“即使有夕陽的行業(yè)，也沒有夕陽的企業(yè)。”這是前不久萬科董事會(huì)主席郁亮對(duì)中央政治局會(huì)議后行業(yè)未來的看法。但郁亮依舊強(qiáng)調(diào)，“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)?！?/p> 　　

那么，這個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，該如何把脈呢？

僅從近期上海自貿(mào)區(qū)的限購松動(dòng)來看，政策調(diào)控的智慧正在凸顯：房地產(chǎn)調(diào)控方向正從“房住不炒”的宏觀口號(hào)，向“一城一策”因地制宜的策略過渡。

1、一出生就“松綁”：臨港新片區(qū)單身納稅3年可買房

8月6日，國務(wù)院印發(fā)了《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）至此，面積近120平方公里的上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)正式亮相。上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)陳寅在國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上介紹了支持片區(qū)建設(shè)的特殊政策：為吸引人才在臨港安居擇業(yè)，政府提出12條政策，包括人才“居轉(zhuǎn)戶”(居住證轉(zhuǎn)戶籍)年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年等；對(duì)于非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，購房需要繳納個(gè)稅或者社保年限由5年縮短為3年。

上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的這次政策“松綁”，一經(jīng)推出便引發(fā)了各界關(guān)注。

根據(jù)易居研究院的中國百城庫存報(bào)告數(shù)據(jù)，2019年1-7月臨港新城板塊供應(yīng)面積為平方米，成交面積為平方米，成交套數(shù)為1583套，均價(jià)元/平方米。投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，同樣遠(yuǎn)離市中心的松江區(qū)世紀(jì)新城，其二手房均價(jià)已超過3萬元每平米以上，臨港新城的均價(jià)尚不及此。有分析認(rèn)為“松綁”之后在其他人才政策的配套之下，有利于這部分庫存的去化。

為什么只有臨港新片區(qū)有這樣的優(yōu)惠政策？

若將“松綁”的限購政策放在臨港新片區(qū)的整體框架中，不難發(fā)現(xiàn)，這里的確被賦予了很多特殊性。

根據(jù)《方案》，臨港新片區(qū)將加大制度創(chuàng)新力度，被賦予更大的自主發(fā)展、自主改革和自主創(chuàng)新管理權(quán)限。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，授權(quán)新片區(qū)管理機(jī)構(gòu)自主開展貼近市場(chǎng)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。新片區(qū)的各項(xiàng)改革開放舉措，凡涉及調(diào)整現(xiàn)行左邊法律右邊或行政法規(guī)的，按法定程序經(jīng)全國人大或國務(wù)院統(tǒng)一授權(quán)后實(shí)施。根據(jù)陳寅的介紹，所謂特殊政策主要聚焦于管理權(quán)限、資金支持、人才吸引、土地規(guī)劃、住房保障等方面，“居轉(zhuǎn)戶”縮短時(shí)限以及“松綁”限購政策均屬人才吸引方面。

針對(duì)這種“特殊性”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，該政策的地域性很強(qiáng)，不會(huì)改變目前樓市收緊的大背景，更不可能形成全國復(fù)制的局面。

2、同樣都是自貿(mào)區(qū)，海南一出生就限購

同是自由貿(mào)易區(qū)，全島被定為自貿(mào)區(qū)的海南在誕生伊始便在樓市上收緊。

2018年4月13日，海南全島被確定為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，4月下旬中共海南省委辦公廳和海南省人民政府辦公廳便發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購：

其中五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；在?？?、三亞、瓊海等已實(shí)行限購的區(qū)域非本省戶籍居民家庭購買住房須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

海南島對(duì)“炒房團(tuán)”并不陌生。自1988年脫離廣東獨(dú)自建省后，海南滿處都是操著各地口音的炒房者，一個(gè)個(gè)驚人的天文數(shù)字價(jià)格背后卻只是一塊尚未開發(fā)的空地。

早年曾有海南炒房經(jīng)歷的潘石屹曾如此回憶海南樓市的瘋狂：“在1樓簽了房產(chǎn)買賣合同，到6樓加價(jià)就賣了，現(xiàn)在想想都害怕。”

歷史數(shù)字顯示，1992年海南省樓市投資高達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，1992年海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率83%，背后是樓市價(jià)格的猛漲。1991年海南均價(jià)為1400元每平米，1992年就增至5000元每平米，1993年上半年達(dá)到最高，為7500元每平米。樓價(jià)上漲的背后是地價(jià)上漲：省會(huì)海口1991年地價(jià)不過幾十元每畝，1993年最高峰時(shí)達(dá)到超過600元每畝。房地產(chǎn)公司如雨后春筍般進(jìn)入海南，最多時(shí)全省房地產(chǎn)公司超過5000家，而彼時(shí)全島人口不過100余萬。

