京城包租公，15年房產(chǎn)買家。你相見恨晚的買房導(dǎo)師，已為5000人提供優(yōu)化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說一半讓你云里霧里！包租公用實戰(zhàn)經(jīng)驗給你有用的建議指導(dǎo)。

　　全網(wǎng)同名，咨詢需搜名關(guān)注，后臺精選問答如下：

　　01

　　提問：包租公，你好！坐標(biāo)東莞，我和孩子兩人戶口落在北京西城親姐家，老公是深圳籍。目前東莞有1套房，深圳有2套房（其中1套在還貸款，能以租抵貸）。了解到北京房價現(xiàn)在是見底，想抓住機會買一套北京西城學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在買只能按二套來貸款，至少首付6成，子彈700萬，總價不想1000萬。

　　現(xiàn)在想買好一點的學(xué)區(qū)，現(xiàn)在關(guān)注金融街學(xué)區(qū)和德勝學(xué)區(qū)的房子。為以后考慮，先利用戶口和資金買好學(xué)區(qū)，萬一孩子將來回京讀書，做個準(zhǔn)備，不想浪費現(xiàn)在的手頭的戶口和資金。而我姐在月壇附近住，她希望我住得離她家近一些，好互相有個照應(yīng)?？墒墙鹑诮謱W(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)的房價太高，沒不到大房子，如果再要求小區(qū)品質(zhì)，買三居肯定沒戲了。

　　但老公想一步到位買三房，可以不買這幾個學(xué)區(qū)，因為7.31政策還是對學(xué)區(qū)房有影響。

　　包租公，麻煩您給看一下，到底是買金融街一居，德勝二居，還是其他區(qū)域三居好？

　　另外，明年會有一筆其他收入，明年能買到更大的房子，可又擔(dān)心通貨膨脹等因素，明年會上漲，浪費資金。比較糾結(jié)，請您指導(dǎo)！謝謝！

　　回答：學(xué)區(qū)房的價值分成兩部分：房子+學(xué)票。其中學(xué)票的價值基本不變；房子的價值會根據(jù)周邊行情變化。既然你知道7.31政策，就應(yīng)該懂得風(fēng)險對你資產(chǎn)的影響。學(xué)區(qū)房建議買小，上學(xué)期間若需要照顧孩子，可以周邊租房，同時也能與你姐做幾年鄰居。余下的資金在有價值的區(qū)域投資，資金籌集是你需要面對的第一關(guān)，第二關(guān)是選籌，第三關(guān)是騰資質(zhì)，看不懂就繼續(xù)提問即可。這樣還能保留一定的投資屬性，博未來更多的可能。更多適合的樓盤推薦，見內(nèi)部分享。

　　02

　　提問：包租公，請教下，使用拆骨法怎么計算房產(chǎn)的價值？

　　回答：例如一個斜頂戶型，低于2.2米高的區(qū)域，不上房本面積。那么房本上的正常面積正常核算，而不上方面的面積精準(zhǔn)測量后，按一定折扣計算。如果房主出售時，只按照房本面積的市場價出售，那購房者就白得了2.2米高度以下的面積。

　　03

　　提問：包租公，您好，我準(zhǔn)備投資買第二套，全款買個600W左右標(biāo)的，不準(zhǔn)備貸款，請幫忙推薦一下位置以及小區(qū)。

　　回答：朝陽的石佛營、十里堡、四惠板塊；昌平的天通苑板塊。具體樓盤推薦，見內(nèi)部分享。

　　04

　　提問：包租公，貸款利率的事情想了好幾天，請教下房子抵押貸款，采用LRP劃算嗎？

　　回答：如果你的貸款3年內(nèi)會還掉，選LRP，預(yù)計能剩1%的利息?？赡銣?zhǔn)備長期還貸，中間會有很多的不確定性，選擇固定利率至少有個穩(wěn)妥。

　　05

　　提問：包租公，您好！我買的二手的頂層復(fù)式，買之前原房東就做過二次裝修，有很大改動，我覺得改得很漂亮，就沒再大裝，已經(jīng)住了一年多。但是這周末樓下鄰居一起來找我，說我家房子亂改動把煙道給封死了，導(dǎo)致樓下的煙無處排放，讓我盡快恢復(fù)。難道要把裝修改造的部分破壞掉？我咋應(yīng)付樓下鄰居？

　　回答：先找物業(yè)協(xié)助，調(diào)查情況，可對比臨近單元結(jié)構(gòu)。若確實有改動，考慮到現(xiàn)有的裝修不方便改動，應(yīng)該溝通解決，你想過沒有，至少2年了，為什么現(xiàn)在他們過來?？梢哉乙患胰菀诇贤ǖ牧私庀拢饌€瓦解，可能有人搞事情。

