21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者唐韶葵上海報道
7月20日，南通市住建局印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購房獎補實施細(xì)則》的通知，明確在主城區(qū)范圍內(nèi)，以個人名義購買家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且購房合同網(wǎng)簽備案時間在2022年5月20日后（含），或通過拍賣取得主城區(qū)范圍內(nèi)商品住房，且符合獎補條件的，可按購買住房（住宅部分）契稅計稅金額（以契稅繳納票據(jù)為準(zhǔn)）的0.75%申請購房獎補。
巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交結(jié)果顯示，13幅地塊有一幅在經(jīng)歷21輪競價后因故中止出讓，其余12幅均底價成交，全部為南通當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所競得，總成交額為61.2億元。
這個與上海一江之隔的三線城市，土拍的平淡收場，或是地方政府出臺激活流動性政策的因素之一。不止南通，近期購房補貼政策正在各地陸續(xù)登臺。7月份至今，就有南通市、宜昌市、徐州市、寧夏固原市、河南西平縣等超過10個城市相繼發(fā)布文件，實行購房補貼。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國有超過30個城市出臺了購房補貼政策，以三四五線城市為主，其中7月至今有超過10城發(fā)布了購房補貼政策。
去庫存沖動
各地推出購房補貼政策是為了去庫存，短期內(nèi)政策對樓市的影響相當(dāng)明顯。早在6月初，徐州新沂市就率先推出購房補貼，外來人員在新沂市購買首套房給予300元／平方米購房補貼；二孩或三孩的本市戶籍家庭購買商品住房的，二孩家庭給予200元/平方米的補貼，三孩家庭給予300元/平方米的補貼。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于補貼力度較大，已呈現(xiàn)一定效果。
7月18日，徐州市又宣布在市區(qū)（含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū)）范圍內(nèi)，家庭購買新建普通商品住宅（單套建筑面積在144平方米以下，不含定銷商品房），可獲得合同價格1%補貼。
不過，前述房企人士便認(rèn)為，這次徐州市區(qū)的補貼力度還不夠大，效果有待觀察。
他以安徽淮北為例指出，補貼政策力度越大，效果越明顯。4月中旬，安徽淮北市出臺購房補貼，明確個人或家庭購買家庭首套房，給予600元/平方米獎勵(最高不超過6萬元)；購買家庭非首套一手商品房，給予400元/平方米獎勵(最高不超過4萬元)；個人、家庭或者企業(yè)購買新建非住宅商品房的，給予150元/平方米獎勵(最高不超過3萬元)。
目前淮北的房價均價在6000元/平方米左右。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自4月中旬實行購房補貼政策之后，淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長。
據(jù)觀察，此次購房補貼潮在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的力度并不小。7月15日，寧夏固原市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于購買首套房和二套房+申請購房補貼有關(guān)事宜的公告》，明確在市區(qū)購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），購房面積144平方米以下的首套房按購房合同價款的10‰給予補貼，二套房屋按購房合同價款的5‰給予補貼。
7月14日河南西平縣規(guī)定，在縣城區(qū)購買90平方米以下商品住房的居民，可申請1.5萬元購房補貼；購買90-120平方米商品住房的居民，可申請1萬元購房補貼；購買120-144平方米商品住房的居民，可申請0.8萬元購房補貼。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過梳理各地出臺的購房補貼政策發(fā)現(xiàn)，大部分城市的購房補貼政策都有“保質(zhì)期”，大多數(shù)設(shè)置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前；河南西平縣則規(guī)定購買補貼自文件印發(fā)之日起8個月內(nèi)有效，先購先領(lǐng)、領(lǐng)完即止。
