　　

寶山區(qū)：寶山區(qū)我首先講結論哈，寶山區(qū)是我認為郊縣性價比比較高的地方，尤其是二手房?？偟膩碚f，對寶山的分析我從三個方向來看，一個是寶山東北角，適合虹口、楊浦通勤的人員，以三號線，十八號線為主。第二是寶山中部，適合市區(qū)通勤人員，以一號線為主。第三是寶山西部，適合西上海通勤，以七號線，中環(huán)路為主。東北角主要是看高境那一塊，房子比較老但是又十八號線預期。新江灣城北邊的一個新盤價格也要8萬多了。寶山中部的項目主要是沿著一號線的，比如最近有個和欣國際啊，還有萬科四季啊，遠是真的遠，除了有地鐵之外，都跑到外環(huán)那邊了，我個人不是特別喜歡那一塊。寶山西部的項目主要是七號線沿線，中環(huán)角上的，中環(huán)一號啊，梧桐城邦啊，除了沒有地鐵這個硬傷之外，性價比確實還都可以。不過我目前還是推薦七號線邊上那些新盤啦。

　　

嘉定區(qū)：上海重要的工業(yè)區(qū)，我個人把嘉定區(qū)分成幾個板塊，第一是十一號線沿線板塊，以南翔、嘉定新城為主，這一塊是嘉定比較靠近市區(qū)的部分，而且有地鐵，價格比較美麗，湖畔天下這種的也確實不錯，如果不考慮戶型的話真的是很美麗。第二是江橋板塊，我沒去過，好像是有航道？那一塊主要打的是14號線，我覺得還不錯，當然龍湖天璞那種地王項目，emmm。反正我不太主張搞地王項目的。第三個就是汽車城板塊，安亭那邊畢竟以后會有高鐵站，板塊爆發(fā)力比較強，當然如果你不開車的話，真的不建議去，因為靠11路的話得累死。第四就是老嘉定板塊，我重點想吐槽的就是金隅的幾個盤，真的是拿地太貴還不劃算，交通死不方便，不推薦考慮。不過那邊有日月光中心，感覺菊園新區(qū)還可以。

　　

青浦區(qū)：上海郊區(qū)的第一明星，所有郊區(qū)里面規(guī)劃利好最多的區(qū)沒有之一。所謂東有大虹橋，西有長一體。東部是過去五年上海房地產領域的第一明星板塊大虹橋，出了現(xiàn)象級神盤萬科天空之城。中部以青浦新城為核心，規(guī)劃和發(fā)展也很不錯，西部主打長三角一體化概念?？偟膩碚f，青浦區(qū)的房價是真的高，規(guī)劃利好也確實是不少，但是從性價比來講，我個人并不是很喜歡，總覺得稍微有點貴，現(xiàn)在進去可能會接盤。天空之城四期我真的是不太主張搞了，價格貴而且拿地成本也高，質量我說不準。。。全區(qū)貫通17號線，以17號線為核心向周圍擴散，除了十七號線之外，通勤真的并不方便。

　　

松江區(qū)：上海郊區(qū)混的比較慘的，目前力爭采用科創(chuàng)走廊概念擺脫困境，但是GDP仍然是很一般。不得不說，松江的城市規(guī)劃做的是相當好的，城市的景觀也確實不賴，但是松江本身的產業(yè)我個人覺得一般化，不像嘉定。松江大概可以分為兩個部分，以佘山為界，到九號線底站是老松江板塊，那邊自住的會比較多，相對于市區(qū)通勤來講，不是特別劃算。佘山往上，到泗涇板塊都是不錯的，適合市區(qū)通勤，尤其在徐匯辦公的話，松江比馬上要說的閔行劃算很多很多，整體來講，松江的價格是比較便宜的，如果單看地鐵情況的話，性價比也是頗高，但是就是太遠，完全落在外環(huán)外了。。

　　

閔行區(qū)：又是一個大佬型的郊區(qū)，閔行的綜合實力比較強，開發(fā)也比較好。受益于徐匯的外溢、大虹橋板塊的熱炒、紫竹高新的學區(qū)等概念，閔行區(qū)的價格可以說是相當變態(tài)。再加上本身環(huán)境不錯，空間也比較大，幾個樓盤的價格一直都比較高，能看到幾個7萬加的項目，莘莊也經常自稱為小宇宙中心。。。但是不得不說，閔行其實整體來講還是比較偏的，而且地鐵線也主要是5號線，目前15號線可能能有所加持，但是地鐵通勤還是相對比較弱，東邊的8號線板塊就很強了，8號線本身比較便利，那邊的價格也基本都是6萬加了。

　　

奉賢區(qū)：較弱的郊區(qū)之一。個人對那邊不是很熟悉，自從五號線通了之后，大大改良了整個板塊的環(huán)境。價格也是有了上漲的空間，很多在閔行買不起房子的同志都會選擇跑到奉賢去買，我也認為未來奉賢的居住環(huán)境會很好，但是目前來講進去還有點早，在預算約束的情況下，可以去奉賢住好房子，但是通勤真的是不方便啊。不過整體來講，未來臨港板塊的興起，奉賢還是有很大的空間的。

　　

金山區(qū)：上海的外圍區(qū)了，靠近浙江，目前軌道交通還沒有能夠覆蓋到的地方?；旧夏憧吹降膬r格2字頭的項目，就是金山的。金山這邊環(huán)境也一般化，畢竟亭林這幾個地方是老工業(yè)區(qū)?？偟膩碚f上海工作的同志，就不要搞金山了，這里目前還發(fā)展不到。人口導入和產業(yè)導入目前還跟不上。當然有金山衛(wèi)小火車，很想在上海買但是預算有約束的，可以考慮。

　　

崇明區(qū)：國際生態(tài)島，之前曾經被認為是上海的長島。我覺得目前這么認為可能還有點偏頗，畢竟上海的地皮不是紐約能比的，本朝的富豪也還沒那么瀟灑的搞私人飛機。崇明三島目前來講的話發(fā)展還是不錯的，畢竟后期有軌道交通了嘛，目前長興島泰禾的幾個項目搞的還不錯，本島上的項目也還行吧，但是性價比不算很高。

　　

最后做個總結哈：

　　

黃浦區(qū)：土豪專屬。靜安區(qū)：土豪專屬。徐匯區(qū)：學區(qū)房之王。長寧區(qū)：小資區(qū)。

　　

虹口區(qū)：北上海最強。楊浦區(qū)：學區(qū)房老二。普陀區(qū)：機會很多，剛需可搞。

　　

浦東新區(qū)：機會最多，需要下大功夫分析。

　　

寶山區(qū)：三+n條地鐵沿線，任你選擇。嘉定區(qū)：十一號線為軸，十四號線有拓展。

　　

青浦區(qū)：大虹橋為主，十七號線為軸。松江區(qū)：遠離市區(qū)，九號線為軸。

　　

閔行區(qū)：郊區(qū)明星，五號線加十五號線。

　　

奉賢區(qū)：偏遠，南橋新城可搞。金山區(qū)：不是本地工作只能考慮小火車。

　　

崇明區(qū)：地鐵會有的，房價也還是美麗的。