前兩天和大家聊了今年認(rèn)購新規(guī)下，熱門板塊大虹橋（2021年，多少積分可以搖虹橋？）需要幾分可以搖到？
粉絲反應(yīng)意猶未盡，所以今天這篇，我們聊一聊積分不同的買房者，應(yīng)該怎么選房。
基礎(chǔ)的60分，基本按照家庭、戶籍、名下房產(chǎn)以及5年內(nèi)有無購房等4項(xiàng)來計(jì)分。
根據(jù)計(jì)分表單，其實(shí)我們可以很輕易的將客群分為三檔。
第一檔：新政受益最大的自然是上海無房家庭，另外獲得60分滿分，還有一個(gè)必要的前置條件，上海5年內(nèi)購房記錄清白。
考慮到緊隨其后的50分買房者，如果按照0.1分/月的，要追上60分的話，起碼得9-10年。
因此，上海無房家庭獨(dú)成一檔，優(yōu)勢(shì)著實(shí)明顯。
第二檔：關(guān)鍵詞依舊是無房。
靠前的是，上海無房單身＝非上海無房家庭=50分。
還有一類依舊是上海家庭，五年內(nèi)有過購房，但現(xiàn)在處于無房狀態(tài)，能夠有40分基礎(chǔ)分，這類上海家庭賣了房子進(jìn)行剛性改善，也是政策支持的一種，我將它也歸入了第二檔。
第三檔：關(guān)鍵詞有兩個(gè)，一個(gè)是五年內(nèi)有購，還有一個(gè)就是有房家庭。這樣的四類客群，基礎(chǔ)分最高上限為30分。
接下來，我們圍繞著這三類人群來聊聊，三大客群如何選房？
第一檔：上天的恩賜，各個(gè)價(jià)位段挑最好。
如果你是上海無房家庭的幸運(yùn)兒們，那么上海認(rèn)購新規(guī)仿佛世界上最甜蜜的情話，足以讓你哭的稀里嘩啦。
上述提到的第一檔，基礎(chǔ)分60，如果有穩(wěn)定的社保年限，上海本地人到了適婚年齡，一般都會(huì)買房。
根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，80后、90后正逐漸成為購房的中堅(jiān)力量，占比分別為38.2%、31.8%。這個(gè)年齡段的人處于結(jié)婚生子的關(guān)鍵階段，對(duì)于房產(chǎn)的需求也達(dá)到了高峰。
數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院
過年期間，免不了小型的聚會(huì)，沒想到我身邊還真有85后，甚至90后的上海無房家庭，這簡(jiǎn)直比稀土還稀缺。
無房家庭是不是就意味著在新房市場(chǎng)中予取予求呢？
仔細(xì)思考之后發(fā)現(xiàn)，預(yù)算成為橫亙?cè)谫I房路上最大的障礙。
最近網(wǎng)絡(luò)上有張熱門圖片，用來講述積分制維度里的常量和變量。
而如果沒有買房，我相信大部分的原因還是出在預(yù)算上，所以這部分的人群到底該如何選房？
認(rèn)購新規(guī)的積分制，將限價(jià)新房的“優(yōu)先選擇權(quán)”給到了上海無房家庭，掃除了他們?cè)谫徺I新房，預(yù)算之外的唯一障礙。
放在近些年，所謂的障礙就是網(wǎng)紅盤搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)的搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)者，當(dāng)下你如果是第一檔客群，一定不要錯(cuò)過這個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。
買預(yù)算范圍內(nèi)的最火樓盤，便是基礎(chǔ)分60分的“正道”。
阿飛根據(jù)去年的搖號(hào)認(rèn)購數(shù)據(jù)羅列出了2020年及2021年1月的最火樓盤及板塊，根據(jù)東方公證處的官方搖號(hào)認(rèn)購率進(jìn)行排序，先得到了如下的這張樓盤熱度表。
需要說明的是，以下的這些樓盤2021年都會(huì)有加推，已經(jīng)售罄并且沒有加推的樓盤，不再進(jìn)入樓盤列表。
整體樓盤搖認(rèn)購率都高于此次認(rèn)購新規(guī)的1.3:1，藍(lán)色樓盤為搖號(hào)認(rèn)購率200%，放在以往2進(jìn)1的概率是具備日光盤潛質(zhì)的，紅色樓盤為21年1月新增供應(yīng)。
數(shù)據(jù)來源：東方公證處（如有遺漏，評(píng)論區(qū)積分群敬請(qǐng)指正）
有些已經(jīng)售罄的熱點(diǎn)樓盤如何給2021年的純新盤做參考呢？
