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一圖看懂上海1.21樓市政策變化
最新限購、買房、贈與、交易流程匯總
上海新房購買流程
一.取證
1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》
2、在上海，高層住宅基本結(jié)構(gòu)成型才可以報批預(yù)售證。
二.認籌
1、認籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。
2、支付認籌意向金，才有參與搖號的資格。
3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開發(fā)商蓋章。
4、認籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。
三.驗資
1、認籌時，購房者提供限購資格審查的材料。
2、認籌結(jié)束后，公證處還會再次審核一遍。
3、主要審查資料
（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；
（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）
（3）購房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料:購房合同或預(yù)告登記或產(chǎn)證等；（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）
四.上海新房搖號“計分制”
在家庭結(jié)構(gòu)方面，在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是包括未成年子女），此項不得分。
在戶籍方面，認購申請時，認購對象為本市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。
在名下房產(chǎn)方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。
在5年內(nèi)購房記錄方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；認購對象5年內(nèi)購房記錄的，此項不得分。
認購對象的社保繳納月數(shù)與社保繳納系數(shù)相乘即為年限分。社會繳納月數(shù)自2003年1月起算。認購對象為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算；認購對象包括兩個及以上家庭的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計算。
2021年1月社保繳納月數(shù)上限為18年*12月/年，共計216個月，2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月，2021年3月社保繳納月數(shù)上限為218個月，以此類推。
社保繳納系數(shù)區(qū)間為每月0.1至0.24分。按上市項目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。今天開盤的3個項目，社保繳納為每月為0.1分。
相關(guān)問答
一.認籌可以授權(quán)他人嗎？
理論上可以委托，以售樓處為準。
二.如果人數(shù)過多，認籌會提前終止嗎？
不會。按照公示的時間來進行認籌。
三.可以一家三口分別參與認籌嗎？
理論上可以，以售樓處為準！
但預(yù)售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致
四.搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？
外場看不到，進入內(nèi)場才能知道。
五.搖號到選房一般間隔多久？
看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。
六.搖號選房當(dāng)天因故授權(quán)別人，可以嗎？
理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。
七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？
不需要搖號，開發(fā)商自行安排。
八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？
《搖號規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。
九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？
1.沒批下來，可以換銀行。
2.沒批夠，補房款給開發(fā)商。
上海住宅贈與流程
贈予:顧名思義，通常情況下，就是把你名下的房子，無償贈送給你直系親屬，騰出你的一個房票，然后你可以繼續(xù)貸款買房；
比方說你可以把上海名下的房子贈送給你外地戶口的爸媽。不管你爸媽有幾套套房，不管戶口是哪里，不管有沒有社保稅單，通通不管。只要是你的爸媽，只要你有出生證獨生子女證派出所證明戶口本等任意能證明父子母子關(guān)系即可。
