從這兩天的新聞來看，還真沒什么好辦法。

　　電視臺(tái)說，寶山楊先生夫婦10年前買下房子，現(xiàn)在上家的戶口還在房子里，當(dāng)初設(shè)置2萬元的尾款根本無法阻止上家的無賴。

　　這主要就是因?yàn)椋何覈?guó)遷戶口必須由本人同意并到派出所辦理手續(xù)，沒有強(qiáng)制遷移的機(jī)制。

　　■圖片/東方IC

　　那么，買家是不是就沒有辦法了？

　　某笆網(wǎng)上網(wǎng)友們七嘴八舌，列出了上家不遷戶口的危害——

　　1、中、小學(xué)生學(xué)籍被占；

　　2、拆遷補(bǔ)償糾纏不清；

　　3、影響房屋價(jià)值。

　　但仔細(xì)分析，這些所謂危害不太站得住腳：

　　首先，現(xiàn)在上海各區(qū)入學(xué)很多都要求戶口在其中3年、5年，熱門小學(xué)肯定需要房產(chǎn)證和戶口共同排位的，所以如果上家三五年內(nèi)已有學(xué)童，那遷不遷戶口買家都無法入學(xué)；若是上家期待賣房后還能入學(xué)，那買家的房產(chǎn)、戶口齊全肯定排位在前；

　　其次，商品房的拆遷補(bǔ)償肯定是以產(chǎn)權(quán)人為主要對(duì)象的，即使考慮空掛戶，那也得是有親屬關(guān)系的，所以上家也以此獲得拆遷的可能很?。?/p>

　　最后，影響房屋價(jià)值這個(gè)確實(shí)會(huì)發(fā)生，說不定很多買家一聽就會(huì)避開，比如楊先生夫婦遇到的情況。

　　總結(jié)下來，雖然前兩項(xiàng)危害發(fā)生的可能性不大，但最后一項(xiàng)危害確實(shí)是實(shí)打?qū)嵉?，所以要求上家遷出戶口應(yīng)該是買房合同中的必選項(xiàng)。

　　事實(shí)上，鑒于買房時(shí)發(fā)生了不少上家的上家的戶口還在其中的情況，所以買房人最好在簽合同之前就去派出所查明房屋的戶口情況，了解清楚才能有的放矢。

　　（不過，如果真的存在上家的上家的戶口，那么以下方法是不管用的。）

　　為什么是尾款而不是違約金呢？這是因?yàn)楹贤ㄖ杏幸?guī)定，如果違約金高于實(shí)際損失，對(duì)方可以要求降低違約金。也就是說，如果你無法證明對(duì)方不遷出戶口對(duì)自己造成了很大的損失，違約金定得再高都沒用。

　　實(shí)際上，法院的案例中，不少都是判買家降低違約金，還有一審判12萬二審再降到5萬的案例，也就是說戶口未遷出，的確構(gòu)成違約，但是法院一般都認(rèn)定違約情節(jié)很輕，違約金也就在5萬左右（最遲為去年的判例）。

　　■（2014）三中民終字第號(hào)

　　■（2016）滬01民終1836號(hào)

　　因此，適當(dāng)提高針對(duì)戶口遷出的尾款，最好定到10—20%，這是督促上家履約的關(guān)鍵。如果楊先生夫婦當(dāng)年留了10萬尾款，相信上家當(dāng)時(shí)不會(huì)那么輕易放棄。

　　這是一個(gè)預(yù)防損失繼續(xù)擴(kuò)大的方法——一般來說，即使上家不遷戶口，買家的戶口也是可以遷進(jìn)去的。作為房屋所有人，買家可以去派出所把原來的戶籍變成“凍結(jié)”（里面的人只能往外遷，不能把新人遷入），然后再辦一本戶口在房子下。這項(xiàng)業(yè)務(wù)拿房產(chǎn)證和身份證去辦理就行了。

　　對(duì)不遷戶口的上家提請(qǐng)?jiān)V訟，目的之一自然就是獲取違約補(bǔ)償，但更重要的是讓法院對(duì)持續(xù)性違約狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，從而真正督促上家遷出戶口。

　　在中國(guó)裁判文書網(wǎng)，周到君看了幾十個(gè)相關(guān)案例，基本上都能確認(rèn)上家違約，而且判處的違約金大部分都是一個(gè)定額，一般還會(huì)對(duì)“判決遷出戶口”的要求予以駁回。

　　■（2015）楊民四（民）初字第1261號(hào)

　　但周到君也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)案例，法院判處違約金自某日開始直至遷出戶口之日為止。

　　■（2015）楊民四（民）初字第1261號(hào)

　　雖然這個(gè)金額相比買家以前要求的降低了不少，但法院的判決實(shí)際確認(rèn)了持續(xù)性違約的狀態(tài)。而且如果不能及時(shí)給付，還要加倍支付利息，以及遲延履行金。

　　這個(gè)案子怎么了結(jié)的？上家在提請(qǐng)上訴之后不久就撤回上訴，與買家和解了。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條

　　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條

　　被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

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　　編輯|姜欣愉