彼時(shí)大量開發(fā)商向銀行借貸，僅停留在圖紙或打樁層面的樓可以高價(jià)抵押給銀行以換取“炒地皮”的錢。1993年，宏觀調(diào)控出手，限制資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的涌入，開發(fā)商紛紛倒閉，海南全省留下了超過1500萬平方米的“爛尾工程”。歷史數(shù)字顯示，?？诤腿齺喿鳛闋€尾工程的重災(zāi)區(qū)，分別有179和120項(xiàng)“爛尾樓”。此外，壞賬的激增使華夏證券、南方證券等對(duì)海南樓市大筆投資的券商損失慘重

直到2000年，國務(wù)院批復(fù)《處置海南省積壓房地產(chǎn)方案》實(shí)施后，爛尾工程問題逐漸得到解決。截至2007年，海南閑置建設(shè)用地絕大部分被盤活，占閑置總量超過98%的超過公頃的用地已被處置。

在“血的教訓(xùn)”之下，與海南自貿(mào)區(qū)配套而生的限購政策被一些人士分析稱：“炒房團(tuán)”徹底斷了念想。

3、同是自貿(mào)區(qū)，為什么海南限購，上海松綁？

同為自貿(mào)區(qū)，上海臨港新片區(qū)與海南自貿(mào)區(qū)是兩個(gè)截然相反的典型：一個(gè)剛出生就被限制，一個(gè)剛批復(fù)就“松綁”。

第一個(gè)區(qū)別點(diǎn)其實(shí)是地段，雖然同樣都是自貿(mào)區(qū)，但自貿(mào)區(qū)覆蓋的范圍地段有差別。

在臨港新片區(qū)規(guī)劃出臺(tái)之前，上海自貿(mào)區(qū)的面積只有28.78平方公里。2014年12月28日，全國人大常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國務(wù)院擴(kuò)展中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)區(qū)域，將面積擴(kuò)展到120.72平方公里，足足大了將近6倍。

但從地段上來看，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)距離市中心30公里，從上海到昆山也不過49公里。

所以，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人才，建立與之匹配的軟硬件設(shè)施，成了新區(qū)發(fā)展首要任務(wù)。

“從經(jīng)濟(jì)園區(qū)到現(xiàn)代化城區(qū)的升級(jí)，‘產(chǎn)城融合’是關(guān)鍵?！鄙虾Ｊ信R港地區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)常務(wù)副主任陳杰近日在接受某媒體采訪時(shí)表示，“高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高水平城市建設(shè)是臨港發(fā)展的兩條腿。”值得注意的是，當(dāng)?shù)卣€致力于醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)業(yè)態(tài)等各方面的配套建設(shè)。陳杰在采訪中還提到：從幼兒園到大學(xué)，臨港主城區(qū)的教育資源覆蓋了各個(gè)年齡階段；均衡化的辦學(xué)規(guī)劃使每個(gè)社區(qū)都能共享高質(zhì)量的教育資源，消解了“學(xué)區(qū)房”難題。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴投中網(wǎng)記者，雖都在區(qū)域內(nèi)制定了限購政策，但海南與上海兩個(gè)自貿(mào)區(qū)有很多不同。

郭毅認(rèn)為，海南在改革開放后已發(fā)展得很成熟，特別是?？谌齺喌戎行某鞘械漠a(chǎn)業(yè)和樓市，海南目前的樓市具備更多的投資屬性；而上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)則有明顯的“產(chǎn)城共生”屬性，是偏遠(yuǎn)的空白處構(gòu)建新城。

“這就意味著需要把產(chǎn)業(yè)所需的特殊種類人才吸引并留住在區(qū)域內(nèi)，需要人，需要產(chǎn)業(yè)，也需要住房，限購政策的松動(dòng)是為這三個(gè)要素服務(wù)的。”郭毅認(rèn)為，與成熟的海南自貿(mào)區(qū)相比，臨港新片區(qū)“產(chǎn)城共生”的特點(diǎn)決定了該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)配合更加密切，該政策的針對(duì)對(duì)象并非上海本地戶籍人士，而是外來人口，如此一來，第一要義并非限制炒房而是吸引人才，并用產(chǎn)業(yè)留住人才。

“類似此類產(chǎn)城融合的做法，其實(shí)可以考慮在工作地點(diǎn)上限制購房者的資格，比如是否在該片區(qū)內(nèi)就業(yè)，為該片區(qū)納稅，這樣會(huì)使樓市與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系更加密切。”

值得注意的是，海南自貿(mào)區(qū)和上海臨港新片區(qū)是目前唯一兩個(gè)有自身的限購政策的自貿(mào)區(qū)。目前我國天津、河南等十余個(gè)其他自貿(mào)區(qū)并無特殊的限購政策，而是執(zhí)行自貿(mào)區(qū)所在城市或省份的限購政策。

未來是否會(huì)出現(xiàn)越來越多有為自貿(mào)區(qū)度身定制的限購政策？

“不排除這種可能，但目前不好下定論。限購政策肯定會(huì)依照每個(gè)區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和人才政策來制定。”郭毅說。（文/銀昕來源/投中網(wǎng)）

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