數(shù)個一二線城市關(guān)閉了贈予破限購的通道，要求被贈予人也要有購房資格。因為本身就是個政策的漏洞。
但是，上海目前還是沒有要求。但是，這個通道可能即將要關(guān)閉了。比如:北京之前的拍賣房也開始要求有購房資格了，而上海的拍賣房和贈予仍然不用購房資格。
所以今天我再次提醒下，如果你的房子幾乎沒有貸款了，可以考慮把房子贈予給你的爸媽，騰出自己的房票。因為你還年輕，你可以貸款，而你爸媽是不能貸款幾年了。并且還有多人的爸媽并不是上海戶口，沒有購房資格。機會稍縱即逝，房票十分寶貴。
最關(guān)心的幾個問題如下
①產(chǎn)證上只有我一個人名字，送給丈母娘可以嗎？
可以:小夫妻沒有離婚的話，不管產(chǎn)證上有幾個人名字，都可以贈予給對方的父母。
②有貸款的房子能贈予嗎？
不可以。必須是清房，即房子沒有任何貸款，沒有任何抵押。但是對于老破小或者買入很早的房子幾乎就只是幾十萬貸款的問題，還清少量貸款即可，就滕了一張房票，房票寶貴。
③贈予后的房產(chǎn)證時間是新的，會不會影響滿五唯一的年限判定？
不影響，時間可追溯。譬如，小王的房子原來房產(chǎn)證日期是2012年5月1日，小王2017年5月將房子贈予給他老爹，雖然新房產(chǎn)證登記日期顯示為2017年5月1日。但是將來賣這套房子的時候，仍以2012年5月1日為基準計算稅費。
④贈予后的房子再賣出，怎么樣可以免除20%個人所得稅嗎？
首先，你想想你是不是有能力贈予超過2套的上海房子給你爸媽和丈人丈母娘，如果沒有這個能力，就不用考慮個人所得稅。
只要你爹媽名下只有你贈送給他們的唯一賺上海住宅，那么滿五年后賣出就沒有20%的個人所得稅。
那么你可以送一套給你爸媽，再送一套給你老婆的爸媽，這樣絕對沒有個人所得稅。
有人又說，我爸媽名下本來就有幾套上海的住宅怎么辦？例如小王的爹老王名下有AB兩套房子，小王又把自己的房子C贈送給他，如果老王把C賣掉，則會產(chǎn)生20%個人所得稅。
破題:先賣A和B兩套房子，最后賣贈予所得的C房，即可免去20%個人所得稅。另外，京滬深房產(chǎn)原則上不斷買進，不要賣出，完全不用考慮這個個稅。
⑤最最重要的問題來了，非常BUG的存在
我把房子送給我爸媽，我爸媽外地戶口，也沒有居住證，是不是要交房產(chǎn)稅？我爸媽上海戶口，名下已經(jīng)有幾套房子了，再送給他們就超面積了，要不要交房產(chǎn)稅？
答案是:一毛錢不用交。贈予所得的房產(chǎn)一毛錢房產(chǎn)稅都不用，這是無償?shù)脕淼?。即使新的政策的出臺，一般也不回追溯過往。
最關(guān)鍵的，是騰出你的房票。有條件的，請把你的老破小送給爸媽，送給丈母娘，去貸款買更好的房子吧。
知道拍賣房和贈予政策，不限購不需要購房資格的核心目的是什么嗎？
每個城市都要富人??！能全款的富人歡迎您！歡迎來上海定居！給土豪大爺們開綠燈，你們爸媽也可以來買房子，你們無限購房創(chuàng)造消費，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)gdp，就是這么殘酷。
但是呢，這種漏洞也是很不穩(wěn)定的因素，為了房地產(chǎn)市場的健康長遠發(fā)展，隨時關(guān)并且也關(guān)了很多城市了。不要低估調(diào)控.
贈與費用如何計算
受贈人不需要查限購
朋友找到Ann，準備贈與給自己的親屬一套房產(chǎn)，準備購買一套自己的新房，Ann剛好幫助協(xié)助辦理了全部過程。拿出來分享給需要的朋友。
二手房（住宅）贈與過戶需要繳納的費用如下：
贈與過戶免征營業(yè)稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）贈與過戶免征營業(yè)稅，但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）
契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）
其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）
二手房（住宅）贈與過戶所需材料有：
1.贈與方權(quán)利人（原產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一套、2.受贈方權(quán)利人（現(xiàn)在產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復(fù)印件一份，3.產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套4.戶口本（若是直系親屬，能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）5.經(jīng)公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填寫，交易中心會自行公證，無需自己辦理。）
二手房（住宅）贈與注意點??：
1.交易房屋評估價格是系統(tǒng)直接給到的評估價格，此價格一旦受理，不可變更，現(xiàn)場打好稅單，需要當(dāng)天繳納契稅。2.贈與的房子不需要查詢限購，當(dāng)天即可辦理完畢全部流程;3.稅費當(dāng)天需要繳納，請帶好銀行卡（有些卡會限額，請自己開通大額刷卡，交易中心不接受現(xiàn)金交稅，小額費用可現(xiàn)金支付）4.產(chǎn)證會當(dāng)天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，請?zhí)崆皬?fù)印備用。5.其他問題請直接左邊左邊關(guān)注公眾號右邊：右邊上海新房吧（備注贈與咨詢）
