青年人是城市剛需購(gòu)房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的主力軍。為激活年輕群體多元化的住房消費(fèi)，增加城市的人才吸引力，近期，多地推出了對(duì)青年人利好的樓市新政。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來，在商品房市場(chǎng)方面，已有超過15個(gè)城市和地區(qū)發(fā)布了人才類購(gòu)房?jī)?yōu)化政策，這些城市既包括武漢、濟(jì)南、石家莊、福州、徐州、蘇州、佛山、東莞等省會(huì)城市和熱點(diǎn)城市群內(nèi)的二三線城市，也包括黃岡、焦作、洛陽(yáng)新安縣等非熱點(diǎn)三四線城市。

　　在保障性住房市場(chǎng)上，也有不少城市做出創(chuàng)新。比如，深圳推出“青年人才共有房計(jì)劃”，符合條件的青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年之后，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購(gòu)買剩下的一半產(chǎn)權(quán)；成都明確居民將自有住房用于保障性租賃住房后，可新增1套購(gòu)房資質(zhì)等。

　　中國(guó)社科院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，總體來看，各地當(dāng)前針對(duì)青年人的住房?jī)?yōu)惠政策，有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心、緩解青年人住房壓力。但另一方面，目前各地普遍更關(guān)注“人才”住房，而人才政策屬于激勵(lì)政策，不能完全取代普惠制的青年住房扶持政策。

　　此外，王業(yè)強(qiáng)表示，在熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市中，青年面臨的實(shí)際住房需求不同，所期待的解決手段也不同，需進(jìn)一步因地制宜制定符合青年發(fā)展需求的住房扶持政策，著力“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

　　購(gòu)房補(bǔ)貼的學(xué)歷門檻

　　近期，在多個(gè)熱點(diǎn)城市放寬落戶條件的同時(shí)，更多城市打開了人才類購(gòu)房?jī)?yōu)化政策的口子。7月以來，全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)人才類購(gòu)房新政的城市已逾15個(gè)，政策內(nèi)容涵蓋購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠、公積金貸款額度提升等。

　　其中，不同城市“人才類”購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的實(shí)施門檻存在差異，高能級(jí)城市和熱點(diǎn)城市對(duì)于學(xué)歷界定的標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。

　　7月12日，佛山發(fā)布了《佛山市高層次人才住房公積金支持政策管理辦法（暫行）（征求意見稿）》，提到佛山高層次人才住房公積金貸款最高額度將升至100萬元，高層次人才租住商品住房提取住房公積金的，最高可提取額度擬為管理中心向社會(huì)公布當(dāng)年度最高可提取額度的3倍。

　　蘇州和石家莊則對(duì)人才類購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行分類分級(jí)。在石家莊，根據(jù)當(dāng)?shù)赜?月11日發(fā)布的《石家莊市人民政府關(guān)于印發(fā)石家莊市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的若干措施及配套政策的通知》，引進(jìn)人才根據(jù)學(xué)歷可享受每月1000~3000元的房租補(bǔ)助和5萬~30萬的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　在蘇州，根據(jù)當(dāng)?shù)亟诎l(fā)布的一系列人才類政策，包括3年內(nèi)將提供10萬套人才公寓、最高購(gòu)房補(bǔ)貼達(dá)800萬元，最高引才獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)100萬元；博士后流動(dòng)站出站人員最高可享受300萬元安家補(bǔ)貼等。

　　非熱點(diǎn)三四線城市出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼類政策中，也出現(xiàn)了對(duì)于人才界定標(biāo)準(zhǔn)的分化。

　　比如在河南洛陽(yáng)新安縣，根據(jù)12日發(fā)布的《新安縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，對(duì)在新購(gòu)房的青年大學(xué)生（全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生），購(gòu)買首套住宅的分別給予3萬元、2萬元、1萬元購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　在山西忻州市，據(jù)7月1日起執(zhí)行的《忻州市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展三十六條措施》，剛性調(diào)入忻州市財(cái)政全額撥款或差額撥款單位的緊缺高層次人才，一次性給予50萬元安家費(fèi)。

　　對(duì)于非熱點(diǎn)城市出現(xiàn)購(gòu)房補(bǔ)貼的學(xué)歷門檻，或可與熱點(diǎn)城市比肩的現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，因?yàn)樵诜菬狳c(diǎn)三四線城市，尤其是有一定產(chǎn)業(yè)支持的三四線城市，往往也會(huì)吸引到相關(guān)的專業(yè)人才。

　　“在人才類購(gòu)房?jī)?yōu)化層面，熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市的力度會(huì)有所不同。一般來說，非熱點(diǎn)三四線城市需要在購(gòu)房或租賃補(bǔ)貼有更大力度效果才會(huì)明顯，并且會(huì)更傾向于吸引當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的人才。”張波稱。

　　不過，在王業(yè)強(qiáng)看來，非熱點(diǎn)城市吸納高學(xué)歷人才的比例仍較為有限?！霸诜菬狳c(diǎn)的三四線城市中，青年人口更多是就地城鎮(zhèn)化人口，換言之，更多是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)城人口。如果學(xué)歷門檻過高，能達(dá)到人才購(gòu)房資質(zhì)要求的相對(duì)較少。”

　　張波也提到，低房?jī)r(jià)本身并不足以形成三四線城市對(duì)較高學(xué)歷人才的吸引力。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完備性和收入預(yù)期，均會(huì)影響到人才流動(dòng)?！耙虼?，先要用產(chǎn)業(yè)留住人才，再以購(gòu)房相關(guān)的政策進(jìn)行推動(dòng)，這樣方可有效打開青年人的住房消費(fèi)。”