　　06

　　提問：包租公，您好！坐標(biāo)北京，首房首貸資格，現(xiàn)金140萬，準(zhǔn)備買350萬以內(nèi)的房子，是用來給爸媽住的，我們小家庭住在北苑恒大名都，所以距離越近越好。1.選擇北苑一居還是天通苑東二、東三的兩居更好？5年后可能會置換改善，希望賣的時候好出手。2.還有其他推薦嗎？3.一直不太理解為啥這兩個區(qū)域價格差這么大，您能講講嗎。感謝包租公指點迷津。

　　回答：總價350萬標(biāo)的，天通苑＞北苑，流動性不用擔(dān)心。這個總價的房子大部分都有溢價，可以看下東，東南的推薦區(qū)域，見內(nèi)部分享。天通苑本來就是承接市區(qū)層層傳遞的溢價壓力，如果北苑和天通苑一個價位或接近，那天通苑就沒有存在的價值了。

　　07

　　提問：包租公，您好，今年我和老公博士畢業(yè)，都是唐山人，有個工作機會打算回去建設(shè)家鄉(xiāng)。很多年沒關(guān)注過，回來一看新盤2.2萬起，位置的品質(zhì)二手房也2萬左右了，網(wǎng)上查了下，現(xiàn)在賣地價格也在上漲。我們工作不在市區(qū)，大概率是在曹妃甸，那的房子五六千，本來也考慮過在曹妃甸買來著，但老公嫌貴。我們現(xiàn)在深圳，若在深圳買的話房價高，只能買個老破小。請問，今年房價還會漲嗎？唐山還是深圳買？

　　回答：畢業(yè)后去建設(shè)家鄉(xiāng)，是很有正能量的事情，尤其你們都是博士，屬于高端人才，也許正是家鄉(xiāng)需要的。我會盡量幫你想想辦法。

　　常規(guī)來看，唐山不適合入手，深圳雖然經(jīng)歷了一波漲幅，也會明顯好于唐山的投資價值。建議你們利用現(xiàn)有的深圳購房資質(zhì)買一套，唐山的租房市場并不熱，可以先租個品質(zhì)小區(qū)，而自己的錢在深圳升值。

　　唐山無論城市能級，還是房產(chǎn)漲幅預(yù)期都一般。作為一個北方典型的三線城市，外來人口有限，價格缺少足夠的支撐。近年來以曹妃甸為代表的區(qū)域，在房產(chǎn)銷售的熱情推銷下，用低價以及藍(lán)圖，吸引了不少北京外溢的房產(chǎn)投資者。大概率會成為接盤俠。具體的分析可見內(nèi)部分享。

　　房價接下來的走勢不能用簡單的用漲或跌來預(yù)測，應(yīng)該是兩極分化加??！

　　但不管從調(diào)控時機、通勤、樓市分化現(xiàn)狀以及唐山經(jīng)濟困局等角度來看，如果想買唐山，以期獲得像燕郊、香河一樣的回報，怕是只能妥妥的當(dāng)接盤俠了！關(guān)于房地產(chǎn)白銀時代的分化精彩解說，見內(nèi)部分享。

　　08

　　提問：包租公，您好！女，京籍，單身，名下無房無貸，男朋友在家里資助下已經(jīng)在東城買了一套房，為結(jié)婚準(zhǔn)備，滿足了自住需求。我爸據(jù)此就讓我直接買個投資標(biāo)的，不考慮自住，可出租。現(xiàn)金200萬左右，工作地點在望京，請問：

　　1、目前經(jīng)濟形勢下，聽說降低負(fù)債留現(xiàn)金最好，因不是剛需，不著急，是現(xiàn)在入手還是等經(jīng)濟形勢好了再入？如果現(xiàn)在投資是多貸更好么？

　　2、望京是否有推薦的？望京望花路西里、南湖東園一二區(qū)、望京西園、花家地哪個更好？

　　3、若望京沒有，馬南里、亞運村、順義、北清路一帶，是否有推薦的？或其他哪里是否有盤推薦？要求最好交通便利，宜居，升值潛力。

　　4、若婚后再買，買個大的，是否還有首貸優(yōu)勢？

　　本人小白還望您指點，非常感謝！

　　回答：在大水滿貫的前提下，負(fù)債可以對抗通脹。負(fù)債和留有現(xiàn)金不沖突，其實多幾張XYK就算現(xiàn)金能力。因為你第一次購房，建議就在望京附近找，從投資角度不是最優(yōu)，但考慮實操能力，也是不差的選擇?？梢耘渲弥辽?50萬標(biāo)的。望京可以看望花路西里、南湖東園一、二區(qū)、望京西園都可以看看?？梢曰楹蠛腺I，不是SFSD也有辦法貸足。

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