統(tǒng)計(jì)了2020年全年板塊認(rèn)購熱度，結(jié)合樓盤一起參考更有益。
比如熱門板塊TOP1前灘，出一個(gè)清一個(gè)，在樓盤熱度榜上不會(huì)有前灘樓盤，但板塊榜可以證明，只要2021年前灘有供應(yīng)，在同等預(yù)算內(nèi)，就是值得去比拼積分的。
此外，相關(guān)政策對(duì)于首套購房者的支持力度還體現(xiàn)在首付以及貸款利率上。
而短時(shí)間上海購房新政必定會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，而現(xiàn)在更努力的為首付添磚加瓦才是正路。
怎么理解這句話，就是跳一跳能夠得到的新房才是最好的選擇。
我舉2個(gè)我朋友的例子來說明以上2個(gè)觀點(diǎn)，恰巧他們預(yù)算都有差別。
第一、同為無房家庭，高端改善的選擇余地很大。
我的朋友多多家境殷實(shí)，門當(dāng)戶對(duì)，預(yù)算比較充裕。
上千萬的改善項(xiàng)目有很多，那我的建議就是買前灘、買大虹橋、買2020年搖號(hào)認(rèn)購率超過300%的區(qū)域或者樓盤。
因?yàn)榛旧稀叭展獗P”以及“日光板塊”才配得上“無房家庭”的“鉆石徽章”。
第二、預(yù)算拮據(jù)的無房家庭，努力提高自己的首付門檻十分重要。
我的朋友依依，上周我才得知她和她老公居然都是無房家庭，爸媽的房子居然都沒有她們的份，而現(xiàn)在她們成為新規(guī)最利好的人群。
但她們的總預(yù)算也就350-400萬之間，這是我平日里不少粉絲提問買哪里的典型預(yù)算。
這個(gè)客群的唯一變量，就是高薪。
這個(gè)預(yù)算在新房市場(chǎng)，基本的選擇都要靠近外郊環(huán)，甚至郊環(huán)外，而總體搖號(hào)認(rèn)購率來看，這兩個(gè)環(huán)線好的樓盤并不太多，選擇余地有一定的限制。
于是，如果能夠短期（半年乃至年底內(nèi)）湊到更多的首付，那無疑可以撬動(dòng)更高的總價(jià)，選擇到外環(huán)以內(nèi)的新房，外環(huán)以內(nèi)新房的火熱程度才配得上擁有的積分。
第三、高積分客群買房的原則在于“不將就”。
2021年的整體供應(yīng)，還是相對(duì)比較充裕的。因此，到最后，N多組人搶一樓的這樣的事情，不該是第一檔客群該做的事。
積分第一檔，選房務(wù)必講究不將就。
第二檔，預(yù)算遞增規(guī)律，效益顯現(xiàn)。
首先要告訴大家的是，兩類50分，也不用完全喪失信心，因?yàn)橛袆?dòng)態(tài)分的變量機(jī)制，一旦0.24分/月的基數(shù)“進(jìn)場(chǎng)”，總分上的差距是可能被抹平的。
“鉆石王老五”（多年社保的原因）可能就會(huì)成為香餑餑，是可以升檔成為獨(dú)一份的。
而如果客群的年齡顯示為年輕化，上海無房家庭（5年內(nèi)已購房）在社保沒有優(yōu)勢(shì)的情況下，中間的這個(gè)第二檔客群，最先能想到突圍的還是預(yù)算。
既然預(yù)算是積分制下另一個(gè)選房的關(guān)鍵因素，面對(duì)預(yù)算稍高的項(xiàng)目，高價(jià)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)主動(dòng)篩選掉一些的第一檔高積分客群的競(jìng)爭(zhēng)。
另外，樓盤熱度（搖號(hào)認(rèn)購率）將將過百的區(qū)域和樓盤成為第二檔客群的備選方案。
只要不過130%，一切搖號(hào)還是2020年的模樣。
第三檔：慧眼識(shí)新房，撿漏二手房
坦率的說，我不認(rèn)為這四類人群的基礎(chǔ)分可以幫助他們?cè)诰W(wǎng)紅盤之中分到一杯羹。在此次新政中，沒有占到任何便宜。
換句話說，在新政之前，有可能已經(jīng)占到了便宜。
但這一檔的客群，在2021年就沒有收獲嗎？顯然也不見得，當(dāng)然難度是不小的。
后疫情時(shí)代，我們要做的依舊是換房。
第一、新房市場(chǎng)下，我們要做到忠于自己。
忠于自己就是弄清楚自己的地段以及需求之分。我說過，第一檔的客群，買房半徑要擴(kuò)大。
但同一時(shí)間段不能多處認(rèn)購，便有利于第三檔客群。
比方說，我的標(biāo)簽有：
1、嘉定或者奉賢本地客；
2、剛需一族，地鐵十分重要，學(xué)區(qū)可有可無。
