上海動(dòng)遷律師方燕根據(jù)多年來的豐富動(dòng)遷案例精心撰寫的原創(chuàng)文章《征收時(shí)戶籍不在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人（即戶外產(chǎn)權(quán)人）也可享有安置房的購買權(quán)》。如果您有動(dòng)遷相關(guān)問題要咨詢，請(qǐng)聯(lián)系方燕律師。方燕律師系中級(jí)職稱律師并被評(píng)定為"建筑房地產(chǎn)"專業(yè)律師。同時(shí)方燕律師已入選上海市律協(xié)十一屆不動(dòng)產(chǎn)征收（拆遷）業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員。
征收時(shí)戶籍不在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人（即戶外產(chǎn)權(quán)人）也可享有安置房的購買權(quán)
?爭議性質(zhì)
本案系一起私房征收補(bǔ)償利益的分割糾紛。因該戶選擇房屋安置，僅一套安置房，而兩名產(chǎn)權(quán)人均主張房屋安置，其中一名產(chǎn)權(quán)人在系爭房屋內(nèi)有戶口（以下簡稱為“戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人”），另一名產(chǎn)權(quán)人在系爭房屋內(nèi)沒有戶口（以下簡稱為“戶外產(chǎn)權(quán)人”）。一審法院判決安置房由戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和戶外產(chǎn)權(quán)人共同購買，各享有50%的權(quán)利。二審維持原判。
?主要人物關(guān)系
原產(chǎn)權(quán)人王某已故。原告王1與被告王2系王某的子女。被告王2與被告李1系再婚夫妻，被告王3系王2與前妻的兒子。其中，原告王1系戶外產(chǎn)權(quán)人，被告王2系戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人。
?案情簡介
系爭房屋系私房，原產(chǎn)權(quán)人為王某。王某去世后，經(jīng)繼承公證，房屋產(chǎn)權(quán)為原告王1與被告王2共同所有，產(chǎn)權(quán)登記在王1、王2名下。
王1、王2出生后均居住在系爭房屋內(nèi)。王1結(jié)婚后搬離系爭房屋并遷出戶口。王2在系爭房屋內(nèi)居住至第一次婚姻終結(jié)。王2再婚后，搬至李1處居住，直至征收。王3則搬至自己的母親處居住。征收前，系爭房屋處于長期空置的狀態(tài)。
征收時(shí)，系爭房屋內(nèi)有戶籍在冊(cè)人員三人，即王2、王3、李1。
征收過程中，王1委托王2為該戶的簽約代表。后王2選擇房屋安置，并在《放棄產(chǎn)權(quán)承諾書》上冒簽了王1的簽名、印章，以自己和李1為購房人與征收實(shí)施單位辦理了購房手續(xù)。
根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議，該戶共獲得一套安置房及剩余貨幣20余萬元。
另，王1結(jié)婚后曾因他處私房拆遷獲得安置。王2與李1再婚后，李1曾按職工成本價(jià)購買了他處公房的產(chǎn)權(quán)。
因內(nèi)部分配有爭議，王1向法院提起訴訟，主張分得系爭房屋征收補(bǔ)償利益的一半，包括安置房50%產(chǎn)權(quán)以及剩余貨幣50%款項(xiàng)。
?法院判決
一審法院認(rèn)為，系爭房屋權(quán)利人為王1、王2共同共有，被告王3、李1均享受過福利分房，也不是實(shí)際居住人，因此系爭房屋被征收的安置補(bǔ)償利益應(yīng)歸王1、王2各半所有。被告王2擅自代王1簽署放棄購買產(chǎn)權(quán)安置房的承諾書，侵犯了王1的權(quán)利，現(xiàn)對(duì)王1要求分割系爭房屋協(xié)議內(nèi)安置補(bǔ)償款的一半，并獲得產(chǎn)權(quán)安置房屋中50%的份額，及所有貨幣補(bǔ)償?shù)囊话?，?yīng)于準(zhǔn)許。
