上周，上海開(kāi)啟了樓盤認(rèn)購(gòu)的小高潮，閔行的上海星河灣，成為33盤中首個(gè)開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目，星河灣也成為“滬七條”之后，首個(gè)取證入市的新盤。
在這輪銷售及認(rèn)購(gòu)規(guī)則中，折射出不少信息：
1、一旦觸發(fā)積分制，所有房源都限售5年。2、認(rèn)購(gòu)開(kāi)始至搖號(hào)結(jié)果公布期間，只能認(rèn)購(gòu)一個(gè)新盤。
3、積分制入圍比例依舊是1.3:1。
4、項(xiàng)目社保繳納系數(shù)為0.1分/月-0.24分/月浮動(dòng)。
5、觸發(fā)積分制，優(yōu)先選房后的剩余房源，將按積分高低和認(rèn)購(gòu)登記日期先后選房。
政策重要特征，社保系數(shù)首次出現(xiàn)浮動(dòng)!
33盤集中入市，上周陸續(xù)開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。首發(fā)項(xiàng)目上海星河灣，社保繳納系數(shù)由之前試點(diǎn)三盤的0.1分/月，提升到0.21分/月，成為第二輪積分制試點(diǎn)盤中的最大看點(diǎn)。緊接著，尚海灣的社保系數(shù)為0.18分/月。
按照2003年1月至今計(jì)算，社保分一舉提升了110%。也就是說(shuō)，你原先計(jì)算好的積分，認(rèn)購(gòu)上海星河灣，社保部分要游離出來(lái)，重新敲計(jì)算器了。
這樣的變化，給很多買房人打個(gè)措手不及。社保系數(shù)的重要浮動(dòng)，將直接影響到認(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目的入圍人群。如果2003年開(kāi)始繳社保，就可以得到40多分。首次試點(diǎn)高社保分項(xiàng)目都是市區(qū)的高端豪宅項(xiàng)目，例如上海星河灣，尚海灣豪庭，都輪到試點(diǎn)了。
其實(shí)在當(dāng)初制定積分搖號(hào)政策時(shí)候，就提到有一項(xiàng)是浮動(dòng)的分?jǐn)?shù)--社保情況，存在0.1-0.24分/月的區(qū)間變數(shù)，只是這一點(diǎn)容易被大眾忽略。
上海每個(gè)新盤，都有一個(gè)社保繳納系數(shù)，區(qū)間為0.1-0.24分/月，按照上市項(xiàng)目產(chǎn)品類型，結(jié)構(gòu)確定。
剛需盤無(wú)房戶優(yōu)先，高端盤傾向社保年限長(zhǎng)！
首批認(rèn)籌的三個(gè)新盤，閔行區(qū)的建發(fā)浦上灣，寶山區(qū)的經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光、嘉定區(qū)的金地峯范，系數(shù)都是0.1分/月，也就是說(shuō)自2003年1月起計(jì)算，最多217個(gè)月最高21.7分。但如果有盤以最高0.24分/月的系數(shù)來(lái)計(jì)算，同樣217個(gè)月最高分52.08分。也就是說(shuō)同樣的社保年限，社保系統(tǒng)不同就會(huì)出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。
什么樣的產(chǎn)品要調(diào)高社保系數(shù)？從上海星河灣0.21分/月可以看出，大面積、高總價(jià)的改善型住宅，成為首試對(duì)象。
社保高系數(shù)盤特征：上海星河灣均價(jià)元/㎡，主力戶型175-300㎡大平層，套均總價(jià)約1784萬(wàn)。雖然在外環(huán)閔行顓橋，但是產(chǎn)品線屬于豪宅。再來(lái)看徐匯濱江的尚海灣二期，徐匯濱江絕對(duì)核心位置，65-155㎡江景房，均價(jià)元/㎡，雖然有入門級(jí)的小戶型，但是主力的大戶型總價(jià)也在約1300-1900萬(wàn)上下。
面對(duì)這樣的產(chǎn)品定位，再簡(jiǎn)單套用“無(wú)房家庭”優(yōu)先的積分制原則，怎么看都有點(diǎn)別扭。以第一批試點(diǎn)樓盤統(tǒng)一的0.1分/月的系數(shù)來(lái)計(jì)算：社保年限少的無(wú)房家庭，和社保滿繳名下有房的家庭，前者總分高出許多。
【奇意君說(shuō)】社保高系數(shù)樓盤，更傾向于社保繳納時(shí)間更長(zhǎng)的家庭，由此看出，上海高端非剛需類項(xiàng)目向城市貢獻(xiàn)者傾斜了。低系數(shù)的樓盤，更利于在滬無(wú)房，無(wú)購(gòu)房紀(jì)錄的家庭。這個(gè)變量設(shè)計(jì)得非常巧妙，既考慮到了積分制的大方向，又結(jié)合產(chǎn)品定位，從買家角度出發(fā)合理微調(diào)，更符合市場(chǎng)改善型買家的實(shí)際情況。
第二波試點(diǎn)樓盤，足足有33個(gè)。其中大量是剛需盤，只有個(gè)別是中環(huán)高價(jià)項(xiàng)目，還有類似上海星河灣、尚海灣這樣的高總價(jià)特色產(chǎn)品。相信在接下來(lái)，還會(huì)有更多高社保系數(shù)樓盤推出。
上周8盤啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，剛需盤占主導(dǎo)！