換句話說，同一個(gè)購房時(shí)間節(jié)點(diǎn)，相同預(yù)算的四季都會(huì)月城西認(rèn)購，符合它預(yù)算第一檔或者第二檔的客群，一定優(yōu)先選擇寶山網(wǎng)紅盤，而他是不會(huì)來和嘉定本地客的你拼搶金地嘉悅灣的。
因?yàn)榧味ǖ臉潜P在你的需求上有左邊加分右邊，但放在全市的購“房”車內(nèi)，不同地段需求上會(huì)使得它的熱度降低，而即便你是第一檔，你的需求注定，你多半也是會(huì)選擇嘉定軌交房的。
如此需求的厘清，使得第三類客群在積分上的弱勢(shì)降低了。
第二、慧眼識(shí)珠，要做新房市場(chǎng)的伯樂。
2020年多個(gè)樓盤一期賣的比一期好，除去樓市火熱之外的盤，所折射出的買房奧義必須掌握。
我舉過很多次例子的青浦趙巷板塊的映虹橋，如果你前兩期就看中的話，根本不用到第三期再去和別人搖號(hào)拼搶。
數(shù)據(jù)來源：東方公證處
再比如，閔行顓橋板塊的城開云外，加上19年年底的供應(yīng)，每一次雖然認(rèn)購都比較普通，但不影響它出色的成交。
數(shù)據(jù)來源：東方公證處
另外，還包括去年5月認(rèn)購的金臣頤墅，搖號(hào)認(rèn)購率100%，放在現(xiàn)在新規(guī)，還沒有達(dá)到130%，不會(huì)觸發(fā)認(rèn)購新規(guī)。
起碼有一點(diǎn)可以總結(jié)的就是純疊加產(chǎn)品本身更有優(yōu)勢(shì)，以上提到的三個(gè)產(chǎn)品，也是2020年別墅成交榜的1、2、4位。
第三，不用搖號(hào)的樓盤有哪些？
之前我們?cè)O(shè)置過關(guān)鍵詞，后臺(tái)回復(fù)“未搖號(hào)”可以獲取未搖號(hào)樓盤的列表。今天我們把它貼在文章里。（從2020年7月至2021年1月）
數(shù)據(jù)來源：各樓盤開盤公示
第四、新房之外，撿漏二手房同樣是不錯(cuò)的選擇。
前兩天我和大家聊過，目前二手房掛牌價(jià)比較夸張，但對(duì)于夸張的價(jià)格，更多引起的只能是市場(chǎng)的觀望。
但由于其實(shí)有不少置換一族是需要賣掉此前的房源，來成為無房家庭，以求能夠在新房積分的較量上成為“上檔次”的客群。
這個(gè)時(shí)候的二手房?jī)r(jià)格可能就會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，所以二手房市場(chǎng)并不是完全沒有機(jī)會(huì)。
未來的市場(chǎng)撲朔迷離，買到好房需要獨(dú)辟蹊徑。
雖然，距離最近一次認(rèn)購的新規(guī)三盤開盤還要等到3月4日和5日，但是正月半過后，到三月底，會(huì)出現(xiàn)一波認(rèn)購高峰。
真正屬于2021年的新盤會(huì)陸續(xù)揭開神秘的面紗。
我們現(xiàn)在能夠預(yù)計(jì)到的是：
1、同一認(rèn)購時(shí)間節(jié)點(diǎn)之內(nèi)，會(huì)有價(jià)格相仿的競(jìng)品直面競(jìng)爭(zhēng)，帶有同一個(gè)基數(shù)的動(dòng)態(tài)分；比如臨港、比如徐涇、比如前灘。
2、在一系列的新規(guī)為樓市降溫之后，樓市回到此前的常規(guī)模樣，對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓盤，即便130%觸發(fā)認(rèn)購新規(guī)，同樣能夠“日光”，而如果品質(zhì)和地段都沒有足夠的保障，依舊是無人問津。
不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，近期我們關(guān)于買房市場(chǎng)類的觀點(diǎn)內(nèi)容開始變多了，很多原先以為半年保質(zhì)期的買房建議很快就需要打上新的“補(bǔ)丁”，我們這次會(huì)建幾個(gè)不同的積分群，來幫助大家應(yīng)對(duì)目前的認(rèn)購新規(guī)。
大家也可以在群里分享自己的觀點(diǎn)，相互進(jìn)行交流。
畢竟，2021年上海樓市，精彩異常！
根據(jù)最近的新房政策好房君也建立各個(gè)積分段的群，大家可以根據(jù)積分進(jìn)相應(yīng)的群，我們會(huì)在群里發(fā)布相關(guān)新房消息~
進(jìn)群暗號(hào)：50分以下
進(jìn)群暗號(hào)：50-70分
進(jìn)群暗號(hào)：70分以上