ps：交易中心近期辦理的收件收據(jù)。收到此件，說明您的贈與已經(jīng)走完流程，只差最后一步，拿著這個收件收據(jù)，帶上身份證到交易中心拿號直接領(lǐng)取產(chǎn)證。
上海最新落戶政策
2020社保繳費上限：元/月
2020社保繳費下限：4927元/月
2020一倍社保繳費基數(shù)：9339元/月
一居轉(zhuǎn)戶
常規(guī)的落戶條件要求：
1、持有《上海市居住證》滿7年；
2、持居住證期間社保累計達到84個月；
3、持證期間依法在本市繳納所得稅；
4、有國家中級職稱；
5、無違反計劃生育及違法犯罪記錄；
二留學(xué)落戶
-一般來說留學(xué)500強學(xué)校的碩士學(xué)制是兩年制，必須在國外待滿一年365天才可以滿足留學(xué)落戶的條件；
-如果是一年制碩士，出境累計時間不低于半年180天，回來第一份工作在上海，后續(xù)起碼繳滿1倍社保半年以后便可以申請落戶。
三應(yīng)屆生落戶
根據(jù)上海市學(xué)生事務(wù)中心發(fā)布的《非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，應(yīng)屆畢業(yè)生達到標(biāo)準分72分，在規(guī)定時間內(nèi)申請，即可在上海落戶。
在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高校”包括上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、華東師范大學(xué)的應(yīng)屆本科畢業(yè)生符合基本申報條件即可直接落戶。
四創(chuàng)新、企業(yè)人才落戶
1、獲得科技企業(yè)孵化器或創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)首輪創(chuàng)業(yè)投資額1000萬元及以上或者累計獲得創(chuàng)業(yè)投資額2000萬元及以上（須資金到位并持續(xù)投資滿1年）的企業(yè)中持股比例不低于10%的創(chuàng)業(yè)人才，在企業(yè)連續(xù)工作滿2年的，可以直接申辦；
2、在技術(shù)轉(zhuǎn)移服務(wù)機構(gòu)中連續(xù)從事技術(shù)轉(zhuǎn)移和科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)滿2年，最近3年累計實現(xiàn)5000萬元及以上技術(shù)交易額（技術(shù)合同雙方當(dāng)事人分別不少于5家且不是關(guān)聯(lián)企業(yè)，技術(shù)合同履行率達到70%及以上）的技術(shù)合同第一完成人，可以直接申辦；
3、本市創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的合伙人或副總裁及以上的高級管理人才，已經(jīng)完成在本市投資累計達到3000萬元的，可以直接申辦；
4、最近4年內(nèi)累計36個月在本市繳納職工社會保險費基數(shù)等于本市上年度職工社會平均工資3倍且繳納個人所得稅累計達到100萬元的企業(yè)高級管理、科技和技能人才，可以直接申辦；
5、同時符合下列條件的企業(yè)家，可以直接申辦：
（一）運營本市企業(yè)的法定代表人（擔(dān)任董事長或總經(jīng)理）或持股不低于10%的創(chuàng)始人；
（二）企業(yè)連續(xù)3年每年營業(yè)收入利潤率10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或科技企業(yè)連續(xù)3年每年主營業(yè)務(wù)收入增長10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或企業(yè)在上海證券交易所、深圳證券交易所等資本市場掛牌上市；
（三）企業(yè)的生產(chǎn)工藝、裝備和產(chǎn)品不屬于國家和本市規(guī)定的限制類、淘汰類目錄；
（四）企業(yè)無重大違法違規(guī)行為和處罰記錄,無不良誠信記錄。
五臨港新區(qū)落戶
1必要條件
符合新片區(qū)重點產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)新片區(qū)推薦的用人單位的核心人才；
2必要條件
持有《上海市居住證》滿3年；持證期間參加職工社會保險的累計滿3年，其中新片區(qū)工作時間不低于2年；持證期間依法繳納所得稅。
3被聘為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)
或者具有技師（國家二級以上職業(yè)資格證書）以上職業(yè)資格，且專業(yè)、工種與所聘崗位相對應(yīng)；
4個人年納稅100萬以上
最近連續(xù)3個納稅年度個人在上海平均每年納稅額在100萬元及以上或者連續(xù)3年平均每年聘用本市員工100人及以上；
5保險基數(shù)平均工資2倍以上。
最近連續(xù)3年在本市繳納城鎮(zhèn)社會保險基數(shù)高于本市上年度職工平均工資2倍以上