那么，我們回頭在看看上周的認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目，上周8盤啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，也是年后首次的集中放量。主要以剛改項(xiàng)目為主，另有2個(gè)高端項(xiàng)目。周五認(rèn)購(gòu)的首創(chuàng)禧悅芳菲的社保系數(shù)為0.1。上個(gè)周末，浦江鎮(zhèn)拓展區(qū)的大紅盤新城千禧公園二期將開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，均價(jià)4.04萬(wàn)元/㎡。周日，顧村的超級(jí)大盤大華錦繡四季也迎來(lái)加推時(shí)刻。雖然這兩個(gè)盤暫未公開(kāi)積分搖號(hào)社保系數(shù)，但參照此前樓盤的情況，其社保系數(shù)大概率會(huì)是0.1。
01
海玥瑄邸
浦東惠南板塊的「海玥瑄邸」四期今天開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，靠近地鐵16號(hào)線野生動(dòng)物園站約1.2公里。188套為14層高層，全裝修91-95㎡。96套8層洋房，戶型119㎡。24套疊加，上疊為146㎡下疊為158㎡，另有13套189-194㎡聯(lián)排。
疊墅產(chǎn)品實(shí)景圖如下：
建面約148㎡上疊戶型
約148㎡上疊樣板實(shí)景
約160㎡下疊戶型
約160㎡下疊樣板實(shí)景
高層方面，首批房源戶型主要有：81㎡2房、91㎡3房、98㎡3房、99㎡3房精裝修，是緊鄰軌交16號(hào)線區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)精裝的“地鐵房”。
樣板間效果圖如下：
加推洋房戶型圖如下：
02
首創(chuàng)禧悅芳菲
首創(chuàng)置業(yè)在西虹橋全新盤「首創(chuàng)禧悅芳菲」，今日起認(rèn)購(gòu)。認(rèn)購(gòu)金：60萬(wàn)元，開(kāi)盤時(shí)間：2021年4月16日。項(xiàng)目位于17號(hào)線淀山湖大道旁360米，屬于首創(chuàng)禧悅的加推項(xiàng)目。本次共524套住宅房源，主力戶型：約88-105㎡3-4房，預(yù)售證均價(jià)為4.51萬(wàn)元/㎡。
約88㎡3房2廳2衛(wèi)▼
約91㎡3房2廳2衛(wèi)▼
約105㎡3房2廳2衛(wèi)▼
03
新城千禧公園
今年第一個(gè)觸發(fā)積分搖號(hào)的新盤是位于浦江鎮(zhèn)的建發(fā)浦上灣，現(xiàn)在一街之隔，距離浦江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)200米的新城千禧公園二期將加推，匯臻路地鐵站僅1.4公里，7站可達(dá)前灘。
浦江鎮(zhèn)新城千禧公園二期的主力戶型約90-123㎡3-4房
戶型圖如下：
約90㎡3室2廳1衛(wèi)
約98㎡3室2廳2衛(wèi)
約123㎡4室2廳2衛(wèi)
樣板房實(shí)景圖：
04
大華錦繡四季
顧村公園的「大華錦繡四季」預(yù)計(jì)3月21日本周日，開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)！均價(jià)約元/㎡。推出436套建面約99-135㎡3房，認(rèn)購(gòu)金：60萬(wàn)。
據(jù)悉，這次大華錦繡四季加推的房源為一期的最后一批，推出的5幢樓棟編號(hào)為13、16、17、21、25、27#，正處項(xiàng)目中間。
戶型圖：
附上一期的樣板間照片供參考：
約99㎡示范間實(shí)景圖
約135㎡示范間實(shí)景圖
即將認(rèn)購(gòu)新盤：
目前信息來(lái)看，本周預(yù)計(jì)會(huì)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)的新盤有寶業(yè)活力天地。
項(xiàng)目位于17號(hào)線淀山湖大道旁，和首創(chuàng)禧悅芳菲距離十分近。寶業(yè)活力天地將加推共178套住宅，主力戶型：79-97㎡2-3房，備案均價(jià)：元/㎡，相比起首創(chuàng)禧瑞，價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目與17號(hào)線淀山湖站直線距離約450米，在虹橋火車站還可站內(nèi)換乘2/10號(hào)線。45萬(wàn)方的青浦萬(wàn)達(dá)茂相距200米，步行前往非常方便。萬(wàn)達(dá)茂對(duì)面是正在建設(shè)中的東渡蛙城，未來(lái)也是一大商業(yè)巨無(wú)霸。
實(shí)景圖
該區(qū)域是引入了大量市中心的頂級(jí)教育資源，3公里內(nèi)，還有平和雙語(yǔ)青浦分校，復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)（青浦分校），蘭生復(fù)旦（在建中）等。周邊有朱家角人民醫(yī)院、青浦中醫(yī)院、中山醫(yī)院青浦分院紅房子醫(yī)院分院（在建中）等，青浦新城的發(fā)展是非常被看好的。
項(xiàng)目主推建面約80-97㎡2-3房，戶型圖如下：
約97㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)
約90㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)
約80㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)
樣板間實(shí)景
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