上海公積金貸款的基本政策是個(gè)人繳納工資總額的7%，企業(yè)繳納工資總額的7%，能夠貸款的最低條件是連續(xù)繳納6個(gè)月，貸款額度是賬戶余額的30倍。公積金貸款首套房的利率是3.25%，而商業(yè)貸款的利率首套房是5%，如果我們按照首套房貸款100萬(wàn)，期限是25年來(lái)計(jì)算，公積金需要?dú)w還的利息36.1萬(wàn)元，商業(yè)貸款需要?dú)w還的利息是58.4萬(wàn)元，利息整整差了22.3萬(wàn)元，可以看出公積金貸款對(duì)我們個(gè)人來(lái)說(shuō)意義巨大，但在辦理前很多人會(huì)遇到以下幾個(gè)問(wèn)題，我們來(lái)一一解答。

　　1、因?yàn)楣e金并不是國(guó)家要求強(qiáng)制繳納的項(xiàng)目，上海大部分企業(yè)都會(huì)給員工繳納公積金，但也有很多企業(yè)并不繳納，員工要盡量去爭(zhēng)取讓企業(yè)給自己繳納公積金，如果不交的話其實(shí)是等于白白的放棄了國(guó)家給自己這么大的一個(gè)福利，很多時(shí)候，也就是你和企業(yè)打個(gè)招呼，企業(yè)也許就同意了，這個(gè)時(shí)候千萬(wàn)不要不好意思！如果企業(yè)不同意，也可以使用變通的方法:就是個(gè)人部分和公司部分全部由自己來(lái)承擔(dān)，這樣看起來(lái)自己拿到手的錢少了，但在貸款是時(shí)候你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這對(duì)于自己來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的福利：你后面少付的利息將以數(shù)10萬(wàn)計(jì)！就是退一萬(wàn)步說(shuō)你后面不買房了，這個(gè)錢其實(shí)還是你的，公積金中心每年還給你支付利息，全當(dāng)把錢存銀行了。

　　2、公積金貸款資格的認(rèn)定和商業(yè)貸款不一樣，他們各自是獨(dú)立的系統(tǒng)，商業(yè)貸款要認(rèn)房又認(rèn)貸，就算你沒(méi)有房只要你貸過(guò)款就是二套房，公積金資格認(rèn)定非常簡(jiǎn)單：如果你沒(méi)有房，在本市沒(méi)有用過(guò)公積金貸款就是首套房，就算你原來(lái)用過(guò)公積金沖還自己的商業(yè)貸款，也還是首套房，原來(lái)用公積金還過(guò)款的記錄絲毫不影響首套房的認(rèn)定，但應(yīng)當(dāng)注意的是如果需要使用公積金貸款就必須要停止原來(lái)的沖還貸！就是在申請(qǐng)前一定要停止你用公積金來(lái)還銀行貸款！

　　3、切記公積金貸款是以家庭為單位、以主貸人的年齡為參考依據(jù)，打個(gè)比方：你是主貸人，你的年齡是45歲，你老婆是共同還款人，她的年齡也是45歲，那么你們貸款的最長(zhǎng)期限是按照你的年齡來(lái)算的也就是65-45=20年，如果你老婆是主貸人那么你們貸款的最長(zhǎng)期限就是55-45=10年（這里按照女職工50歲退休計(jì)算）；另外，公積金賬號(hào)余額的認(rèn)定也是按照你們賬戶總余額來(lái)計(jì)算的：如果你交了1年的公積金但賬戶里面只有6000元，但你老婆交了5年，她的賬戶有8萬(wàn)元，那么你們?cè)谏暾?qǐng)貸款的時(shí)候并不是你的額度6000*30=18萬(wàn)，你老婆50萬(wàn)，總額度是68萬(wàn)，而是8.6萬(wàn)*30=258萬(wàn)，已經(jīng)超出兩個(gè)人的最大額度，所以你們的貸款總額就是公積金貸款的最大額度100萬(wàn)！

