2020年4月,楊先生與賣方陳某某簽訂買賣合同,約定房產(chǎn)總價940萬元,定金150萬元。但因房子存在違建,被限制交易,所以雙方約定先付20萬元定金,等交易限制解除后再支付130萬元。而房子直到2020年8月中旬解除限制,陳某某已于6月份將自己和兒子的戶口遷入,并且使用了該重點小學(xué)的學(xué)位。
楊先生起訴至法院,要求辦理過戶手續(xù),但是房產(chǎn)總價應(yīng)減少80萬元,另外還要求陳某某支付40萬元的違約賠償。
社會生活紛繁復(fù)雜,矛盾層出不窮,大都順勢出人們的貪心。
對于房屋買賣中,原房主不遷移戶口,這個問題,一是法院不受理,不能強制執(zhí)行,二是主要是提前在合同中約定,不遷戶口的違約責(zé)任和違約金。
首先,戶口遷移糾紛一般不認(rèn)為是法院的主管范圍,買房人起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟請求,法院通常不會受理。根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》第三條規(guī)定:“戶口登記工作由各級公安機關(guān)主管?!睉艨谶w移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機關(guān)職責(zé)范圍,涉及相關(guān)行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,因此不屬于民事案件的受理范圍。
其次,只能以賣方違約為由,要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任,作為民事案件處理。
第三,買方要求賣方實際履行約定,將戶口遷出并將自己戶口遷人的,戶口遷移問題屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍,法院也無權(quán)作出此類民事判決,當(dāng)事人堅持遷移戶口主張的,裁定不予受理或者駁回起訴。
第四,律師提出合同中要約定以下幾點:
1.要求出賣方書面承諾學(xué)位未占用,并在房屋買賣合同中約定學(xué)位占用的違約責(zé)任,具體可約定減少價款、支付違約金、賠償損失等。
2、在合同約定違約責(zé)任的基礎(chǔ)上,還可一并約定學(xué)位占用是合同解除的條件。
這類糾紛,只能這樣提前預(yù)防了。
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