房屋買賣分為期房買賣和現(xiàn)房買賣。期房買賣面臨著房屋交付的問(wèn)題，現(xiàn)房買賣根據(jù)房屋是否屬于商品房、公房、經(jīng)濟(jì)適用房與小產(chǎn)權(quán)房等不同類型在交易時(shí)中面臨著交房、過(guò)戶、遷移戶口等問(wèn)題。在房屋買賣糾紛中任何一方違約，則另一方則會(huì)要求對(duì)方支付違約金，本文主要分析何種因素影響違約方支付違約金的金額。

　　一房屋買賣合同中沒(méi)有約定何時(shí)交房、過(guò)戶的，如此，買房人的權(quán)益如何維護(hù)？

　　1、買賣雙方可以協(xié)商何時(shí)交房、過(guò)戶，協(xié)商不成的，買方可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第94條規(guī)定要求解除合同。在解除合同之前，買方應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定催告賣方并給予賣方合理的期限予以履行合同。超過(guò)合理期限賣方仍未交房、過(guò)戶的，買方要求解除合同的可以要求賣方承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2、買賣合同中約定了具體的交房、過(guò)戶時(shí)間的，賣方逾期交付房屋，買方可以要求賣方承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。若合同沒(méi)有約定逾期交房的責(zé)任則買方可以根據(jù)實(shí)際損失要求美方承擔(dān)責(zé)任，如逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定賠償金額。房屋買賣合同約定了逾期交房、過(guò)戶的責(zé)任，則賣方逾期交房、過(guò)戶承擔(dān)的責(zé)任不應(yīng)超過(guò)賣方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失范圍，同時(shí)，賣方逾期交房承擔(dān)的賠償金額亦要遵守最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》的規(guī)定。

　　3、因賣方原因不能辦理交房、過(guò)戶并導(dǎo)致買方解除合同的，買方可以要求賣方賠償損失，損失的金額根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度、房屋的價(jià)值、雙方的經(jīng)濟(jì)狀況等因素確定。

　　二影響逾期遷戶口的違約責(zé)任的賠償因素

　　1、在房屋買賣合同糾紛中，一方起訴另一方僅要求遷移戶口的，人民法院不予受理。

　　依據(jù)：《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第十條第一款規(guī)定：“戶口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。”按照上述規(guī)定，申報(bào)、遷出戶口均由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管，屬于公安機(jī)關(guān)行政管理職責(zé)范圍，不屬于人民法院主管的范圍

　　2、在房屋買賣合同糾紛中，一方起訴另一方承擔(dān)逾期遷戶口的違約責(zé)任的人民法院予以受理。雙方可以在房屋買賣合同中約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式，人民法院在確定違約方承擔(dān)賠償?shù)慕痤~時(shí)主要考慮以下因素：雙方的過(guò)錯(cuò)程度、逾期遷戶口的期限、逾期遷戶口的原因、房屋所在的位置（如學(xué)區(qū)房）、房屋的價(jià)值、守約方的損失狀況、對(duì)守約方的影響程度、守約方是否催告違約方、判決時(shí)戶籍是否遷出房屋未支付的尾款、守約方的戶籍是否已經(jīng)遷入、雙方庭審的表現(xiàn)等。

　　衣食住行，人們的日常生活需求，房屋作為現(xiàn)代人生活最基本的生活需求，尤其是需要把多年的心血所得投入進(jìn)去，所以在購(gòu)房中不得不慎之又慎。但愿每一對(duì)買賣均能順利進(jìn)行，在買賣之前做好風(fēng)險(xiǎn)防范，在買賣糾紛出現(xiàn)時(shí)能冷靜應(yīng)對(duì)順利化解。