我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

　　提問(wèn)：滬叔，你好，坐標(biāo)上海，已婚無(wú)房剛需，下半年工作滿六年，想買一套新房自住，目前的上海樓市積分搖號(hào)高積分的都是什么人呢？他們會(huì)買什么樣的房子？對(duì)我們無(wú)房剛需影響大嗎？未來(lái)的樓市會(huì)怎么發(fā)展？

　　滬叔：你好，積分包括基礎(chǔ)分和動(dòng)態(tài)分，其中社保年限是動(dòng)態(tài)分，上海戶口、已婚家庭。無(wú)房、五年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄都可以相應(yīng)，是利好無(wú)房戶的。不過(guò)并不是所有新盤都會(huì)觸發(fā)積分搖號(hào)，認(rèn)籌金高的樓盤可能會(huì)避免進(jìn)入積分搖號(hào)制，因此高積分購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要多關(guān)注幾個(gè)樓盤，認(rèn)真挑選。不過(guò)除了無(wú)房剛需外，上海還有一批人也擁有極高的積分，甚至?xí)葻o(wú)房戶還高，這就是上海本地老年人，他們賣掉自住的老公房或者老破小就可以成為高積分購(gòu)房者，但他們因?yàn)槟昙o(jì)大貸款問(wèn)題比較困難，可能會(huì)選擇全款買房；上海本地改善客群，同樣社保時(shí)間長(zhǎng)，賣掉置換積分也比較高，同時(shí)還有貸款資格；還有在上海工作多年的無(wú)房戶和剛落戶上海的年輕人才（結(jié)婚后），也是高積分新房市場(chǎng)的強(qiáng)大購(gòu)買力。今年樓市中可能到處可見老年人置換的身影，大部分年長(zhǎng)購(gòu)房者都喜歡購(gòu)買環(huán)境好一點(diǎn)的改善房，總價(jià)限制可能會(huì)買外環(huán)的新電梯房，對(duì)購(gòu)買外環(huán)新房的剛需購(gòu)房者有不小競(jìng)爭(zhēng)壓力。未來(lái)的樓市，為了獲取高積分，老年人可能會(huì)通過(guò)賣房成為高積分購(gòu)房者，年輕人也可能通過(guò)盡快結(jié)婚等獲得積分，而老年人賣出的二手房流入市場(chǎng)后，老破小供應(yīng)量增加，需求不足，將會(huì)會(huì)越來(lái)越不值得投資。具體買房選籌，詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大頂級(jí)思維》。

　　提問(wèn)：滬叔，您好，我想咨詢一下，如果在上海投資買房，楊浦地區(qū)的楊浦濱江板塊可以選擇嗎？預(yù)算在800萬(wàn)，孩子已經(jīng)讀高中了，不用考慮學(xué)區(qū)，主要看重升值潛力，能夠抵抗通貨膨脹，可以推薦一些合適的嗎？

　　滬叔：你好，1.該區(qū)是zf重點(diǎn)規(guī)劃的沿江區(qū)域，交通便捷度高，軌道交通發(fā)達(dá)，而且有較好的政策規(guī)劃，未來(lái)可能建成核心商務(wù)區(qū)。2.在教育資源上，該區(qū)的教育資源雖然不多，但是整體的質(zhì)量還不錯(cuò)，多為重點(diǎn)中小學(xué)，教學(xué)質(zhì)量高。而隨著上海金融中心及航運(yùn)中心的建設(shè)，東外灘的熱度迅速提升，未來(lái)有較大的發(fā)展?jié)摿?，投資前景好。3.目前該區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施也基本能滿足居民生活需求，但是臨江板塊的商業(yè)體還在建設(shè)中，建設(shè)成功后將進(jìn)一步方便居民的生活，提升該地區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值。具體買房選籌，詳見知識(shí)星球《價(jià)值百萬(wàn)的板塊選擇邏輯》。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，在蘇州工作幾年了，最近有結(jié)婚打算，想要在這里買房，但最近房貸利率又又在上漲，現(xiàn)在適合入手嗎？

　　滬叔：你好，現(xiàn)在在蘇州建設(shè)銀行，新房首套首貸5.9起，放款時(shí)間2個(gè)月起；二手房首套首貸為6%，放款時(shí)間1-2個(gè)月。蘇州銀行，新房首套首貸5.9%；二套未結(jié)清房貸利率6.1%，放款時(shí)間不確定。南京銀行，新房首套首貸5.6%，二套未結(jié)清房貸利率5.95%，放款時(shí)間2個(gè)月左右。南洋銀行，新房首套首貸最低5.5%，基本沒(méi)有額度。江蘇銀行，新房首套首貸還是5.75%，但是放款時(shí)間不確定。農(nóng)業(yè)銀行，新房首套首貸5.8%起，放款時(shí)間2-3個(gè)月。中國(guó)銀行，新房首套首貸還是5.7，放款時(shí)間1個(gè)月起步。招商銀行，新房首套首貸6%；二套沒(méi)還清6.3%。交通銀行，新房二手房首套首貸為5.9%。就目前的情況而言，蘇州房貸利率已晉升全國(guó)第一梯隊(duì)，這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于銀行的信貸額度不足，而且房貸利率還是也有可能會(huì)繼續(xù)上調(diào)。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，上海買房，孩子很快要上小學(xué)了，現(xiàn)在想買一套學(xué)區(qū)房，目前首付預(yù)算只有100多萬(wàn)，首房首貸，有沒(méi)有推薦板塊?。科謻|和浦西的學(xué)區(qū)房都漲了，現(xiàn)在買高會(huì)不會(huì)吃虧?。繙?/strong>：你好，上海浦東、浦西的學(xué)區(qū)房都有漲幅，不少購(gòu)房者都比較焦慮，一方面，房?jī)r(jià)上漲，踏空的風(fēng)險(xiǎn)就增加了，另一方面，不少房東也開始提價(jià)，能夠買到好房子的幾率大大降低。如果想在上海買房子，一定要盡早下手，時(shí)機(jī)是不等人的。選擇房子的時(shí)候，一定要選擇供求關(guān)系緊張的學(xué)區(qū)房或者大虹橋這種潛力發(fā)展區(qū)域，想要上車的話，可以考慮浦東的周浦航頭。但如果預(yù)算只有100萬(wàn)的話，加上貸款，總體也不過(guò)300多萬(wàn)，好一點(diǎn)兒的學(xué)區(qū)房不用想了，二梯隊(duì)掛戶口的房子或許還有希望。具體詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大頂級(jí)思維》。