　　王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為，對(duì)于三四線城市而言，促進(jìn)青年人住房消費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)該放在青年人進(jìn)城落戶后的教育、醫(yī)療、社保等基本公共服務(wù)上，切實(shí)推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的落實(shí)。

　　“普惠+激勵(lì)”的青年住房扶持政策體系待形成

　　在人口流入的大城市，滿足青年人基本安居需求的另一抓手為發(fā)展保障性住房市場(chǎng)。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院新聞辦公室在今年4月發(fā)布的白皮書，2020年青年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)71.1%，比十年前增加15.3個(gè)百分點(diǎn)，高于整體常住人口城鎮(zhèn)化率7.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　另?yè)?jù)中信證券近日的一份研報(bào)，2020年，我國(guó)保障性住房覆蓋率7.2%，較2000年提升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，租賃用保障房的占比提升，而產(chǎn)權(quán)類保障性住房則發(fā)展相對(duì)慢一些。在大量人口流入的城市和區(qū)域，新市民和年輕人缺乏高質(zhì)量的租賃用房。

　　近期，多個(gè)已被納入“青年發(fā)展型”試點(diǎn)范圍的城市相繼給出了支持保障性住房發(fā)展的“新招”。

　　根據(jù)中央宣傳部、國(guó)家發(fā)展改革委等17部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點(diǎn)的意見》，入選城市要“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，以優(yōu)化保障青年人的基本住房需求。

　　今年6月，首批“青年發(fā)展型”城市試點(diǎn)名單公布，全國(guó)試點(diǎn)城市（含直轄市的市轄區(qū)）有45個(gè)，包括一線城市，成都、長(zhǎng)沙、?？诘仁?huì)城市，以及東莞等熱點(diǎn)三四線城市。

　　7月16日，深圳發(fā)布全國(guó)首個(gè)“青年人才共有房計(jì)劃”，該計(jì)劃由深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)、深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)布。在該計(jì)劃中，深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才開放50套產(chǎn)業(yè)公寓，和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購(gòu)。

　　具體包括三年之后，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，青年人可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購(gòu)買剩下的一半產(chǎn)權(quán)；但如果三年后房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)則將向青年人才按原價(jià)回購(gòu)一半產(chǎn)權(quán)等。

　　也有城市創(chuàng)新推出了租賃和購(gòu)房市場(chǎng)相結(jié)合的樓市新政，如“房東租房將獲贈(zèng)房票”等。該類新政在盤活更多存量房源作為租賃住房供給的同時(shí)，實(shí)際上也松綁針對(duì)特定群體的“限購(gòu)”措施。

　　7月6日，成都發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，提到當(dāng)居民住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買一套住房資格。該指南于7月11日起實(shí)施，有效期5年。

　　此前，另一省會(huì)城市長(zhǎng)沙也曾出臺(tái)過類似政策。

　　根據(jù)長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組5月份發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，對(duì)于該方案施行之前，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉告訴第一財(cái)經(jīng)，上述兩類保障性住房市場(chǎng)的政策創(chuàng)新，均在保障新市民、青年人安居的同時(shí)，一定程度上提升了購(gòu)房市場(chǎng)的活躍度。

　　“但‘租賃和購(gòu)房相結(jié)合’的政策要想顯效，首先需要市場(chǎng)本身有足夠需求。在長(zhǎng)沙、成都等省會(huì)城市，住房需求的實(shí)際支撐力度相對(duì)較強(qiáng)，尤其是改善型住房需求具有一定體量?！睆埐▽?duì)記者表示。

　　在張波看來，熱點(diǎn)一二線城市和有著強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，將是未來人口流入的重點(diǎn)區(qū)域，也是新市民凈增長(zhǎng)集中的區(qū)域。對(duì)于這類城市，要同時(shí)增加市場(chǎng)化房源和保障性房源的供給，以更好滿足不同層次的青年人住房需求。

　　對(duì)于“不同層次的青年人住房需求”，王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為，下一步，還需關(guān)注以農(nóng)村轉(zhuǎn)移就業(yè)勞動(dòng)者為代表的“非人才”類青年群體。

　　“各個(gè)大城市都有很多從事基礎(chǔ)性的、專業(yè)勞動(dòng)技能類工作的青年群體，尤其是出生在城市的農(nóng)二代，這類青年群體同樣面臨工作和住房壓力，并且可能既得不到人才落戶就業(yè)的優(yōu)惠政策，又不滿足當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》康纳暾?qǐng)條件。”王業(yè)強(qiáng)稱。

　　在他看來，人才政策屬于激勵(lì)政策，不能完全取代普惠制的青年住房扶持政策?！案鞯貞?yīng)該整合并完善針對(duì)青年群體的住房扶持政策體系，加大政策的普惠性，形成‘普惠+激勵(lì)’的青年住房扶持政策體系?！?/p>

　　為了讓青年人留下來，黃卉還表示，要進(jìn)一步推進(jìn)大城市的“租賃賦權(quán)”，減少租房和購(gòu)房者在享受公共服務(wù)權(quán)益上的差距。

　　已有城市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)工作取得進(jìn)展。在近日公布并將于8月1日正式實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例》中就提到，應(yīng)當(dāng)建立健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障和政策支持的住房租賃體系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)租房居民在基本公共服務(wù)方面與購(gòu)房居民享有同等待遇。