王2、王3、李1不服一審判決，提起上訴。二審法院認(rèn)為，本案中，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)系由王1、王2共同共有，故上述兩人可分得系爭房屋的征收補(bǔ)償利益，王3、李1系戶籍在冊(cè)人員，無權(quán)分得系爭房屋的征收補(bǔ)償利益。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，難以認(rèn)定王2、王3、李1征收前在系爭房屋內(nèi)實(shí)際居住，故其主張可單獨(dú)分得與居住、搬遷相關(guān)的征收補(bǔ)償利益，本院難以支持。雖然征收中王1曾委托王2辦理征收的相關(guān)事項(xiàng)，但代理事項(xiàng)并不包括放棄產(chǎn)權(quán)承諾，現(xiàn)根據(jù)一審查明事實(shí)，王2向房屋征收部門提供的放棄購買產(chǎn)權(quán)安置房承諾書上王1的簽名系由王2擅自代簽，故不能據(jù)此認(rèn)定王1放棄了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的購買權(quán)。一審法院根據(jù)系爭房屋由王1、王2共同共有，且兩人均不愿意放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋認(rèn)購權(quán)的意思表示，判決系爭房屋的征收補(bǔ)償款及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)份額由王1、王2各半享有，并無不當(dāng)。王2方提供的征收基地征收補(bǔ)償方案中規(guī)定，戶口不在被征收房屋內(nèi)的產(chǎn)權(quán)共有人不得單獨(dú)購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，現(xiàn)一審法院將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋判決由王1、王2按份共有，與上述征收補(bǔ)償方案的規(guī)定并不矛盾，王2方的相關(guān)上訴理由，本院不予采納。
?律師觀點(diǎn)
本人是王1一審、二審的代理律師。
本案爭議焦點(diǎn)主要有以下三個(gè)方面：
1、王1系戶外產(chǎn)權(quán)人，能否主張房屋安置。
2、王2系戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人，能否享有安置房的優(yōu)先購買權(quán)。
3、王1作為戶外產(chǎn)權(quán)人，能否主張房屋價(jià)值補(bǔ)償款以外的其他各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼或費(fèi)用。
目前，上海市征收國有土地上房屋的房屋安置政策，實(shí)行的是“一證一套”，即被征收戶（包括私房、產(chǎn)權(quán)房、公租房）每戶原則上只能選購一套安置房。有的征收地塊，明文規(guī)定了戶外產(chǎn)權(quán)人不得選購安置房；有的征收地塊僅規(guī)定戶外產(chǎn)權(quán)人不能單獨(dú)購房；還有的征收地塊對(duì)戶外產(chǎn)權(quán)人的購房資格沒有作出限制性規(guī)定。本案中，系爭房屋所在地塊的征收補(bǔ)償方案中，明確規(guī)定了戶外產(chǎn)權(quán)人不得單獨(dú)購買安置房。因此，在系爭房屋可以按照“一證一套”政策購買一套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，且征收補(bǔ)償方案沒有完全排除戶外產(chǎn)權(quán)人購房資格的情況下，原告王1雖為戶外產(chǎn)權(quán)人，但仍可享有安置房的購買權(quán)。
根據(jù)上海高院《房屋征收補(bǔ)償利益分割問題》，在安置補(bǔ)償對(duì)象人數(shù)較多，但可以分割或者購買的安置房數(shù)量有限的情況下，安置房應(yīng)優(yōu)先用于保障在被征收房屋內(nèi)實(shí)際居住的被安置人。顯然，王2不能僅以其為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人為由，主張安置房的優(yōu)先購買權(quán)。庭審中，本代理人通過走訪居委會(huì)等方式搜集證據(jù)，證明王2及其家庭成員在征收前長期居住在他處，不屬于房屋的實(shí)際居住人。而該節(jié)事實(shí)，不但否定了王2享有安置房的優(yōu)先購買權(quán)，同時(shí)也是法院判定房屋價(jià)值補(bǔ)償款以外的其他獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼和費(fèi)用，應(yīng)歸兩名產(chǎn)權(quán)人均等享有的事實(shí)依據(jù)。因此，在共有糾紛案件中，查明被征收房屋的居住情況，尤為重要。證據(jù)的收集方向、收集方法，也是反映代理律師辦案能力的一項(xiàng)體現(xiàn)。
本文摘要：私房征收,戶外產(chǎn)權(quán)人,戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人,安置房的購買權(quán),實(shí)際居住,征收補(bǔ)償利益分割,他處住房,戶口在冊(cè)人員,公平原則,上海動(dòng)遷律師方燕,上海動(dòng)拆遷專業(yè)律,上海拆遷律師
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