這幾天上海樓市的積分政策頻頻上熱搜，大家討論的熱情不斷。
倒不是說這幾天的樓市政策力度如何，之前比這刺激或者溫和的都有的是，但是最近對于樓市政策的燒腦程度算是比較厲害了
當消息出來的第一反應，我居然不能很快的反應過來，還拿了只筆在紙上好好算了算。
政策模式的調(diào)整當然是整個上海樓市的情況已經(jīng)和往日不同，發(fā)展的周期階段也很不同，所以要看懂趨勢，可能需要試著去解讀一下當下整個政策的頂層設計是什么。
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可能大家都看到了，整個在上海一手市場的買房邏輯已經(jīng)全部變了
買一手房這事開始變了，如今買房已經(jīng)不是你有錢以及你有資格就可以買了，當然也不用靠搖號撞大運才能買
這里有兩個消息：
如今能夠進入到搖號的客戶池基本上都被限定在1.3:1，也就是說推出多少套房子，那么客戶就是房源數(shù)的1.3倍
根據(jù)我的經(jīng)驗，這個認籌比，大部分人能夠搖號了，基本也都能夠買到
換句話來說，千人搖的情況在上海樓市估計要絕跡了，大部分人陪跑搖號的情況也即將終結(jié)，這都最大程度的釋放了輿論的焦慮。
而且現(xiàn)在買房同一時間不能多個地方去認籌了，也最大承諾的保護了真心想要買房的那些人
但是硬幣的另一面，現(xiàn)在要進入搖號名單的規(guī)則也變得非常的復雜，就是要各自打分排序
我們真有好房的團隊做了一個表格大家可以看看：
根據(jù)你自己的情況，算出分數(shù)，然后分數(shù)高的前1.3倍房源數(shù)的朋友，可以進入搖號現(xiàn)場
我們可以看到，幾個拿到大分的模塊：很明顯家庭無房戶一下子就有30分，然后5年沒有買賣記錄的，也一下子可以拿到20分，上海戶口值10分
從這些分值可以算出，基本上針對一手房的傾斜方向分成兩個方向，現(xiàn)在一個家庭你沒有房子的肯定分數(shù)不會差的
或者你最近5年沒買過房子的，也可以得到優(yōu)待
5年這個數(shù)字挺有意思
2021年的五年前是2016年，剛好是上海樓市最狂熱的一年，如果他們在2016年之后都沒想過買房賣房，在我眼里可能就是對這個市場最不敏感的那么一群人了
希望今天這個政策可以讓他們感覺到被關(guān)照和溫暖。
為什么這么說？
其實從這一系列的打分方向可以很明顯的看出一個方向，因為房住不炒，所以需要讓更多的沒房的人能夠住上房子。
二套也好，改善也好雖然不能定義為炒，但是相比較無房戶對住的饑渴程度還是不一樣的
對于我們來說，我們還是要感謝這個城市
雖然目前政策看起來很復雜測算起來感覺很繁瑣，但是畢竟頒布的時候他主要是針對客戶在買房之前的變化，而不是類似杭州針對一手房頒布限售這種買房后的政策
所以上海依然在保護大部分的中產(chǎn)階級的家庭資產(chǎn)部分，
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好，再來想下，為什么現(xiàn)在要對一手房進行調(diào)控，或者說用這種模式的調(diào)控
有幾個背景，第一上海今年樓市熱，但其實還好，但是認籌熱是真的
之前做過一個數(shù)據(jù)大家可以感受下，特別是到了最后幾個月
進入一手市場里的認籌數(shù)可以說是蜂擁而至啊
這里都是購房者么，當然大部分是，但是也同樣存在一個客戶到處認籌的現(xiàn)象
對于普通客戶，既然買到房子是有概率的，通過增加自己的認籌樓盤本質(zhì)上是提升自己買到一手房的概率
不過這種現(xiàn)象確實也一定程度的造成了市場虛熱的情況
如今這一次的打分模式背后也是如此，從源頭上試圖杜絕這樣的事情發(fā)生
但是我們再想一想，為什么要對一手房進行調(diào)控
其實很明顯，如今上海的一手房整體的產(chǎn)品力非常高，供應結(jié)構(gòu)上地段的品相也非常的好，而且價格預期大家都看得到，相比較二手的優(yōu)勢實在是太明顯
這也是為什么無房戶會集中傾斜到一手房市場里，這差不多是2021年全國范圍內(nèi)最好的資產(chǎn)標的了
另外，調(diào)控好一手房本質(zhì)上也就調(diào)控好上海的市場預期
在這一方面上海不是沒有成功經(jīng)驗
2017年市場同樣出現(xiàn)了一二手倒掛的現(xiàn)象，很多地產(chǎn)人當時的判斷就是一手后期的預售證價格一定能上去，結(jié)果沒想到后面所有的預售證價格全部咬死錨定好價格
從而上海的一手整體價格的預期被管理好之后，再配合其他措施，二手房熱度慢慢回落，從而在2018年下半年的時候，上海二手房的價格算是有實質(zhì)性的下滑
我們今天不妄圖揣測上海后期的二手房走勢，但是不論如何一手房的預期算是控制住了，不僅僅價格控制住，認籌搖號的現(xiàn)場也算是控制住了
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第二個問題，為什么選擇這個時間，也就是2021年開始但在春節(jié)尚未到來之前
