在龐大的90后租房市場需求下，實現(xiàn)租賃企業(yè)有質(zhì)量、有盈利的規(guī)?；鲩L。

年初，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在2019年丁祖昱評樓市發(fā)布會上提出，租賃是一個同時被高估和低估的行業(yè)，上海租賃市場4000元/月以下租金段的供應(yīng)嚴(yán)重不足，而4000元以上的產(chǎn)品供過于求，中低端市場需求被低估，上海租賃市場供需錯配。

供需錯配背后的主要原因：

第一，是因為住宅個人散租一直是中國住房租賃供應(yīng)的主要來源，上海整租一房供應(yīng)較少，兩房及以上房源供應(yīng)集中，租金普遍在5000元以上，甚至更高；

第二，機構(gòu)化小戶型長租公寓雖然增長迅猛，但所占租賃市場份額不足5%；

第三，2017-2018年度機構(gòu)大肆高價搶奪房源，主動或被動化定位中高端客群市場，供應(yīng)產(chǎn)品價格段較高。

三大因素導(dǎo)致上海租賃市場供應(yīng)存在較大短板，亟待補充中低價位產(chǎn)品，以匹配最廣泛的中低收入客群需求，尤其是剛畢業(yè)踏入職場的青年人群住房需求。

一線城市85%租房人群為85后

從中國人口結(jié)構(gòu)來看，2018年20-29歲人口占總?cè)丝诩s14.9%，達到2.07億人，根據(jù)貝殼租房與網(wǎng)易房產(chǎn)2018下半年發(fā)布的《租房大數(shù)據(jù)》，一線城市租房人群中年齡段在21-35歲的占比達到85%以上，北上深的新房平均成交價均突破元/平，高房價及限購政策導(dǎo)致出入社會的年輕人多選擇租房生活，一線城市孕育出龐大的租房市場需求。

820萬應(yīng)屆畢業(yè)生，每年新增的主力需求

根據(jù)2013~2018年教育部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國應(yīng)屆生人數(shù)平均年增長3.2%，2018年達到820萬人，未來將持續(xù)保持增長的態(tài)勢。東部城市的畢業(yè)生留存率多在80%以上，其中廣東、浙江、上海的留存率達到近90%，核心城市對畢業(yè)生的吸附能力極強。

另外，全球化智庫（CCG）數(shù)據(jù)顯示，2014~2017年期間中國海歸人口持續(xù)增長，2017年達到48萬人，其中本科畢業(yè)后歸國的占38%，比例逐年上升，海歸人群呈年輕化趨勢。海歸人群主要流向北京、上海和廣東（廣深），2017年北京、上海和廣東省3地共吸附了47%的海歸，其中北京最多，約10.5萬人。

結(jié)合上海、北京留存應(yīng)屆生和海歸人數(shù)，我們可以看到，上海年新增量達21.3萬人，北京達29.7萬人，畢業(yè)生成為住房租賃市場穩(wěn)定的年新增需求人口。

30%的租金收入占比，青年人群的租房消費更加關(guān)注性價比

從租金花費來看，根據(jù)《租房大數(shù)據(jù)》，一線城市中80%的租房者支付4000元/月以下的租金，在北京和上?；ㄙM超過6000元/月租金租房的人口占比僅為4.6%和8.7%。

從城市租金收入比來看，2018年北京、深圳、上海3地的租金收入比分別為32.7%、32.9%和27.1%，顯著高于其他城市，并且同比上漲明顯，北上深的客戶租金支付力較強。4000元/月以下小戶型的產(chǎn)品屬性選擇上，青年客群對通勤時間、裝修品質(zhì)、生活功能等要素上權(quán)衡利弊，做出產(chǎn)品性價比的最優(yōu)決策。

占領(lǐng)一線90后小白領(lǐng)市場，旺盛的需求給租賃企業(yè)帶來可觀的回報

以上海為例，越來越多畢業(yè)1-5年的白領(lǐng)人群，收入幾乎達到1萬元/月，青睞2000-4000元/月的長租公寓產(chǎn)品，定位小白領(lǐng)客群的品牌公寓是匹配市場需求的規(guī)?；l(fā)展的路徑。

以V領(lǐng)地青年社區(qū)為例，只聚焦畢業(yè)5年內(nèi)的青年白領(lǐng)人群，開發(fā)2000-4000元/月的集中式精裝小戶型公寓產(chǎn)品，并配以大社區(qū)的公共空間，滿足客戶社交娛樂需求。

對于客戶的精準(zhǔn)定位以及25平米小戶型空間的最優(yōu)設(shè)計，使得V領(lǐng)地產(chǎn)品坪效表現(xiàn)優(yōu)異，以靜安片區(qū)和外高橋片區(qū)為例，V領(lǐng)地單店坪效高于周邊競品25%，并且出租率長年保持在93%。

至于價格集中在6000-元、定位于中高端客戶市場的公寓產(chǎn)品，由于其主要面向品質(zhì)要求高、租金敏感度較低的中高端收入人群，因此在產(chǎn)品溢價度高的同時，對公寓團隊的運營及服務(wù)也提出了較高要求。租金收入是否能覆蓋高昂的裝修、人工及運營成本，是否有足夠的對應(yīng)客群來消化產(chǎn)品，是中高端公寓需要考慮的問題。

90后小白領(lǐng)市場是租賃市場的重要組成部分，抓住90后的租房需求，開發(fā)匹配的高性價比產(chǎn)品，是租賃企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量、有盈利的規(guī)?；鲩L的有效道路。

而V領(lǐng)地青年社區(qū)把主戰(zhàn)場放在上海，定位小白領(lǐng)客群，是抓住了市場發(fā)展的主力需求方向，并且其構(gòu)建大社區(qū)及泛社區(qū)的發(fā)展模型，對成本的節(jié)約和效率的提升顯著，盈利也就水到渠成。

V領(lǐng)地披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過3年的發(fā)展，總房量達余間，為上海品牌集中式公寓的龍頭企業(yè)之一，單平米EBITDA平均達到1.8元/天，成為首家實現(xiàn)全部單店盈利的集中式公寓運營商。

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