此外，三四五線城市推出購房補貼，多為外來人員、人才和農(nóng)民進(jìn)城購房提供便利。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，大部分三四線能級比較低的城市出臺購房補貼，尤其是針對人才購房補貼，這一現(xiàn)象的背后是這些城市近年來人口流入較慢，部分城市還處于人口凈流出的狀態(tài)。在缺乏人口支撐的同時，樓市受到行業(yè)調(diào)控，市場下行以及經(jīng)濟(jì)下行壓力三重因素影響，這些城市房地產(chǎn)市場下行壓力較大，庫存上升，土地流拍頻現(xiàn)。
購房補貼政策能否起到穩(wěn)定樓市的作用？宋紅衛(wèi)預(yù)計，下半年能級較低的三四線城市仍然處于市場底部。一名在金華業(yè)內(nèi)人士則指出，購房補貼政策屬于“治標(biāo)不治本”。據(jù)了解，上半年也推出過購房補貼的金華，現(xiàn)在市場已發(fā)生了變化：開始增加大戶型和大平層的產(chǎn)品供應(yīng)，過去小戶型產(chǎn)品的投資和金融屬性被過度強調(diào)，庫存一般較高。
此次購房補貼潮中，不少城市也將購房補貼針對的戶型設(shè)定為144平方米以下，多少流露了地方政府樓市去庫存的迫切需求。
為什么蘇州最給力？
在此輪購房補貼潮中，蘇州的購房補貼額度是最高的。7月12日，蘇州發(fā)布一系列人才政策，明確3年內(nèi)提供10萬套人才公寓、最高800萬元購房補貼。其中，“1000套人才公寓免費住對博士后流動站出站人員，最高可享受500萬元科技項目資助和300萬元安家補貼”一條表明，蘇州購房補貼政策大力實施頂尖人才（團(tuán)隊）“一人一策”的特殊支持。
蘇州出臺力度較大的人才購房補貼政策有其原因。一方面，蘇州城市發(fā)展有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，地方政府有財政實力支撐人才引進(jìn)，購房補貼最高給到800萬的“出圈”政策，正是基于蘇州城市產(chǎn)業(yè)的支撐。近年來蘇州大力發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，也為其引進(jìn)人才提供了較堅實的城市底盤；另一方面，蘇州樓市經(jīng)歷過去幾年的高位運行之后，郊區(qū)樓市庫存遠(yuǎn)高于市區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題暴露，且?guī)齑婵偭枯^大，進(jìn)入成交調(diào)整期。
第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年蘇州新房商品房住宅一共網(wǎng)簽約315萬平方米，與去年同期相比，下滑約38%；二手房住宅共網(wǎng)簽229.40萬平，與去年同期相比下滑40.44%。
前述分析人士指出，從樓市長期發(fā)展看供求關(guān)系的邏輯來看，蘇州的樓市庫存壓力集中于吳江區(qū)等郊區(qū)，借助人才購房補貼政策可以消化一部分庫存；但想要通過購房補貼政策改變市場趨勢，以當(dāng)下市場的環(huán)境和老百姓的購房需求來看，還存在一定難度。市場拐點仍取決于貨幣政策與漲價預(yù)期。
伴隨著樓市購房補貼政策潮起，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，購房補貼可以在短時間內(nèi)刺激樓市，有助于去庫存，但是否具有持續(xù)性有待觀察。
比如，三四線城市的樓市發(fā)展與地方政府的財政能力、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)。一名房企研究人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，其團(tuán)隊曾在2021年對長三角一些三四線城市做過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在樓市周期變化里，消費者此前購房獲得的補貼，會在市場出現(xiàn)下行后被房價下降抵消。
早在2020年，義烏就出臺過針對各類人才的購房補貼，其中全日制本科學(xué)歷或中級職稱人才，就可給予購房補貼30萬。或許，義烏當(dāng)年各項政策對市場產(chǎn)生了刺激作用。2020年，義烏商品住房備案套數(shù)套，同比增長55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。
但從去年下半年開始，義烏樓市從高點開始回落，據(jù)一名當(dāng)?shù)貥潜P銷售反映，義烏房價從去年上半年到現(xiàn)在可能跌了10%-20%。
不過，作為過渡性政策，購房補貼對于短期內(nèi)的樓市刺激作用，仍值得肯定。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方政府出臺購房補貼政策值得肯定，因為能夠直接或間接降低購房者的購房成本，刺激消費需求，客觀上確實帶動了房地產(chǎn)交易行情的小復(fù)蘇。但要注意的是，補貼應(yīng)落實到位，否則購房者對此類政策的興奮點會減弱。