　　4、房產(chǎn)交易過(guò)程中各種稅費(fèi)占比非常的大，一般大一點(diǎn)的中介收費(fèi)都是3%，像鏈家賣方收1%，買方收2%，但這種大公司在做背景調(diào)查的時(shí)候比較讓人放心，一般不會(huì)讓你買到有問(wèn)題的房子。其他的稅費(fèi)就是契稅，普通房1%，非普通房1.5%；必須要注意兩個(gè)稅費(fèi)，一個(gè)是所得稅，所得稅是1%，但如果賣方的房子持有滿5年并且是他唯一的住房這個(gè)稅是免交的，在交定金之前一定要搞明白這個(gè)，如果房?jī)r(jià)是200萬(wàn)，1%就是2萬(wàn)元，對(duì)我們也是一筆很大的資金。第二個(gè)費(fèi)用是增值稅，如果賣方的房子持有時(shí)間少于2年就需要繳納很大一筆的增值稅，稅率是：（全額÷1.05）×5.6%，這個(gè)數(shù)額會(huì)非常巨大，買房的時(shí)候一定要搞清楚。

　　上面幾個(gè)問(wèn)題估計(jì)很多人都有點(diǎn)不是很明白，問(wèn)題搞清楚了，其他用公積金貸款買房的流程就比較簡(jiǎn)單了，下面可以簡(jiǎn)單地列舉一下：

　　1、買家看中房子，付定金、簽合同，再過(guò)一到兩周付首付款，公積金首套房首付款最低是20%。

　　2、賣家收到首付款，買家和賣家商量在公積金APP上預(yù)約到公積金辦理貸款的時(shí)間，這樣可以避免排隊(duì)，去的時(shí)候買方要帶上夫妻的身份證、戶口本、結(jié)婚證、用來(lái)還貸款的銀行卡，這個(gè)資料都需要復(fù)印，可以多復(fù)印幾份防止到地方不夠再去復(fù)印。

　　3、按照約定的時(shí)間到公積金中心辦理貸款合同并繳納300元的手續(xù)費(fèi)，辦理完畢后就等待公積金中心審批，一般15個(gè)工作日就可以審批完成，在辦理的時(shí)候工作人員會(huì)讓你關(guān)注一個(gè)置業(yè)擔(dān)保公司的，這個(gè)里面可以查詢到貸款辦理的進(jìn)度，同時(shí)還會(huì)告訴你下次到公積金中心正式簽訂貸款合同的日期，在等待的期間如果公積金沒(méi)有給你打電話就說(shuō)明一切順利，如果資料不完整貸款中心會(huì)通知你補(bǔ)齊資料的。

　　4、按照約定的時(shí)間到公積金中心簽到正式的貸款合同，合同簽訂完畢后三個(gè)工作日會(huì)流轉(zhuǎn)到房產(chǎn)交易中心，這個(gè)具體的時(shí)間也是簽合同的時(shí)候工作人員會(huì)直接告訴你的。

　　5、合同流轉(zhuǎn)到交易中心后，你和賣家就可以一起去辦理過(guò)戶手續(xù)了，過(guò)戶手續(xù)費(fèi)是上下家各80元，但基本都是下家付的，其他就是按照要求簽字再簽字了。

　　6、交易合同簽字一周后去交易中心繳納稅款，繳納稅款的時(shí)候不能使用微信或者支付寶，只能使用銀行卡，不建議使用信用卡，房產(chǎn)政策一天一個(gè)變化，如果哪天核對(duì)信用卡資金不能用做房產(chǎn)交易的話會(huì)給自己帶來(lái)很多麻煩。

　　7、稅款繳納完畢基本就靜等銀行放款通知了，公積金放款非常的快，最短的第二天就放款了，最長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)3周。

　　8、銀行放款后，公積金中心會(huì)在兩周左右的時(shí)間把你的新房產(chǎn)證寄給你，此時(shí)恭喜你！房子真正屬于你的了！