其實這是一段常規(guī)樓市里非常冷的一個時間點，而政策選擇在這個時間點頒布，一來是希望市場可以好好消化這個政策，而來也給政策落地執(zhí)行預留了足夠的時間
當然我要說的也不是這些，我不知道最近各位有沒有看到在密集樓市下藏著另一個政策
這個政策相比較樓市政策要低調(diào)的多，可能很多人還不知道
就是這條
就在幾天前，上海對租賃市場也宣布有了跟進舉措
大家有興趣可以把全文找出來看看
我不知道各位知不知道，上海是僅有幾個在大力邁進租購并舉的城市了，道理也很簡單，上海有著全國最龐大的租賃市場
今年上海有接近130萬套的租賃市場，這還不算很多不登記在案的，樓市轟轟烈烈，但是租賃市場的龐大可能超乎很多人的想象
所以我們看到政策在這么用力的管理一手房，管理一手市場的預期的背后，正在大力推進租賃市場的發(fā)展，或許你可以看到上海正在做的事情：讓居者有其屋
其實這句話上海在很多年前就開始提過，但是今年是讓我看到最接近這個目標的時候了
將一手商品房的購買權(quán)給到更多的無房但有購買力的家庭，讓租賃市場可以更好的給到無房但弱購買力的家庭
如果沒有意外，這樣的主旋律會貫穿下一個上海五年
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好，明白這樣的趨勢對我們來說意味著什么
我們稍微上帝視角來看一下這樣的畫面
你就會發(fā)現(xiàn)有購買力的無房戶會引導到一手房，無購買力的無房戶會引導到租賃市場
而之前這些方向的重要承載區(qū)域：老破小，突然就少了很多需求
在二手市場里，接近60%的比例是來自總價300萬以下的房源供應，而這中間有絕大部分都屬于我們常規(guī)認知里的老破小的賽道
所以如果沒意外，這一塊未來的需求量開始下滑
這個趨勢已經(jīng)在時間軸里變的很明顯了
不僅如此，上海的二手房市場也會開始結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)換
因為改善需求，特別是高總價的改善性需求如果沒有辦法在一手房模塊里得到很好的滿足，那么這些都非常容易流入到二手房市場里
去年市場的一手房，其實有很大比例的千萬總價的需求，這一塊如果被抑制了，那么流入二手也是必然
所以如果你站位足夠好，你就會看到老破小為主的核心賽道，根基在被稀釋
未來的老破小，極小一部分熬到拆遷，一部分貼上了學區(qū)，除此之外就成為雞肋的那一部分
而頂端的改善二手房的需求開始洶涌，一手預期維穩(wěn)的同時，二手的結(jié)構(gòu)性變化也勢在必行
這也是為什么我和很多朋友們說，哪怕很努力了，那能不能再抬一抬，哪怕是多抬一抬，因為你只要再多提升一點點，你就會進入二手市場主流趨勢就近了一點點
背后就是這個原因
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那關(guān)于一手房呢
其實不得不承認，從周期上來說，上海的一手房確實進入了中后段
我記得三四年前上海二手和一手的套數(shù)比還是3:1，但是到2020年就變成了5:1了，所以不用懷疑上海一手房的供應量是越來越少的
但是
就是1月底上海樓市政策中重點宣布的，對幾個新城增加一手土地供應的信號
這是1月21日政策調(diào)控的時候強調(diào)的，針對南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城物業(yè)區(qū)域?qū)⒃黾油恋毓?/p>
后面到了1月24號特別巧的是，在上海十四五規(guī)劃里也提到了這五個區(qū)域
這五個未來集中供應的區(qū)域，將被定義為獨立的綜合性節(jié)點
大家感覺一下里面的意思
所以這可能就是上海一手房的主旋律，未來集中性的供應量都會集中在一些近郊區(qū)位，然后相對獨立發(fā)展
這么做也是有他的意義的，因為近郊的價格相對比較溫和，某種程度上，這也算是管理好一手房價的預期
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最有寫幾點建議
1、如果你想要買市中心的一手房，可能這兩年是最好的機會了
2、如果不允許，那么就趁早把改善需求釋放到二手房市場里，目前市場上表現(xiàn)最好的恰恰都是2015年之后交房的一些二手房，房子品相好而且還不需要搖號
3、如果有一天上海的一手房沒有了，或者說賣完了，土地出讓也特別少了，那么二手房市場和租賃市場會構(gòu)成一個什么樣的畫面
4、一定要交一些地產(chǎn)的朋友，在你買房的時候可以打聽打聽認籌的項目的大家伙都是幾分，然后你可以算下自己大概可以排第幾
好了，寫到這里突然想起之前有一個投票，說過去十年你最后悔的事情有哪些，其中有好幾條都是和房子有關(guān)的，大概后悔的點就在于，沒有在最合適的時間買房子
我看到這樣的投票我很感慨，也有點五味雜陳
因為真正買過房的人都知道，站在現(xiàn)在這個時間點，往前推20年，你在任何一個月里買房，放在此時此刻來說，你都是賺的
哪有什么最合適的時間，只有最合適的購買力以及要不要去買房的態(tài)度
