近日，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引發(fā)全民熱議，一些人驚呼，“學(xué)區(qū)房時(shí)代”即將過(guò)去，以后租房就能上學(xué)，再也不用砸鍋賣(mài)鐵搶學(xué)區(qū)房了，事實(shí)真是這樣嗎？

　　租房入學(xué)會(huì)成為下一個(gè)爭(zhēng)搶“高地”嗎？

　　廣州近日印發(fā)的一份關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案，不僅讓房地產(chǎn)行業(yè)為之側(cè)目，而且讓教育界為之咋舌。重點(diǎn)在一句話：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

　　這事情被許多媒體灌以“重磅”、“突發(fā)”、“炸裂”等醒眼的標(biāo)題在網(wǎng)上流傳。一些文章直接把相關(guān)政策解讀為：只要你在廣州，不管是承租人子女，還是學(xué)區(qū)房子女，統(tǒng)統(tǒng)就近入學(xué)，享受同等權(quán)利。

　　伴隨新政的推行，或?qū)?duì)租房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，而天價(jià)學(xué)區(qū)房能否“降溫”也是人們普遍關(guān)心的。

　　從教育資源的配置講，所謂租購(gòu)?fù)瑱?quán)，保障承租人子女就近入學(xué)，未免過(guò)于理想化，短期內(nèi)恐怕難以實(shí)現(xiàn)。

　　文件的相關(guān)政策與外界解讀就存在很大差異。文件上說(shuō)的是“符合條件”的承租人子女，而不是所有承租人子女都能夠“享受”租購(gòu)?fù)瑱?quán)。哪些人符合條件呢？文件里包括了本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、政策性照顧借讀生（如人才綠卡持有人子女）以及符合積分入學(xué)條件的隨遷子女。

　　也就是說(shuō)，只有符合上述門(mén)檻的承租人子女，才夠條件被安排到就近的公辦或政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校就讀。光是看這些條件，也知道并不是所有承租人子女都能夠享有租購(gòu)?fù)瑱?quán)，就近入學(xué)的。

　　多地推“租房落戶(hù)”

　　隨著廣州承租人子女就近入學(xué)提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，各地有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)作也未停歇。

　　28日，無(wú)錫市發(fā)布了修訂后的《無(wú)錫市戶(hù)籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，取消了有關(guān)投資、購(gòu)房落戶(hù)政策，增設(shè)了租賃住宅落戶(hù)政策，將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至租賃住宅，新政將于9月1日起正式實(shí)施。

　　此外，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶(hù)”的舉措。

　　可見(jiàn)，取消購(gòu)房落戶(hù)政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，成為一種新的趨勢(shì)。事實(shí)上，國(guó)務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》、《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》兩個(gè)文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購(gòu)買(mǎi)房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶(hù)限制。

　　租房落戶(hù)條件高低有別重點(diǎn)人群更寬松

　　在租房落戶(hù)條件方面，各地門(mén)檻高低有別，多以在當(dāng)?shù)乩U納社保的年限來(lái)劃定。

　　對(duì)于一些重點(diǎn)人群的落戶(hù)條件，一些地方還進(jìn)行了進(jìn)一步的放寬。

　　比如，無(wú)錫明確，對(duì)高校畢業(yè)生、中高級(jí)技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員全面放開(kāi)戶(hù)籍準(zhǔn)入，只需在無(wú)錫依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)并申領(lǐng)(簽注)《江蘇省居住證》，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)本市落戶(hù)；且不設(shè)定合法穩(wěn)定住所的具體條件，可按實(shí)際情況將戶(hù)口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶(hù)和社區(qū)家庭戶(hù)中。

　　“此類(lèi)政策充分說(shuō)明當(dāng)前熱點(diǎn)三線城市戶(hù)籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)，這將有助于保障租賃群體的權(quán)益。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　承租人能享受哪些公共福利？租賃雙方權(quán)益咋平衡？

　　租房可落戶(hù)，可謂是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在戶(hù)籍領(lǐng)域的體現(xiàn)。未來(lái)，承租人還能享受哪些公共福利？

　　“由于入學(xué)等重要公共福利都與戶(hù)籍掛鉤，若租賃不能落戶(hù)，‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’就無(wú)從談起。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房可落戶(hù)有利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，而租賃關(guān)系穩(wěn)定的核心其實(shí)是產(chǎn)權(quán)中的資產(chǎn)收益和使用權(quán)中的公共福利。

　　此前，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

　　隨后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，未來(lái)將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

　　這12城會(huì)否加入“租房落戶(hù)”的陣營(yíng)？張大偉認(rèn)為“肯定會(huì)”，但他也擔(dān)心，基于租賃關(guān)系的立場(chǎng)不同，房主一般不會(huì)愿意承租人落戶(hù)，這就可能引發(fā)權(quán)利分割的沖突，關(guān)鍵是要看政策細(xì)則如何設(shè)置與落地。

　　張大偉認(rèn)為，鼓勵(lì)租賃有兩個(gè)辦法：要么是直接增加租賃房源，北京、上海等地已經(jīng)在做；要么是增加租賃權(quán)利，但要先征得房主同意或者保護(hù)其應(yīng)有權(quán)益?！叭绻幌肱c房主分割權(quán)利，則可能引發(fā)租金上漲?！?/p>

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